인천지방법원 2026타경31431. 부천시 소사구 소사본동 다승프라임 116동 301호, 전용 52.18㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이승훈 씨로, 2021년 4월 5일 거래가 154,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 첫 말소기준권리는 2022년 5월 9일 우리금융저축은행의 가압류입니다. 이후 여러 압류와 가압류가 붙었고, 2026년 6월 18일 이종훈 씨가 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 등기부에 나타나는 압류의 개수가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 임차인이 있다는 사실입니다. 이종훈 씨는 2021년 3월 19일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2023년 5월 1일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 이 임차인의 보증금은 154,000,000원으로 현재 최저매각가보다 큽니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 보증금은 남는다

말소기준권리는 2022.05.09 우리금융저축은행 가압류입니다. 이 가압류와 이후 등기된 부천시·서울특별시의 압류, 현대해상화재보험의 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 설정된 근저당권과 전세권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.

하지만 2021.03.19부터 대항력을 갖춘 임차인은 상황이 다릅니다. 주택임차권등기 자체가 후순위여서 매각으로 말소되더라도, 선순위 대항력에 기초한 보증금 반환책임은 미배당 잔액 범위에서 매수인에게 남을 수 있습니다. 이번 사건은 그 인수조건이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.

임차인 권리분석 (실제 임차인 1명)

② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득액을 봐야 한다

다승프라임 115동·116동의 전용 52.18㎡ 실거래는 최근 12개월 기준 2건입니다. 최근 평균 거래금액은 137,500,000원, 가장 최근 거래는 2026년 1월 142,000,000원입니다.

최저가 142,000,000원만 비교해도 최근 12개월 평균의 103.3%로 이미 평균 시세보다 높습니다. 여기에 인수보증금 14,788,000원을 합하면 실제 취득부담은 156,788,000원이 됩니다.

이 금액은 최근 12개월 평균보다 19,288,000원 높고, 최신 거래가 142,000,000원보다도 14,788,000원 높습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 아직 포함하지 않은 비교입니다. 결국 현재 조건에서는 시세보다 저렴한 경매가 아닙니다.

회차별 실질취득 시나리오

각 회차의 낙찰가·임차인 배당·미배당 인수액은 제시된 예상배당 시나리오 기준입니다. 실질취득액은 낙찰가와 인수보증금을 합산한 금액이며 취득세, 등기비용, 명도비용 및 기타 부대비용은 제외합니다. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 합계에 소폭 차이가 발생합니다.

신건에서 142,000,000원에 낙찰받는 경우와 2회 유찰 후 90,880,000원에 낙찰받는 경우의 입찰가격 차이는 상당하지만, 실질취득액은 각각 156,788,000원과 156,035,840원으로 매우 비슷합니다. 낮은 낙찰가만 보고 가격 메리트를 평가하면 안 되는 대표적인 사례입니다.

③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)

경매 신청채권자 이종훈과 임차권자 이종훈은 동일인입니다. 신청채권액을 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 위 배당표는 제시된 추정치이며 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당순서와 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 진영고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택이 주를 이루며 도로변에는 일부 점포가 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통사정은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 2004.07.22 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 3층입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 12m 도로에 접하고, 토지는 다세대주택 2개 동의 부지로 이용됩니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지면적은 429.0㎡, 공시지가는 ㎡당 2,409,000원으로 기재돼 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표기돼 있으므로, 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 나타나지 않습니다. 다만 내부의 실제 상태와 점유관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다승프라임 115동·116동은 총 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래가 2건에 그쳐, 대규모 공동주택에 비해 개별 거래가격을 기준으로 환금성을 판단할 때 주의가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본 확인. 을구 9번 임차권등기의 미배당 보증금이 매수인에게 인수된다는 조건을 반드시 대조하세요. 예상 인수 14,788,000원을 제외하고 입찰가격을 판단해서는 안 됩니다.
• 임차인 대항력 확인. 2021.03.19 전입·점유·확정일자가 2022.05.09 말소기준권리보다 앞섭니다. 주민등록 변동, 실제 점유와 임차권등기 경위를 확인하세요.
• 동일인 관계 검증. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 이종훈입니다. 임대차계약서, 보증금 지급내역, 임차권등기명령 관련 서류, 경매 집행권원 등을 확인하고 채권의 중복 여부를 점검하세요.
• 소유권 취득 전 임대차 경위. 임대차계약일 2021.01.09와 전입일 2021.03.19가 현재 소유자 이승훈의 취득일 2021.04.05보다 앞서는 사정을 확인하세요.
• 조세채권 및 배당순위. 부천시·서울특별시 압류 관련 세금의 법정기일과 배당 우선순위를 점검하세요. 임차인 실제 배당액이 줄어들 경우 인수액은 더 커질 수 있습니다.
• 유찰에 따른 가격 착시. 1회 유찰 시 최저가격은 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원으로 낮아지는 시나리오지만, 예상 실질취득액은 각각 156,390,400원과 156,035,840원입니다. 유찰 자체가 실질적인 할인으로 연결되지 않습니다.
• 실거래 원본과 현장 확인. 같은 전용 52.18㎡의 최근 거래 2건을 참고하되, 대상 호수의 내부 상태·층수·채광·수선 필요성을 개별 확인하세요.
• 명도 및 보증금 반환. 임차권등기가 있다고 실제 점유 상태나 명도 완료 여부까지 확정되는 것은 아닙니다. 점유자 확인과 보증금 반환·인도 관계를 함께 검토하세요.
• 관리비 및 부대비용. 공용부분 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 필요 수선비와 명도 관련 비용을 별도 확인하세요.
• 최종 권리 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 및 조세 관련 자료를 확인하세요.

맺으며 — “1.42억 낙찰”과 “1.42억 취득”은 다르다

이 사건은 최저매각가가 감정가와 동일한 신건입니다. 현재 최저가 142,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 137,500,000원을 웃돌고 있습니다. 따라서 인수문제가 없다고 가정하더라도 현재 가격에 뚜렷한 할인 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.

더 큰 문제는 보증금 154,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 현재 예상배당 기준 매수인이 인수할 금액은 14,788,000원이며, 낙찰가와 합산한 실질취득 예상액은 156,788,000원입니다. 이는 최근 평균 시세의 114.0%에 해당합니다.

1회 또는 2회 유찰돼도 인수액이 증가해 실질취득 부담은 여전히 156,000,000원 안팎입니다. 여기에 소규모 다세대주택의 제한된 거래 표본, 조세채권의 배당 변수, 임차인과 경매 신청채권자의 동일인 관계 확인 필요성까지 겹칩니다.

결론은 입찰 신중 또는 보류입니다. 후순위 등기가 소멸한다는 이유만으로 안전한 물건이라 판단해서는 안 됩니다. 보증금 인수구조가 유지되는 한 낮아진 최저가만으로 가격 매력을 확보하기 어렵습니다. 권리 인수 부담이 크고, 실질취득액이 최근 시세를 초과하는 고위험 다세대 경매로 평가합니다.