수원지방법원 2023타경50197. 경기도 안성시 금산동의 주은청설아파트 105동 804호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 철근콘크리트벽식구조 지상 19층 건물의 8층에 있으며, 방 3개·거실·주방·욕실 1개 구조입니다. 같은 단지의 전용 59.52㎡ 실거래와 비교할 수 있는 물건입니다. 1999년 준공, 457세대 단지라는 점도 가격 판단의 배경입니다.
이 사건에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 가격이 아니라 권리의 순서입니다. 소유자 김성진 명의로 여러 차례 근저당이 설정됐다가 말소됐고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2016년 11월 11일 접수된 오케이저축은행의 채권최고액 88,800,000원 근저당입니다. 같은 날 후순위 근저당 51,600,000원이 추가됐으며, 이후 대부업체 근저당·전세권과 가압류가 이어졌습니다. 등기상 권리의 숫자는 많지만 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
그리고 실거래를 확인하면 가격 차이가 더욱 분명해집니다. 최근 12개월 평균은 136,450,000원, 최신 거래는 133,500,000원입니다. 최저가 84,770,000원은 두 기준 모두보다 낮습니다. 최근 거래 추세도 +7.0%로 나타나 과거 고가 거래에 기대어 할인율을 과장하는 사례와는 구분됩니다. 다만 이는 최저가로 낙찰될 경우의 비교이며, 실제 낙찰가격과 취득 부대비용에 따라 수익성은 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경50197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 대학로 64, 금산동주은청설아파트 제105동 제8층 제804호 (금산동) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 59.52㎡ · 방3·거실·주방·욕실1 |
| 건물 구조 / 층 | 철근콘크리트벽식구조 · 지상 19층 중 8층 |
| 단지 규모 | 주은청설 · 457세대 · 1999.12.01 준공 |
| 소유자 | 김성진 (단독소유) |
| 소유권 취득등기 | 2000.01.26 (매매원인 1997.07.19) |
| 감정가 | 173,000,000원 |
| 최저매각가 | 84,770,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 주식회사 오케이저축은행 |
| 경매 청구금액 | 116,480,044원 |
| 말소기준권리 | 2016.11.11 을구 8번 근저당권 · 오케이저축은행 · 채권최고액 88,800,000원 |
| 매수인 명시 인수 | 해당 없음 · 추정 인수액 0원 |
| 임대관계 | 감정평가상 미상 · 점유 확인 필요 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.13 · 수원지방법원 안성등기소 |
① 권리 흐름 — 복잡해 보여도 말소기준은 명확하다
이 사건의 말소기준권리는 2016.11.11 오케이저축은행 근저당권입니다. 이보다 앞선 한국주택은행·안성농업협동조합·현대캐피탈 등의 근저당은 이미 등기상 말소됐습니다. 현재 검토 대상인 후순위 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유·임차인 — 인수권리 없음과 명도 완료는 다르다
확인된 주택임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며, 법정지상권도 해당사항 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 감정평가서에는 임대관계 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 현재 누가 거주하거나 점유하는지, 별도의 임대차계약이나 주민등록 전입이 있는지는 확인이 필요합니다. 임차인의 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정해서도 안 되고, 반대로 명도 부담이 전혀 없다고 확정해서도 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래가 기준으로도 가격 여유가 있다
주은청설아파트 전용 59.52㎡ 동일 면적 실거래를 비교합니다. 아래는 2025년 6월부터 2026년 7월까지의 거래 12건이며, 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 거래층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.52㎡ | 2층 | 133,500,000원 |
| 2026.06 | 59.52㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 17층 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.52㎡ | 15층 | 145,000,000원 |
| 2026.01 | 59.52㎡ | 11층 | 137,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 7층 | 150,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 7층 | 140,000,000원 |
| 2025.12 | 59.52㎡ | 2층 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 59.52㎡ | 4층 | 128,000,000원 |
| 2025.08 | 59.52㎡ | 1층 | 131,000,000원 |
| 2025.07 | 59.52㎡ | 6층 | 130,000,000원 |
| 2025.06 | 59.52㎡ | 12층 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.52㎡ | 10건 | 136,450,000원 |
| 전체 표본 평균 | 59.52㎡ | 12건 | 134,958,333원 |
최근 12개월 평균 136,450,000원과 최저매각가 84,770,000원의 차이는 51,680,000원입니다. 최저가가 평균의 62.1%라는 뜻입니다. 2026년 7월의 최신 거래 133,500,000원과 비교해도 최저가가 48,730,000원 낮아, 최신 거래 대비 약 63.5% 수준입니다.
