인천지방법원 2026타경31353. 김포시 걸포동 오스타파라곤아파트 106동 14층 1403호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 지상 22층 건물의 14층에 자리합니다. 현 소유자는 김재희로, 2025년 11월 28일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2026년 4월 30일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 기존 소유자 최은영 명의로 설정된 근저당권들이 남아 있고, 이들 채권과 관련해 임의경매개시결정이 등기된 상태입니다.
이 물건의 말소기준권리는 2015년 7월 16일 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 378,000,000원이고, 이후 설정된 남산4동새마을금고의 근저당권 192,000,000원, 주식회사디지비캐피탈의 근저당권 102,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 제시된 권리관계에 따르면 낙찰자가 해당 근저당채무를 별도로 인수하지 않습니다.
다만 이 물건에서 실제로 따져야 할 문제는 두 가지입니다. 첫째, 임대관계가 확정되지 않았다는 점. 둘째, 현재 최저가가 최근 거래 수준을 상당히 웃돈다는 점. 권리가 소멸된다는 이유만으로 신건 가격에 응찰할 만한 물건이라고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 |
경기도 김포시 걸포동 1558
오스타파라곤아파트 제106동 제14층 제1403호 도로명주소: 경기도 김포시 걸포1로 11 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 지상 22층 중 14층 |
| 비교 대상 전용면적 | 136.93㎡ 기준 · 유사 실거래 136.32~136.70㎡ |
| 사용승인 | 2010.12.30 |
| 단지 | 오스타파라곤1단지 · 606세대 |
| 소유자 | 김재희 · 2026.04.30 협의분할에 의한 상속 등기 |
| 감정가 | 692,000,000원 |
| 최저매각가 | 692,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 아이엠캐피탈 (변경 전 주식회사 디지비캐피탈) |
| 청구금액 | 77,476,635원 |
| 말소기준권리 |
2015.07.16 흥국생명보험주식회사 근저당권 채권최고액 378,000,000원 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 0명 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 인수 | 명세서상 인수권리 없음 · 예상 인수액 0원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 정리된다
이 사건의 핵심은 2015년 흥국생명보험 근저당권입니다. 과거 중소기업은행의 338,400,000원 근저당권은 2015년 7월 21일 이미 말소되었고, 2020년 론베이스대부 근저당권 및 관련 근질권도 2021년 4월 12일까지 모두 말소되었습니다. 따라서 이들이 현재 살아 있는 선순위 부담으로 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
반면 현재 등기상 남아 있는 세 근저당권은 흥국생명보험 378,000,000원, 남산4동새마을금고 192,000,000원, 디지비캐피탈 102,000,000원으로, 채권최고액 합계 672,000,000원입니다. 이 금액은 실제 대출잔액의 확정치가 아니라 등기상 채권최고액의 합계입니다. 세 근저당권 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 10.6% 비싼 신건
같은 단지 오스타파라곤1단지의 전용 약 136㎡대 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 642,416,666원이지만, 과거 거래가격이 섞인 평균보다 최근 12개월 4건 평균 625,750,000원과 2026년 8월 최신 거래 610,000,000원을 우선적으로 참고해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 136.32㎡ | 15 | 610,000,000원 |
| 2026.06 | 136.32㎡ | 21 | 625,000,000원 |
| 2026.01 | 136.32㎡ | 14 | 600,000,000원 |
| 2025.09 | 136.32㎡ | 5 | 668,000,000원 |
| 최근 평균 | 유사 면적 | 4건 | 625,750,000원 |
최근 거래 표본에서 2026년 1월의 14층 거래는 600,000,000원이었고, 2026년 6월 21층 거래는 625,000,000원, 2026년 8월 15층 거래는 610,000,000원입니다. 본 물건도 14층이라는 점을 고려하면 감정가 692,000,000원을 최근 시장가격보다 저렴한 수준으로 보기는 어렵습니다. 다만 호별 면적과 상태 차이는 추가 확인이 필요합니다.
특히 전체 거래 12건 중 과거에는 680,000,000원까지 거래된 기록이 있으나, 최근 거래가격은 이보다 낮은 수준에 형성되어 있습니다. 과거 고가 거래를 기준으로 현재 감정가가 적정하다고 판단하면 시장의 하락 흐름을 놓칠 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 692,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,320,000원 |
| 1. 근저당 · 흥국생명보험 | 378,000,000원 | 378,000,000원 |
| 2. 근저당 · 남산4동새마을금고 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 3. 근저당 · 디지비캐피탈 | 102,000,000원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 10,680,000원 |
근저당 배당은 등기상 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 집행비용도 추정치입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 당해세, 최우선변제 등은 확정되지 않았으므로 실제 법원 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 실제 배당 충족 여부도 별도 확인이 필요합니다.
