인천지방법원 2026타경31408. 부천시 원미구 중동 골든타워 6층 601호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 683,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 한은미이며, 2015년 2월 25일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기 거래가액은 250,000,000원입니다.
현황은 근린생활시설 공실이고, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 공실이라는 사실은 현장 점유 부담을 살펴볼 때 긍정적인 요소지만, 등기된 전세권까지 사라졌다는 뜻은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 겉으로 보이는 점유보다 2016년 근저당권과 2017년 전세권의 법적 선후관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31408 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 중동 1079-3 골든타워 6층 601호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 길주로 319 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린생활시설(현황 공실) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지상 9층 중 6층 · 사용승인 2003.10.02 |
| 소유자 | 한은미 (2015.02.25 소유권이전 · 등기 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 683,000,000원 / 683,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 271,906,146원 |
| 제시 말소기준 | 을구 16번 · 2020.11.12 · 신용보증기금 근저당권 · 채권최고액 290,000,000원 |
| 선행 권리 확인 | 을구 14번 2016년 근저당권 · 을구 15번 2017년 전세권 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 점유 / 임대관계 | 감정평가 당시 공실 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 전세권과 근저당권 이전이 핵심
제시된 말소기준권리는 2020년 11월 12일 신용보증기금 근저당권입니다. 이 기준만 적용하면 2021년 중소벤처기업진흥공단 가압류 및 2024년 추가 근저당권은 후순위로서 매각으로 소멸할 권리입니다.
배당 시뮬레이션에는 전세금 110,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산되어 있지만, 실제 배당요구 여부, 전세권 소멸 요건 및 등기 말소가 확정된 것은 아닙니다. 선순위 전세권이 적법하게 소멸하지 않는다면 매수인이 권리를 인수할 위험이 있습니다.
원설정 권리는 말소된 것으로 표시되는 한편, 2025.07.24 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전 등기가 존재하고 현재 경매신청채권자도 해당 회사입니다. 따라서 원설정 말소의 효력, 이전 등기의 대상과 유효성을 원본으로 대조해야 합니다.
만약 2016년 근저당권이 유효하게 존속하는 선순위 담보권이라면 2017년 전세권과의 우선순위 및 소멸 판단도 달라질 수 있습니다. 2020년 근저당권을 최선순위라고 단정해서는 안 됩니다.
2020년 신용보증기금 근저당권도 2024년 4월 19일 소상공인자영업자새출발기금주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 2025년 공기환 신청 임의경매는 2026년 5월 28일 취하되어 말소됐고, 현재 경매는 2026년 6월 12일 농업협동조합자산관리회사가 신청한 별도 임의경매입니다.
② 점유·전세권 — 공실과 권리 소멸은 다르다
감정평가상 근린생활시설은 공실이고, 별도로 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 실제 임차인 신고가 없다는 점과 등기부에 존재하는 전세권의 효력은 별개입니다. 전세권자 공기환의 권리관계는 독립적으로 확인해야 합니다.
| 권리자 | 전세금 | 설정일 | 대항력 / 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 공기환 등기 전세권자 |
110,000,000원 | 2017.05.31 |
임차인 대항력 미판정 등기 전세권 제시 말소기준보다 먼저 설정 |
인수 확인 필요 배당 시뮬레이션상 전액 배당 실제 소멸 여부 미확정 |
전세권자는 별도 임차인 신고 인원에 포함하지 않았습니다. 전세권 등기만으로 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수 없으며, 전세권 자체의 순위와 소멸 여부를 검토해야 합니다.
반대로 전세권이 적법하게 소멸하고 별도 인수권리가 없다면, 해당 전세금 110,000,000원을 취득비용에 다시 더해서는 안 됩니다. 배당금과 인수금을 동시에 확정 부담으로 중복 계산하지 않는 것이 중요합니다. 취득세 등 부대비용은 별도입니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 우위는 미확인
신건 최저매각가는 683,000,000원입니다. 일반상업지역에 위치한 6층 근린생활시설로, 아파트와는 달리 건물 내 위치, 업종 수요, 임대료, 공실 기간 및 향후 매각 가능성이 가격에 크게 작용할 수 있습니다.
감정가만으로 현재 시장가치를 확정할 수 없으며, 동일 건물이나 주변의 비교 가능한 매매 및 임대수익을 추가 확인하기 전에는 저가 매물이라고 판단할 근거가 부족합니다. 특히 전세권 인수 여부가 확정되지 않은 상태에서는 낙찰가만 비교하는 것도 위험합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 683,000,000원 | 0원 | 87,537,097원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 546,400,000원 | 47,696,903원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 437,120,000원 | 155,884,103원 | 0원 |
각 회차는 가정한 매각가에 따른 배당 시뮬레이션입니다. 미배당액은 채권자에게 지급되지 않는 예상 금액으로, 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 선행 근저당권의 효력 및 전세권 배당·소멸 여부가 검증되지 않은 잠정 계산입니다.
