* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약이 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기 및 잔여 보증금 인수위험을 유효하게 해소한다는 전제입니다. 해당 효력이 확인되지 않으면 제시된 배당표상 24,750,000원의 인수위험이 남습니다. 확약 범위 밖의 임차권·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

인천지방법원 2026타경31375. 김포시 구래동 스위트엠아크라시티1차 8층 826호입니다. 경매 사건의 용도 표기는 근린시설이지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 10층 건물이며 대상 호실은 8층에 있습니다. 서울보증보험 주식회사가 103,208,766원의 채권을 근거로 강제경매를 진행했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가보다 선순위 주택임차권등기와 말소동의 확약서의 관계입니다. 한국토지주택공사 명의로 98,000,000원의 임차보증금이 등기되어 있고, 그 전입·점유 개시일과 확정일자는 말소기준인 2026년 국세압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 인수하는 구조입니다. 반면 확약에 따라 해당 권리가 유효하게 말소되고 인수의무가 해소된다면, 이 선순위 임차권으로 인한 실질 부담은 없어집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기상 확인되는 말소기준권리는 2026.02.23 갑구 5번 국세압류입니다. 이후 2026.06.10에 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 등기되어 있습니다. 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 이보다 먼저 성립한 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기는 별도 인수 검토 대상입니다.

임대차계약일은 2021.09.29, 확정일자는 2021.10.05, 전입신고와 점유개시일은 모두 2021.10.20입니다. 임차권등기 접수일도 2024.02.26으로 말소기준일보다 앞섭니다. 이 선후관계에서는 단순히 경매로 소멸할 후순위 권리라고 볼 수 없습니다.

② 임차권 분석 — 보증기관 명의 1건, 실제 임차인 확인 0명

확인된 임차권등기는 한국토지주택공사 명의 1건입니다. 이 명의는 보증기관·승계 관련 권리로 구분하며, 별도의 실제 임차인 인원으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 확인된 실제 임차인은 0명, 보증기관 관련 등기명의는 1건입니다. 이는 현재 현장 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 감정평가상 임대관계도 미상으로 조사되어 실제 점유자와 별도의 임대차관계는 확인이 필요합니다.

* 실질 인수 0원은 말소동의 확약서가 해당 한국토지주택공사 임차권의 미배당 보증금 인수의무를 해소하는 경우에 한합니다. 서울보증보험 명의의 확약을 한국토지주택공사의 권리 포기로 곧바로 단정할 수는 없습니다. 확약에 포함되지 않은 다른 임차인이나 점유자의 권리는 이 확약으로 해소되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 75,000,000원 가정)

제시된 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 그 결과 신청채권자인 서울보증보험 주식회사의 예상배당은 0원, 신청채권 미배당액은 103,208,766원입니다. 신청채권자의 미배당액은 별도의 매수인 인수액이 아닙니다.

한국토지주택공사 임차보증금의 산술상 부족분은 24,750,000원입니다. 이는 확약의 효과를 반영하기 전 권리 인수 구조를 보여주는 금액입니다. 당해세·우선순위 조세채권 및 임차인 최우선변제 등은 위 추정 배당에 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득액은 다르다

각 회차 실질취득액은 해당 회차 최저매각가와 제시된 인수추정액을 합산한 값입니다. 실제 낙찰가·배당금·인수금액은 달라질 수 있으며 취득세·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

확약이 적용되지 않는 선순위 보증금 인수형에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 제시된 회차별 실질취득 추정치는 99,750,000원 → 99,480,000원 → 99,264,000원으로, 최저가는 크게 내려가도 실질 부담은 미반환 보증금 98,000,000원 부근에 머뭅니다. 이때 가격 판단의 기준은 최저가가 아닌 실질취득액이어야 합니다.

반대로 말소동의 확약의 효력이 인정되어 해당 보증금 인수가 실질적으로 없어지는 경우에는 회차별 실질취득액이 각 최저가에 대응합니다. 그러나 이러한 효과는 확약이 대상으로 삼는 권리에만 적용됩니다. 별도의 임차인이나 미확인 점유관계가 있다면 독립적으로 판단해야 합니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 비교 거래 검증이 우선

본건은 감정상 오피스텔이며 사건 용도는 근린시설로 표기되어 있습니다. 가격 판단에서는 이 용도 구분을 먼저 확인하고, 동일 건물 또는 인근에서 실제로 비교 가능한 오피스텔·업무시설의 거래가격을 기준으로 판단해야 합니다. 주거용 아파트 시세를 그대로 적용할 수는 없습니다.