전체 12건 평균은 134,958,333원이지만, 이 수치만으로 저평가를 판단할 필요는 없습니다. 최근 12개월 평균이 오히려 전체 평균보다 높고, 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +7.0%입니다. 즉 현재 확인되는 실거래는 하락 추세가 아니라 완만한 상승 방향으로 집계돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정했을 때의 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 선순위 오케이저축은행 근저당에 배당금이 집중되는 구조입니다. 후순위 채권자에게는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,925,860원 |
| 1. 을구 8번 · 오케이저축은행 근저당 | 88,800,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 을구 9번 · 오케이저축은행 근저당 | 51,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 14번 · 엔케이대부중개 근저당 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 15번 · 엔케이대부중개 전세권 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 · 소상공인시장진흥공단 가압류 | 7,500,070원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 197,900,070원 | 82,844,140원 |
채권액은 근저당 채권최고액·전세금·가압류 청구금액을 기준으로 한 간이 추정입니다. 집행비용은 1,925,860원으로 추산했습니다. 실제 배당은 채권계산서, 우선순위, 당해세, 최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
예상 채권총액은 197,900,070원이고, 채권자에게 돌아가는 예상배당은 82,844,140원입니다. 따라서 115,055,930원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
여기서 주의해야 할 것은 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 서로 다른 개념이라는 점입니다. 미배당이 크더라도 그 채권에 대응하는 담보권이 매각으로 소멸한다면 매수인이 미배당액을 별도로 갚는 것은 아닙니다. 이 사건의 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 커진다
현재 2회 유찰된 최저가는 84,770,000원입니다. 추가 유찰을 가정한 금액과 배당 결과를 비교하면, 매각가격 하락에 따라 채권자 미배당액이 증가합니다. 다만 각 시나리오에서 계산된 매수인 권리 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 84,770,000원 | 82,844,140원 | 115,055,930원 | 0원 |
| 3회 유찰 가정(34.3%) | 59,338,999원 | 57,870,897원 | 140,029,173원 | 0원 |
| 4회 유찰 가정(24.01%) | 41,537,299원 | 40,389,628원 | 157,510,442원 | 0원 |
신청채권자인 오케이저축은행의 경매 청구금액은 116,480,044원입니다. 현재 회차에서 신청채권자에게 돌아가는 예상배당은 82,844,140원으로, 청구금액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시에도 신청채권자 청구액은 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다.
그러나 채권자의 회수 부족이 곧 매수인의 권리 인수를 의미하지는 않습니다. 후순위 근저당·전세권·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 확인된 기준에서는 매각가 하락에 따라 매수인의 실질취득금액도 내려갑니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가·토지정보 기준)
- 입지. 경기도 안성시 금산동 소재 안성중학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조의 지상 19층 건물 중 8층이며, 방 3개·거실·주방·욕실 1개로 이용 중입니다. 승강기·급배수·위생설비·옥내소화전·난방설비를 갖췄습니다.
- 단지. 주은청설아파트는 457세대, 1999.12.01 준공입니다. 최근 동일 면적 실거래가 확인되지만 준공 경과에 따른 내부 수선상태와 설비 교체 필요 여부를 개별적으로 확인해야 합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역에 해당합니다. 토지의 형상은 부정형이고 대체로 평탄하며, 공시지가는 930,200원/㎡입니다.