④ 예상배당표 (매각가 683,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,230,000원 |
| 1. 전세권 · 공기환 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 근저당 · 신용보증기금 | 290,000,000원 | 290,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 66,232,903원 | 66,232,903원 |
| 4. 근저당 · 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 87,537,097원 |
위 산식에서는 집행비용을 9,230,000원으로 추정하고, 전세권 및 열거된 채권을 전액 배당한 뒤 소유자에게 87,537,097원이 남는 것으로 계산합니다. 배당 대상 채권 합계는 586,232,903원입니다.
현재 경매신청채권자의 청구액은 271,906,146원이지만, 별도 시나리오에서는 해당 신청채권자의 예상배당액이 0원으로 표시됩니다.
이는 실제 배당순위와 채권 이전관계의 재검토가 필요한 부분입니다. 전세권자 전액배당, 나머지 채권자 전액배당 및 소유자 잔여금 87,537,097원을 확정적으로 받아들여서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제도 미반영돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 중동 롯데백화점 북동측 인근입니다. 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 및 아파트가 혼재한 지역으로 업무·상업 수요가 형성된 입지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 신중동역이 위치합니다. 대중교통 이용여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 2003.10.02 사용승인된 철골철근콘크리트조 9층 건물의 6층 601호입니다. 급배수·위생·승강기 및 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남동측으로 약 15m 포장도로와 접하며, 남서측으로 공공공지를 사이에 두고 약 40m 도로가 소재합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·중동지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등의 제한이 표시돼 있습니다. 토지 공시지가는 8,476,000원/㎡입니다.
- 환금성. 6층 근린생활시설로서 저층 가로변 점포와는 매수·임차 수요가 다를 수 있습니다. 현재 공실이므로 실제 임대료, 관리비, 업종 적합성 및 매수 수요를 검증해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 표시가 있으나, 명시된 대상 용도와 기간을 확인해 본 근린시설에 적용되는지 별도로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2016년 근저당권 원본 확인. 을구 14번 원설정 근저당의 말소 여부와 2025년 7월 24일 권리이전 등기의 효력을 확인하고, 실제 최선순위 담보권을 다시 확정하세요.
- 2017년 전세권 확인. 공기환 전세권의 현재 효력, 존속기간 만료 후 처리, 배당요구 여부, 매각 시 소멸 여부 및 말소 방법을 확인하세요.
- 신청채권자 배당순위 확인. 농업협동조합자산관리회사의 청구액 271,906,146원과 2016년 근저당권 이전관계를 대조하고, 예상배당액 0원으로 표시된 이유를 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가 당시 공실이라도 매각 전 현장 점유가 달라질 수 있으므로 현황조사서와 현장 상태를 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 장기 공실의 공용관리비 체납, 집행비용, 당해세 및 추가 배당권리의 존재 여부를 확인하세요.
- 상가 시세 검증. 같은 건물 및 유사 상업지역의 층별 매매사례, 임대료, 공실률과 예상수익률을 비교하세요. 감정가 683,000,000원만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 회차별 입찰금액 판단. 1회 유찰 546,400,000원, 2회 유찰 437,120,000원 시나리오에서 예상 미배당액과 인수권리의 변화 여부를 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전세권 관계서류, 배당요구 및 채권양도 자료를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “공실이라고 권리까지 깨끗한 것은 아니다”
부천 골든타워 601호는 지하철 7호선 신중동역 인근의 근린생활시설이고, 감정평가 당시 공실이라는 장점이 있습니다. 하지만 683,000,000원이라는 신건 최저가보다 먼저 확인해야 하는 것은 권리의 선후관계입니다.
2017년 설정된 전세금 110,000,000원의 전세권이 살아 있고, 2016년 근저당권에는 말소 표시와 이후 권리이전 등기가 함께 나타납니다. 제시된 2020년 말소기준만으로 전세권 인수를 확정하거나 소멸을 단정할 수 없습니다. 전세권이 소멸하지 않아 전세금 상당의 부담이 남는 경우 실질취득 검토액은 최대 793,000,000원까지 늘어날 수 있지만, 적법하게 소멸하면 해당 전세금을 추가 부담으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
게다가 배당 시뮬레이션에는 현재 신청채권자의 권리관계가 충분히 반영됐는지 확인이 필요하고, 상가의 시세 대비 가격 경쟁력도 아직 입증되지 않았습니다. 입지와 공실은 긍정적이나, 권리와 가격은 보류. 이 물건은 유찰 여부보다 먼저 2016년 근저당권의 유효성, 2017년 전세권의 소멸 여부, 실제 배당순위를 확정하는 것이 우선입니다.