현재 최저매각가에 낙찰되는 시나리오에서는 집행비용 9,320,000원을 제외하고 세 근저당권에 채권최고액 기준 합계 672,000,000원이 배당되며, 소유자에게 10,680,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 이는 채권자에게 실제로 배당될 금액을 확정한 결과가 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
제시된 회차별 시나리오를 기준으로 보면 신건 최저가는 692,000,000원, 1회 유찰 시 553,600,000원, 2회 유찰 시 442,880,000원입니다. 각 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 실제 차회 최저가는 법원의 변경 공고를 확인해야 합니다.
| 회차 | 예상 최저가 | 미배당 채권 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 692,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 553,600,000원 | 126,336,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 442,880,000원 | 235,948,800원 | 0원 |
여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당액이 곧 낙찰자의 인수액은 아닙니다. 1회 유찰 시 미배당 채권이 126,336,000원, 2회 유찰 시 235,948,800원으로 늘어나더라도 매각으로 소멸하는 근저당권의 잔여채권을 낙찰자가 추가로 변제하는 것은 아닙니다. 따라서 현 권리분석상 실질취득금액의 기초는 낙찰가이며, 별도로 취득세·명도비용·관리비 등 부대비용을 검토해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 걸포동 소재 걸포북변역(김포골드라인) 북서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량의 주정차가 용이하며 인근에 버스정류장과 걸포북변역이 있어 대중교통 접근 여건을 갖추고 있습니다.
- 건물. 2010.12.30 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 22층 건물의 14층 아파트입니다. 급배수·위생·난방·승강기·소화전설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 부지는 북서측 대로, 북동·남동측 중로, 남서측 소로에 접하고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 걸포도시개발사업 지구단위계획구역이며, 고도지구와 공항 관련 제한표면구역, 교육환경 보호구역 등의 규제가 있습니다. 공시지가는 2,107,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지이용계획에 토지거래계약 허가구역 지정 이력이 기재되어 있으며, 표시된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 이후 연장·변경 여부와 실제 적용대상은 관계부서에 확인해야 합니다.
- 환금성. 606세대 단지로 유사 면적의 거래 사례가 확인되지만, 최근 거래 추세가 -3.8% 하락하고 있습니다. 매수 수요가 있다고 해서 감정가 수준의 매도 가능성이 보장되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가격. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 110.6%입니다. 감정가가 아니라 최신 거래 610,000,000원과 최근 평균 625,750,000원을 중심으로 응찰가격을 검토해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격 추세가 -3.8%이므로 과거 고가 거래를 기준으로 높은 응찰가를 정당화하지 않아야 합니다.
- 점유·전입 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대확인서, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 중복 경매개시결정. 2026타경31353과 2026타경31492의 진행관계, 채권신고와 배당요구 상황, 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원본. 2015년 흥국생명보험 근저당권의 말소기준 지위와 후순위 근저당권들의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 대조해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자의 인도 가능 시점과 명도비용을 확인해야 합니다.
- 부동산 상태. 14층 1403호의 내부 상태, 누수·수선 필요 여부, 향·조망 등 유사 면적 거래와의 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 매각 공고. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가, 특별매각조건, 보증금 요건 등을 법원 공고에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 소멸, 가격 매력은 아직 없다”
이 물건은 복잡한 선순위 인수권리가 문제인 경매라기보다, 등기상 담보권은 정리되지만 가격 부담이 큰 아파트 경매입니다. 흥국생명보험 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 정리되고, 예상 인수액도 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 점유·대항력 확인을 생략할 수는 없습니다.
가격에서는 더 분명한 경계가 필요합니다. 신건 최저가 692,000,000원은 최근 평균 625,750,000원보다 높고, 최신 거래 610,000,000원도 웃돕니다. 더구나 실거래 추세는 -3.8% 하락입니다. 과거 전체 평균만으로 감정가를 합리화하거나 권리가 깨끗하다는 이유로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
단지의 평균 유찰 횟수가 0.0회이므로 유찰을 확정적으로 기대할 수는 없지만, 현재 가격에 서둘러 응찰할 근거 역시 부족합니다. 유찰 시나리오에서는 인수액이 늘지 않고 최저가가 낮아져 가격 조건이 개선될 수 있습니다. 종합 결론은 권리구조 양호, 점유 확인 필요, 신건 가격 보류 — 유찰 후 재평가입니다.
