인천지방법원 2026타경31472. 부천시 오정구 원종동 한울아파트 에이동 301호가 감정가 그대로 강제경매에 나왔습니다. 소유자는 김영희이며, 2023.11.22. 275,000,000원에 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 현재의 말소기준권리는 2024.02.27. 설정된 김포파주인삼농업협동조합 근저당권 168,000,000원입니다. 그 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 단순한 근저당·가압류 사건으로 이해해서는 안 됩니다. 2025.11.14. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 보증금은 240,000,000원입니다. 동시에 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서가 기재되어 있어 등기상 인수권리와 최종 실질 부담을 구별해야 합니다. 특히 한국토지주택공사는 실제 임차인 김호형에 대한 보증금 대위·승계 관계이므로 두 명의 보증금을 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경31472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 272-10 한울아파트 3층 에이동 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 오정구 원종로 69 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔로 이용 |
| 비교 대상 면적 | 64.71㎡ · 11층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김영희 · 2023.11.22. 매매 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 243,747,944원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.27. 김포파주인삼농업협동조합 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.10.27. |
| 건물 사용승인 | 2018.10.22. |
| 단지 규모 | 한울 · 56세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차권은 예외
등기상 먼저 정리할 부분이 있습니다. 2018년 수협은행 신탁은 2019.10.11. 말소되었고, 2022년 부천시 압류 역시 2022.11.08. 말소되었습니다. 2023.12.18. 문승길 명의 근저당권 60,000,000원도 2024.02.27. 해지로 말소되었습니다. 따라서 이 권리들을 현재 매수인이 떠안는 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준인 김포파주인삼농업협동조합 근저당권 이후 양주지역산림조합 가압류 564,114,696원, 서울특별시 강서구 압류 및 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 존재합니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 압류에 관련된 실제 조세채권의 배당 우선순위는 별도 확인 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 1명, 보증기관 승계 1건
이 사건의 실제 임차인은 김호형 1명이며, 한국토지주택공사는 보증금 대위·승계에 따른 신고 주체입니다. 임차인 2명의 독립된 보증금이 존재하는 것으로 계산하면 안 됩니다.
| 성명 / 구분 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
김호형 실제 임차인 |
2026.04.14. 전입 | 미상 |
기재 전입일 기준 대항력 없음
우선변제 미상 보증금 확인 필요 |
|
한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 |
2025.11.14. 임차권등기 | 240,000,000원 |
대항력 가능·미상
우선변제 미상
승계·중복신고 말소동의 확약서 제출 |
한국토지주택공사의 240,000,000원은 김호형 관련 보증금의 승계 신고액으로, 김호형의 미상 보증금에 별도 합산하지 않습니다. 확정일자와 주민등록일 등은 등기상 기재되어 있으나 승계 후 대항력의 법적 판단에는 권리관계 확인이 필요합니다.
따라서 이 사건에서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 확약의 유효성과 별도 인수권리 부존재가 확인되는 경우의 조건부 판단입니다. 명세서 원본의 인수 문구, 확약서의 권리자·목적물·말소 범위, 실제 임차인과 한국토지주택공사 사이의 승계관계를 확인하지 않고 이를 확정 금액으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮아도 동일 면적 거래는 다르다
한울 단지의 실거래 12건 전체 평균은 299,291,666원입니다. 그러나 과거의 높은 거래가격이 평균을 높였을 수 있어, 가격 판단에는 최근 12개월 6건 평균 297,083,333원을 우선 적용합니다. 최저가 274,000,000원은 이 최근 평균의 92.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.31㎡ | 11 | 318,000,000원 |
| 2026.05 | 65.25㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 59.6㎡ | 6 | 312,000,000원 |
| 2026.03 | 59.6㎡ | 9 | 317,500,000원 |
| 2025.12 | 64.71㎡ | 4 | 270,000,000원 |
| 2025.08 | 59.6㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 297,083,333원 |
전체 거래 흐름에서도 비슷한 면적의 가격을 확인할 수 있습니다. 2024.12.에는 65.25㎡의 3층이 275,000,000원, 2023.11.에는 64.71㎡의 3층이 275,000,000원에 거래되었습니다. 대상 물건의 비교 면적은 64.71㎡이므로 다른 면적·고층 거래를 그대로 적용하기보다는 이들 거래를 중요하게 봐야 합니다.
