인천지방법원 2026타경31346. 김포시 통진읍 고정리 353-4에 위치한 토지와 건물의 임의경매 사건입니다. 감정상 이용상태는 공업용 및 공업기타이고, 건물은 일반철골구조 준불연판넬지붕의 제2종근린생활시설 2층 건물입니다. 토지면적은 1,222㎡로, 일반적인 주거용 아파트 경매와 달리 토지 이용규제와 시설 활용성, 임차관계 확인이 중요한 물건입니다.

등기상 소유자는 이재문입니다. 2023.05.25 설정된 주식회사국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 가압류와 회생 관련 등기가 이어졌고, 가압류 및 회생 관련 일부 등기는 이미 말소되었습니다. 이어 회생절차폐지, 임의경매개시결정, 파산선고가 등기되어 있습니다.

통상적인 후순위 담보권 정리와 별개로, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차권은 매각 후에도 문제될 수 있습니다. 이 사건은 바로 그 가능성이 있는 데다, 매각물건명세서의 인수권리 기재와 현황조사·예상배당의 판단이 서로 달라 보입니다. 따라서 권리가 단순한 물건으로 분류하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 변수

말소기준권리는 2023.05.25 설정된 국민은행 근저당권입니다. 2022년에 설정됐던 수협은행 근저당권 3건은 2023.05.25 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 이후 발생한 국민은행·기술보증기금·삼성카드의 가압류도 2024.12.26 말소되었습니다.

2026.06.08에는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 경매개시 채권자는 더블유케이2406유동화전문유한회사이고, 등기에는 양도인이 주식회사 국민은행으로 표시되어 있습니다. 따라서 등기상 근저당권자와 경매신청 채권자의 채권 양도 및 승계관계를 함께 확인해야 합니다.

임차인 현황 — 선순위 여부를 반드시 대조

현황조사상 임차관계 1건입니다. 보증금 100,000,000원, 확정일자 미기재, 배당요구 여부 미확인 상태입니다. 임차인의 명칭에는 법인과 개인 이름이 함께 기재되어 있으므로 실제 계약당사자 및 점유자를 확인해야 합니다.

예상배당에서는 이 임차인에게 배당되는 금액을 0원으로 계산하면서, 보증금 100,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리했습니다. 이는 일반 배당과 별개로 낙찰 후 부담할 수 있는 금액이므로 매각대금에 더해 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액이 중요

이 물건은 공업용 토지와 제2종근린생활시설 건물이 결합된 물건입니다. 주거용 아파트처럼 동일 평형의 실거래 평균만으로 판단하기 어렵고, 토지 가치와 건물의 이용상태 및 임대차 부담을 함께 평가해야 합니다.

확인 가능한 감정가는 1,258,564,400원이지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가가 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.

유찰 시나리오 — 가격 인하와 보증금 인수는 별개

위 실질취득 예상액은 각 회차의 매각가에 임차보증금 인수 예상액 100,000,000원을 더한 값입니다. 임차보증금 전액 인수라는 전제에 따른 계산이며, 실제 낙찰가·배당순위·임차권 인정 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 시 가정 매각가는 1,006,851,520원, 2회 유찰 시 가정 매각가는 805,481,216원입니다. 그러나 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 100,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 매각가 하락을 취득비용 전체의 하락과 동일하게 볼 수 없습니다.