현재 확인되는 가격 기준은 감정가 75,000,000원입니다. 비교 가능한 최근 실거래의 평균·최신 거래가격·가격 추세가 확인되지 않으므로 최저가 또는 확약 반영 후 실질취득액이 시장가격보다 낮다는 결론을 낼 근거는 없습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포시 구래동 소재로 구래역 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리 지하철역을 이용할 수 있어 교통여건은 무난한 편으로 조사되었습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔입니다. 건물과 토지의 주요 이용은 업무시설 및 제2종근린생활시설과 관련되어 있어 실제 건축물대장상 세부 용도 및 적법한 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 중 8층 826호로, 석재붙임·치장벽돌·몰탈 위 페인팅 등의 외벽 마감과 샷시 창호가 조사되었습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수시설, 승강기 및 소방시설 등이 구비되어 있습니다. 정상 작동 여부는 별도 점검이 필요합니다.
• 도로. 토지의 동측·서측·북측으로 도로에 접하며, 중로1류 및 중로3류와 접하는 것으로 조사되었습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 성장관리권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 해당 호실과 취득자에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,275,000원입니다. 이는 토지 가격 지표이며 대상 호실의 시장가격과 동일하지 않습니다.
• 공부·위반 사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 사용현황과 용도 적법성은 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 주변에 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다. 실제 호실의 법적 용도, 임대 가능성, 관리비, 시장 거래수요에 따라 매각 용이성이 달라질 수 있으므로 아파트 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 서울보증보험주식회사의 확약이 어떤 권리를 대상으로 하는지, 한국토지주택공사의 임차권등기 및 미배당 보증금에 대한 매수인 인수의무까지 해소하는지 확인해야 합니다.
• 확약 주체와 권리자 일치 여부. 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이고 확약서 제출 주체는 서울보증보험입니다. 두 기관의 법률관계와 말소에 필요한 권한·동의의 충족 여부가 핵심입니다.
• 등기 말소 가능성. 매각 후 한국토지주택공사 명의 임차권등기가 실제로 말소될 수 있는지, 말소 절차에서 추가 동의나 서류가 필요한지 확인해야 합니다.
• 보증금 중복 계산 방지. 보증기관 관련 임차권 신고를 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다. 현재 확인된 임차권 명의는 한국토지주택공사 1건입니다.
• 실제 점유자 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자·사용자와 별도 임차인의 존재, 명도 가능성을 현황조사 및 현장 확인으로 검증해야 합니다.
• 확약 밖 인수권리. 특정 임차권에 관한 확약은 다른 임차인이나 확인되지 않은 점유자의 권리를 일괄 소멸시키지 않습니다. 별도 대항력·우선변제·인수위험은 독립적으로 검토해야 합니다.
• 국세압류와 배당순서. 2026.02.23 압류는 강서세무서장 처분으로 등기되어 있습니다. 조세채권의 법정기일, 교부청구, 당해세 여부에 따라 예상배당이 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 신탁 및 소유권 이력. 대한토지신탁과 교보자산신탁의 과거 신탁등기는 말소되어 있습니다. 현재 소유권 상태와 신탁 관련 잔존 관계를 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
• 이용 용도. 사건상 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태를 건축물대장·현장 상태와 대조하고, 사용·임대 관련 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 실거래와 환금성. 동일 건물 및 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 체납·명도·설비. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유, 명도비용, 승강기·소방설비 등의 관리 및 작동 상태를 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 배당 관련 자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약서 제출”과 “인수위험 해소”는 구별해야 한다

이 사건은 최저가 75,000,000원의 신건이지만 98,000,000원의 선순위 주택임차권등기가 있는 물건입니다. 확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 산술상 실질취득액은 99,750,000원입니다. 유찰 후에도 미배당 보증금이 증가하는 구조이므로 최저가가 내려간다는 이유만으로 저렴해지는 물건은 아닙니다.

반면 매각물건명세서에 기재된 말소동의 확약이 해당 선순위 임차권과 인수의무에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 해소될 수 있습니다. 다만 서울보증보험의 확약과 한국토지주택공사 명의 임차권 사이의 효력 관계를 원본으로 확인해야 하며, 확약 범위 밖의 미확인 임차인·점유관계는 별도 위험으로 남습니다.

더구나 최근 실거래 비교 기준이 확립되지 않은 상태에서는 확약으로 인수 부담이 해소된다고 해도 가격 경쟁력이 확인된 것은 아닙니다. 감정상 오피스텔과 사건상 근린시설이라는 용도 차이도 입찰 전 확인해야 합니다.

결론은 권리조건 확인 전 입찰 유보, 가격 판단도 보류입니다. 이 물건의 우선순위는 최저가 계산이 아니라 확약서 효력 확인 → 실제 점유 및 별도 인수권리 검증 → 용도 확인 → 실거래 기반 입찰가격 판단입니다.