최근 거래가격의 과거 대비 추세는 -1.5%로 하락 방향입니다. 고가 거래가 혼재하는 평균 가격을 기준으로 높은 가격 가점을 부여해서는 안 되며, 동일 면적의 최근 거래와 층별 차이를 반영한 보수적인 입찰가격 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 근저당 · 김포파주인삼농업협동조합 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 2. 가압류 · 양주지역산림조합 | 564,114,696원 | 101,364,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 243,747,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,636,000원을 차감하고, 채권자에게 269,364,000원을 배당하는 단순 추정입니다. 채권자 총 청구액은 975,862,640원, 미배당액은 706,498,640원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 배당 우선순위 조정은 반영하지 않았습니다. 임차권 확약의 효력과 별도 인수권리 여부도 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격과 늘어나는 미배당
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 274,000,000원 | 706,498,640원 | 조건부 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 219,200,000원 | 760,531,440원 | 조건부 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 175,360,000원 | 803,757,680원 | 조건부 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 확약에 따라 주택임차권의 실질 인수가 0원이고 별도 인수권리가 없다면, 실질취득금액은 낙찰가격을 중심으로 판단할 수 있습니다. 반면 확약이 적용되지 않는 대항력 있는 임차권이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액이 실질취득금액이 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 오정구 원종동 오정초등학교 남측 인근. 주변에 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 감정평가상 제반 주위 여건은 무난합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 다수의 버스노선과 원종역(서해선)이 인근에 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 2018.10.22. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 3층입니다. 승강기, 도시가스, 난방, 위생·급배수 및 화재경보 관련 설비 등이 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·원종역세권 지구단위계획구역. 동측과 남측 포장도로에 접하며, 토지는 가로장방형의 평탄한 주상용건물 부지입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다. 구체적 취득·이용 제한은 관련 규정 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 근린시설 표시와 오피스텔 이용, 주택임차권등기 간 관계는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 한울은 56세대 규모입니다. 최근 실거래는 존재하지만 면적·층별 가격 차이가 있고 최근 가격 추세도 -1.5%입니다. 거래 표본만으로 개별 호실의 신속한 매각 가능성을 보장하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사가 제출한 말소동의 확약서의 유효성, 적용 권리, 이행 조건 및 임차권등기 말소 가능 여부를 확인하세요.
- 실제 임차인 김호형. 보증금과 계약 당사자, 임대차계약서, 점유·전입 이력 및 독립된 임차권 존재 여부를 확인하세요. 확약의 효력이 이 임차인에게 자동으로 확장된다고 가정해서는 안 됩니다.
- 한국토지주택공사 승계. 김호형 관련 보증금과 240,000,000원의 승계 범위를 확인하고 동일 보증금을 중복 계산하지 마세요.
- 대항력 및 우선변제. 등기상 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자와 실제 임차관계의 연결을 검증하세요. 임차권등기일만으로 대항력을 판정하지 마세요.
- 실질취득금액. 확약에 따른 인수 0원이 확정되는지 확인한 뒤 입찰가격을 결정하세요. 별도의 인수채무가 확인되면 낙찰가에 합산해야 합니다.
- 동일 면적 시세. 최근 12개월 평균 297,083,333원뿐 아니라 64.71㎡ 최근 거래 270,000,000원과 65.25㎡ 거래 275,000,000원도 비교하세요.
- 시장 추세. 최근 가격 추세가 -1.5%로 하락 방향이므로 과거 최고가 335,000,000원에 기대어 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 용도 확인. 근린시설 표시, 감정평가상 오피스텔 사용 및 주택임차권의 관계를 건축물대장·현황조사· 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 등을 확인하세요.
- 배당·조세. 신청채권자 예상배당 0원, 강서구 압류와 관련한 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “확약이 핵심, 시세 할인은 제한적”
이 물건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 선행 신탁과 압류는 이미 말소되었으며 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류 및 경매개시결정의 소멸 구조도 파악할 수 있습니다.
그러나 한국토지주택공사의 240,000,000원 주택임차권등기는 일반적인 후순위 권리와 구별해야 합니다. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가할 여지가 있지만, 그 효력과 범위를 원본으로 검증해야 합니다. 실제 임차인 김호형의 보증금과 독립된 인수권리 여부 역시 미확정입니다.
가격 측면에서도 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균 297,083,333원 대비 92.2%이지만, 동일 면적 최근 거래 270,000,000원보다 높습니다. 최근 추세 -1.5%와 56세대 규모, 근린시설·오피스텔 이용이라는 특성을 고려하면 평균 대비 할인율만으로 매력적인 가격이라고 단정하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 확약이 유효하게 집행되고 김호형의 별도 인수권리가 없음을 확인한다면 가격 검토를 진행할 수 있습니다. 그러나 현재 확인된 권리 불확실성과 동일 면적 거래가격을 고려하면 신건 최저가에 적극적으로 접근할 근거는 부족합니다. 확약의 효력 확인이 먼저, 입찰가격 판단은 그다음입니다.
