인천지방법원 2026타경31525. 부천시 원미구 상동 삼부빌라 나동 지층1호입니다. 전용면적은 50.22㎡, 1986년 준공된 다세대주택으로, 2층 건물의 지층에 위치합니다. 현재 소유자는 주식회사오성준오성준컨설팅이며, 2023년 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 부천시 압류와 국세·건강보험 관련 압류가 이어졌고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 135,604,382원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 일반적인 근저당권이 아닙니다. 2021년 전입·확정일자를 갖춘 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기가 2024년 부천시 압류보다 먼저 존재한다는 점입니다. 매각물건명세서에도 인수권리로 표시되어 있지만, 동시에 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출된 사실이 기재되어 있습니다. 따라서 권리 인수 여부와 확약서의 적용 범위를 함께 확인해야 합니다.

가격 조건도 불리합니다. 신건 최저가 120,000,000원은 확인되는 같은 면적·같은 지층 거래액 110,000,000원보다 높습니다. 특히 이 거래는 2023년 자료이므로 현재 가격 수준을 충분히 설명하는 최신 거래라고 단정할 수 없습니다. 권리 해소 가능성만으로 가격 부담을 정당화하기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

을구에 기록된 과거 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 대한교육보험, 학교법인인제학원, 신동주, 국민은행, 신한은행의 과거 담보권은 현재 매수인에게 승계되는 유효 근저당권으로 볼 대상이 아닙니다.

따라서 현재 권리분석의 중심은 선순위 주택임차권의 배당·인수 관계입니다. 말소기준권리 이후의 압류가 소멸한다는 사실만으로 전체 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 안 됩니다.

② 임차권 분석 — 보증금 110,000,000원의 처리

한국토지주택공사는 보증기관으로 분류되는 등기 명의자입니다. 이를 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 별도로 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 실제 점유자와 임대관계는 확인이 필요합니다. 임차권등기 1건의 보증금 110,000,000원만 권리분석에 반영합니다.

확약 적용에 관한 판단: 확인되는 내용은 말소동의 확약서 제출 사실입니다. 대항력 포기, 미배당 보증금 청구 포기, 임차권등기 말소 이행의 구체적 범위까지 명확히 확인된 것은 아니므로, 현 단계에서 모든 회차의 인수 위험이 확정적으로 0원이라고 단정하지 않습니다.

확약서 원문상 해당 선순위 권리의 대항력 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 보장된다면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 그 경우에도 확약서 적용 대상이 아닌 별도 점유자나 임차관계가 확인되면 그 위험은 독립적으로 검토해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건부터 실거래보다 높다

삼부빌라(가,나,다)는 총 18세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 동일 면적 실거래는 2023년 1월, 전용 50.22㎡, 지층, 110,000,000원입니다.

신건 최저가 120,000,000원은 확인되는 실거래 110,000,000원의 109.1%입니다. 차액은 10,000,000원입니다. 같은 면적의 지층 거래라는 점에서 비교 가능성이 있지만, 단 한 건의 거래만 확인되고 시점도 2023년 1월이므로 개별 물건의 현재 시장가치를 단정하기에는 표본이 부족합니다.

최근 12개월 평균으로 제시되는 비교 금액 역시 110,000,000원이지만, 구체적으로 확인되는 거래일은 2023년 1월입니다. 따라서 이를 2026년의 최신 거래가격으로 간주해서는 안 됩니다. 거래 시점과 표본 수를 감안해 보수적으로 접근해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

매각가 120,000,000원 기준 예상 배당입니다. 서울보증보험 주식회사에 대한 미배당 추정액은 128,084,382원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 국세·지방세 등의 당해세 우선배당과 실제 집행비용이 달라지면 임차권자 및 후순위 채권자의 배당액도 변동될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 취득 부담은 남는다

선순위 임차보증금이 있는 물건은 유찰 후 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 매각대금에서 배당받지 못하는 보증금이 매수인에게 인수되는 경우 낙찰가 절감분의 상당 부분이 인수액 증가로 상쇄되기 때문입니다.

실질취득 추정액 = 해당 회차 매각가 + 미배당 임차보증금의 인수 추정액. 위 수치는 말소동의 확약서의 인수 해소 효과를 확정 적용하지 않은 회차별 위험 시나리오이며, 취득세·명도비·수선비 등의 부대비용은 포함하지 않습니다. 확약서가 유효하게 대항력 및 잔여 보증금 인수 문제를 해소하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다.