- 공부·위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 토지거래 규제. 토지정보상 토지거래계약에 관한 허가구역 포함으로 표시돼 있습니다. 해당 집합건물의 경매 취득에 실제 어떤 제한이 적용되는지, 허가·예외 규정 및 구역의 현재 효력은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 재해 관련 확인. 토지정보상 침수위험지구 저촉으로 표시돼 있습니다. 이는 해당 호수가 실제 침수됐다는 뜻은 아니지만, 단지 및 주변의 재해위험·배수 상태·침수 이력 등을 별도로 확인할 필요가 있다는 신호입니다.
- 추가 규제. 성장관리권역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 및 상대보호구역 관련 사항도 확인됩니다. 단지의 현재 토지이용계획과 실제 적용 범위를 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 8번 오케이저축은행 근저당(2016.11.11)이 기준입니다. 을구 9번·14번·15번 및 갑구 4번의 매각 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인해야 합니다.
- 전세권과 실점유 구별. 엔케이대부중개 명의의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸권리로 판단됩니다. 다만 실제 거주자가 누구인지는 별개의 문제이므로 현황조사와 현장 확인이 필요합니다.
- 임대차·대항력 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 전입세대 관련 확인자료와 실제 점유자의 계약관계를 확인하고, 주택임차인이 있다면 전입일·점유 개시일·보증금· 확정일자 등을 통해 대항력 및 배당관계를 다시 분석해야 합니다.
- 매각가격 검증. 최근 12개월 실거래 평균 136,450,000원, 최신 거래 133,500,000원을 기준으로 입찰 상한을 판단해야 합니다. 최저가 84,770,000원에 낙찰된다는 보장은 없습니다.
- 개별 호수 상태. 방 3개·욕실 1개 구조와 8층이라는 특성을 확인하고, 노후 설비·누수·결로·내부 수선 필요성과 매매사례의 층별 가격 차이를 반영해야 합니다.
- 침수 관련 사항. 침수위험지구 저촉 표시의 위치와 범위, 단지의 과거 피해 및 배수·방재시설 현황을 공식 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 사항. 허가구역 포함 표시가 현재도 유효한지, 법원경매 취득에 별도 허가 또는 예외 규정이 적용되는지 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 점유자 명도 비용, 인도명령 또는 명도소송의 필요성을 조사해야 합니다. 인수권리 0원이 추가 현금지출 0원을 뜻하지는 않습니다.
- 배당 원본 대조. 예상 채권총액 197,900,070원과 미배당 115,055,930원은 채권최고액 중심의 시뮬레이션입니다. 확정 채권액·우선변제·당해세 등에 따라 실제 배당은 달라집니다.
- 매각기일과 최신 서류. 2026.10.27 매각기일의 변경 여부, 매각물건명세서 정정 여부와 등기 변동을 입찰 전 법원 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리 인수는 낮지만 확인은 필수”
안성 주은청설아파트 105동 804호는 가격과 등기상 권리구조 모두 긍정적인 요소가 있습니다. 감정가 173,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가 84,770,000원까지 내려왔고, 말소기준권리 이후의 근저당·전세권·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리가 없다고 명시돼 있으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 메리트 역시 단순히 감정가 대비 49%라는 숫자에 기대는 것이 아닙니다. 동일 면적의 최근 12개월 평균 136,450,000원, 최신 거래 133,500,000원과 비교해도 최저가가 명확히 낮습니다. 최근 거래 추세는 +7.0%여서 하락하는 시세를 과거 고가 평균으로 가리는 구조도 아닙니다.
그렇다고 권리와 물건을 모두 확인한 안전한 낙찰이라고 결론 내릴 단계는 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 토지정보에는 침수위험지구 저촉 및 토지거래허가구역 포함 표시가 있습니다. 1999년 준공 아파트의 개별 상태와 실제 점유관계, 이러한 규제 표시가 실제 거래와 환금성에 미치는 영향은 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
종합 판단은 B등급. 최근 실거래 대비 충분한 가격 여유와 명시 인수액 0원이라는 장점은 분명하지만, 점유·재해·규제 확인이 남아 있어 보수적인 평가가 타당합니다. 이 물건의 승부처는 단순히 최저가가 낮다는 사실이 아니라, 그 할인 폭이 실제 위험과 취득비용을 충분히 보상하는지 확인하는 데 있습니다.
