수원지방법원 2024타경3006. 이번 경매의 대상은 평택호관광단지 내 관광숙박시설인 평택그랜드관광호텔과 토지입니다. 토지면적은 3,081.0㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 10층 규모입니다. 소유자는 양은학(10분의 9)과 양지훈(10분의 1)으로 나뉘어 있습니다.
권리관계는 상당히 복잡합니다. 2014년 국민은행 근저당을 시작으로 후순위 근저당, 가압류, 지분 가처분, 국세·지방세 압류가 이어졌고, 과거 경매절차가 정리된 뒤 2024년 다시 임의경매가 개시되었습니다. 다만 등기상 복잡함이 그대로 매수인의 채무 인수로 연결되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.
가격은 또 다른 문제입니다. 최저매각가가 감정가의 절반 수준까지 내려왔지만, 매각대상은 현재 영업이 중단된 관광호텔입니다. 주거용 부동산처럼 거래사례만으로 접근하기 어려우므로, 영업 재개 가능성·시설 상태·용도 규제·임대관계·매각 제외 물건을 따져야 실제 경제적 가치를 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경3006 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 현덕면 권관리 536-26 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 현덕면 평택호길 39-15 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 관광숙박시설(평택그랜드관광호텔) |
| 건물 | 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 건물 |
| 토지 | 3,081.0㎡ · 지목 유원지 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로각지 |
| 소유자 | 양은학(10분의 9), 양지훈(10분의 1) |
| 감정가 | 12,223,342,320원 |
| 최저매각가 | 5,989,438,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 신청채권자 | 에이치에프케이일사유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 7,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 현재 이용상태 | 관광숙박시설 · 영업중단 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 물탱크 및 지하 토지 부합물 포함 · 콘테이너박스 2개 제외 |
① 권리 흐름 — 복잡한 등기, 그러나 말소기준은 명확
말소기준권리는 2014.07.29 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,240,000,000원이고, 같은 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 설정된 국민은행 후순위 근저당 840,000,000원과 정옥자 근저당 700,000,000원, 가압류·가처분·압류 및 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
명시된 법정지상권: 해당사항 없음.
배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액 역시 0원입니다. 다만 매각물건명세서의 기재와 별도로 현장 점유 및 실제 권리관계는 확인해야 합니다.
또한 등기상 근저당권자는 국민은행으로 기재되어 있는 반면, 현재 경매 신청채권자는 에이치에프케이일사유동화전문유한회사입니다. 채권양도·승계 및 신청채권자의 배당상 지위를 원본 기록과 대조해야 실제 배당 관계를 정확하게 판단할 수 있습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
이 물건은 이미 2회 유찰되었습니다. 현재 최저매각가는 5,989,438,000원으로 감정가 12,223,342,320원의 49% 수준입니다. 그러나 감정가와 현재 거래 가능 가격은 동일한 개념이 아닙니다.
| 매각 단계 | 감정가 대비 | 매각가 시나리오 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 5,989,438,000원 | 3,152,517,771원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 4,192,606,599원 | 4,931,380,858원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 2,934,824,619원 | 6,176,585,018원 |
각 회차는 제시된 유찰 시나리오이며, 예상 미배당액은 채권최고액·청구금액과 추정 집행비용을 이용한 계산입니다. 실제 배당액 및 향후 매각조건은 변동될 수 있습니다.
현재 회차에서 낙찰되고 배당표상 인수액 0원 가정이 유지된다면, 매수인의 실질취득 기준액은 5,989,438,000원입니다. 이는 낙찰가와 권리상 인수액을 합산한 기준액으로, 취득세·시설 보수비·영업 재개비용·미납 관리비 등의 추가 지출은 별도 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,989,438,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 62,294,380원 |
| 1. 을구 3 · 국민은행 근저당 | 6,240,000,000원 | 5,927,143,620원 |
| 2. 을구 4 · 국민은행 근저당 | 840,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 8 · 이선자 가압류 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 12 · 케이비국민카드 | 68,621,187원 | 0원 |
| 5. 을구 5 · 정옥자 근저당 | 700,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13 · 근로복지공단 | 22,732,740원 | 0원 |
| 7. 갑구 17 · 서울보증보험 | 28,030,536원 | 0원 |
| 8. 갑구 18 · 이시영 등 | 882,000,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 20 · 우리은행 | 91,624,698원 | 0원 |
| 10. 갑구 29 · 한국전력공사 | 6,652,230원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 낙찰을 가정하면 추정 집행비용 62,294,380원을 차감한 나머지 5,927,143,620원이 선순위 국민은행 근저당에 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 모형에서는 후순위 채권자들에게 배당할 재원이 없고 소유자 잔여금 역시 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 정보 기준)
- 입지. 경기도 평택시 현덕면 권관리 평택호관광단지 내에 위치합니다. 주위는 유원지, 임야, 근린생활시설 등으로 형성된 해안 상가지대입니다.