또한 2회 유찰 시에는 채권 배당부족액이 164,973,596원으로 발생합니다. 이 부족액은 채권자의 미회수 예상액이지 그 자체로 매수인이 추가 인수하는 금액은 아닙니다. 매수인의 인수액은 별도로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,258,564,400원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액은 추정치로 실제 배당 결과와 다를 수 있습니다. 경매개시 채권자가 국민은행의 양수인으로 표시되어 있으므로 실제 배당권자와 배당액은 배당표 원본에서 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 통진읍 고정리 '고자뫼마을' 내에 위치합니다. 인근에는 농지, 농가주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 대중교통수단이 통행하지 않아 대중교통 이용이 다소 불편한 입지입니다. 실제 차량 진입 및 운송 동선을 확인할 필요가 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 1,222㎡이며, 토지이용상황은 공업용입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 계획관리지역 및 성장관리계획구역(산업형)에 해당하며 가축사육제한구역과 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제가 확인됩니다. 사업 목적에 따른 건축·증축·용도변경 가능성을 사전에 검토해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 제시된 개별공시지가는 310,700원/㎡입니다. 이는 실거래 시세나 매각 적정가격과 동일한 개념이 아닙니다.
• 건물·설비. 일반철골구조 준불연판넬지붕의 제2종근린생활시설 2층 건물로, 일반적인 상하수도 설비가 설치되어 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 이용규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 표시가 있으며, 감정 관련 기재에는 2025.08.26~2026.08.25의 기간이 나타납니다. 매각기일 기준 규제의 연장·변경 여부 및 실제 적용 대상을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 공업용 시설은 적합한 사업·이용 목적을 가진 매수자를 찾는 것이 중요합니다. 대중교통이 불편한 농촌지대의 입지와 각종 토지이용 제한은 매각·임대 시 수요층을 좁히는 요인이 될 수 있습니다. 비교 거래가격 없이 환금성이 우수하다고 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 현황조사상 2018.08.06 전입 임차인의 보증금 100,000,000원이 실제로 매수인에게 승계되는지 확인해야 합니다. 대항요건, 계약당사자, 점유 및 배당요구 여부가 핵심입니다.
• 매각물건명세서 대조. 인수권리 '해당사항없음'이라는 명세서 기재와 보증금 전액 인수라는 예상배당 판단의 차이를 입찰 전에 해소해야 합니다.
• 실질취득액 기준 입찰. 현재 인수 가정에 따른 실질취득 예상액은 1,358,564,400원입니다. 최저가만을 근거로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 회생·파산 절차. 회생계획 인가 후 회생절차가 폐지되었고, 파산선고도 등기되어 있습니다. 경매절차의 진행 가능 여부와 파산관재인 등 관련 이해관계자의 권한을 확인해야 합니다.
• 채권자 승계. 등기상 근저당권자인 국민은행과 임의경매개시 채권자인 더블유케이2406유동화전문유한회사의 양도·승계 관계 및 배당청구를 검토해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물. 가동·나동 합병 내역과 제시외 건물 포함 범위를 등기사항전부증명서, 건축물대장, 현황도 및 실제 현장과 대조해야 합니다.
• 토지이용 제한. 성장관리계획구역, 군사시설 관련 제한보호구역, 가축사육제한구역 등에서 예정된 이용 목적이 허용되는지 확인해야 합니다.
• 시세·환금성. 김포시 통진읍의 유사 공업용 토지·근린생활시설 거래사례와 임대수요를 별도 조사해야 합니다. 비교가격이 확보되기 전에는 감정가 대비 할인만으로 유리한 입찰이라고 볼 수 없습니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서· 등기사항전부증명서 및 최신 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수권리를 먼저 확정하라”

이 사건은 근저당권 하나만 보고 단순하게 접근할 수 있는 경매가 아닙니다. 이미 말소된 권리도 있지만, 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 승계될 가능성이 제기되어 있습니다.

예상배당에 따른 신건 실질취득액은 1,358,564,400원입니다. 다만 명세서에는 인수권리가 없다고 표시되어 있어 보증금 인수 여부 자체가 핵심적인 확인 사항입니다. 여기에 회생절차폐지와 파산선고 등기까지 존재합니다.

유찰이 발생하면 매각가는 내려갈 수 있지만, 임차보증금 부담과 이용규제가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 특히 비교할 최근 거래가격이 확인되지 않은 만큼 현재 가격을 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 임차권 인수 여부와 파산 관련 절차를 정리하고, 토지·건물의 실제 시장가치를 확인한 뒤 총취득비용을 기준으로 입찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.