임차보증금 110,000,000원이 매각대금보다 크고 보증금 미배당액을 인수하는 구조에서는, 낙찰가가 낮아져도 실질취득 부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 위 회차별 차이는 배당과 집행비용을 반영한 추정 결과에 따른 것입니다.

반대로 말소동의 확약서가 해당 임차권의 대항력 포기 및 등기 말소까지 유효하게 담보한다면 인수 부담은 크게 달라집니다. 확약서의 효력 확인은 입찰가격 판단의 전제조건이며, 별도 임차인이나 점유자의 권리가 확인되는 경우에는 그 인수 위험을 다시 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천여자고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 지층1호입니다. 외벽은 적벽돌 마감이며, 위생·급배수시설과 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 인접 필지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 남동측 진입로를 통해 공도와 접합니다. 전체 토지면적은 705.4㎡이고 지목은 대입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역 등이며, 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정사항이 기재되어 있습니다. 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있어 입찰 당시 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 토지가격. 공시지가 1,839,000원/㎡입니다. 개별 호수의 감정가 또는 실거래가와 직접 동일시할 수는 없습니다.
• 환금성. 총 18세대의 1986년 준공 다세대주택이고 지층이라는 점에서 매수 수요와 재매각 기간을 신중하게 평가해야 합니다. 확인되는 동일 면적 거래도 1건에 그칩니다.
• 건축물. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다. 다만 실제 지층 상태, 방수·누수 및 내부 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 서울보증보험 주식회사의 확약서가 어떤 권리와 금액을 대상으로 하는지, 한국토지주택공사 명의 임차권등기 말소 및 대항력 포기까지 유효하게 담보하는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차권. 임차보증금 110,000,000원, 전입 2021.04.05, 확정일자 2021.03.18, 임차권등기 2023.04.28의 관계를 등기부와 매각명세서 원문으로 대조해야 합니다.
• 배당과 인수. 신건은 배당 추정상 인수 0원이지만, 유찰 시에는 미배당 보증금 인수 가능성을 고려해야 합니다. 실제 배당순위와 확약의 효력에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
• 국세·지방세. 부천시, 연수세무서 관련 국세, 국민건강보험공단 압류의 체납금액과 우선배당 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자. 한국토지주택공사를 실제 거주 임차인으로 중복 산정하지 않되, 현재 누가 점유하는지는 별도 확인해야 합니다. 점유자의 대항력과 인도 문제를 단정할 수 없습니다.
• 신건 가격. 최저가 120,000,000원은 확인 실거래 110,000,000원을 웃돕니다. 근래의 추가 거래와 현재 매물가격을 확인하기 전에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
• 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 112,128,000원, 2회 유찰 시 111,782,400원이라는 인수 위험 포함 추정액을 기준으로 검토해야 합니다. 낙찰가만 비교하면 판단이 왜곡됩니다.
• 지층 현장조사. 채광·환기·습기·누수·곰팡이·배수시설·개별난방 상태를 확인하고 수선비를 별도로 반영해야 합니다.
• 관리비 및 인도. 미납 관리비 중 승계 가능 항목과 점유자 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 매각기일 2026.10.27 이전 등기 변동, 배당 관련 자료, 매각물건명세서 정정, 확약서 유효성을 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 내려가도, 실질취득은 쉽게 내려가지 않는다”

부천 삼부빌라 나동 지층1호는 권리와 가격 양쪽 모두 보수적인 접근이 필요한 경매물건입니다. 먼저 선순위 한국토지주택공사 임차권등기가 존재하며, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 현 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되는 것으로 계산되어 매수인 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 인수 가능성을 반드시 재검토해야 합니다.

가격 역시 불리합니다. 신건 최저가 120,000,000원은 확인 실거래 110,000,000원의 109.1%이고, 2회 유찰 시에도 인수 위험을 포함한 실질취득 추정액은 111,782,400원입니다. 더욱이 지층 다세대, 1986년 준공, 18세대 규모, 제한적인 거래 표본을 고려하면 환금성에 낙관적인 평가를 내리기 어렵습니다.

결론은 신건 입찰에 신중하고, 확약서 효력 및 배당·인수관계 확인을 우선해야 한다는 것입니다. 확약서가 실질 인수를 해소한다면 유찰 후 가격 조건은 개선될 수 있지만, 그 효과를 확인하기 전에는 낮아진 최저가만으로 수익성을 판단해서는 안 됩니다. 권리 해소 여부를 먼저 확정하고, 실제 부담액을 시세와 비교해야 하는 물건입니다.