- 교통. 차량으로 물건에 접근할 수 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적 3,081.0㎡, 지목 유원지, 토지이용상황 상업용이며, 평지의 부정형 토지로 소로각지에 접합니다. 개별공시지가는 653,000원/㎡입니다.
- 용도 및 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역(평택호관광단지), 관광단지, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 취득 및 향후 활용계획에 따른 인허가 조건을 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트 평슬래브지붕 10층 규모이며, 위생·급배수·도시가스·승강기설비 등이 갖춰져 있습니다. 현재는 관광숙박시설 영업이 중단된 상태입니다.
- 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 호텔 운영 또는 시설 활용 목적을 가진 매수자가 필요할 수 있습니다. 현재 거래가격 비교자료가 없어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재되어 있으나, 매각물건명세서에는 지하2층의 등기사항전부증명서상 면적과 일반건축물대장상 면적이 서로 다르다는 사항이 명시되어 있습니다. 현황은 일반건축물대장에 부합하는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가 대비 49%를 현재 시세 대비 할인율로 해석하지 마세요. 관광숙박시설의 거래사례, 대체 이용가치 및 수익성을 별도로 평가해야 합니다.
- 영업중단 원인. 영업 재개가 가능한 상태인지, 호텔 설비·시설 보수와 관련한 추가 지출이 필요한지 확인하세요.
- 임대관계·점유. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장에 실제 점유자나 사용자가 있는지, 별도 임대차·사용권원이 있는지 조사하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 6건의 세목과 우선순위를 확인하고, 당해세 등 배당에 영향을 미칠 채권의 규모를 점검하세요.
- 매각 범위. 제시외 건물인 물탱크와 지하 하수관정·저수조는 포함되지만, 목록1 지상 콘테이너박스 2개는 평가 및 매각에서 제외됩니다. 현장 시설물과 경계를 대조하세요.
- 지하2층 면적. 등기부와 일반건축물대장의 면적 차이를 확인하고, 실제 이용면적·건물 상태·인허가상 적합성을 점검하세요.
- 토지 규제. 관광단지 및 토지거래계약 허가구역 등에 해당하므로, 취득과 용도변경·시설 운영에 필요한 허가 여부를 확인하세요.
- 공동담보·채권승계. 국민은행 근저당의 공동담보 범위와 경매 신청채권자의 승계 관계를 원본 기록으로 대조하세요.
- 추가 비용. 미납 관리비, 조세, 시설 복구비, 영업 재개비용, 점유 정리비용 등 낙찰가 외 지출 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서· 현황조사서·감정평가서 및 토지이용규제 사항을 다시 확인하세요.
맺으며 — “반값 감정가보다 중요한 것은 실제 가치”
이 물건은 감정가 12,223,342,320원에서 2회 유찰되어 최저매각가 5,989,438,000원까지 내려온 관광숙박시설입니다. 명세서상 인수권리가 없고 말소기준권리 이후 등기권리도 소멸하는 구조여서 등기상 권리 정리는 비교적 명확합니다.
그러나 현재 영업이 중단되어 있으며 임대관계가 미상이고, 실제 거래 시세도 확인되지 않습니다. 국세·지방세 압류 6건, 지하2층 면적 차이, 매각에서 제외되는 콘테이너박스, 관광단지 관련 규제까지 검토해야 합니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만 투자 판단은 신중해야 하는 물건입니다. 낙찰가가 감정가의 49%라는 사실보다, 현재 상태의 호텔과 토지를 얼마의 비용으로 활용하거나 처분할 수 있는지가 중요합니다. 권리분석은 조건부 양호, 가격 메리트는 확인 보류. 입찰 여부는 실거래·수익성 검증과 현장 실사를 마친 후 판단하는 것이 적절합니다.
