제주지방법원 2025타경1432. 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리에 소재한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이며, 토지 자료에는 지목 전, 토지면적 9,962.0㎡, 용도지역 계획관리지역이 기재되어 있습니다. 매각 대상에는 감정평가서상 제시외 건물 ㄱ~ㅁ도 포함됩니다. 단순한 주거용 집합건물 경매가 아니라 토지의 이용·취득 제한까지 검토해야 하는 사건입니다.
권리 구조는 상대적으로 명확합니다. 2020년 8월 6일 설정된 물금농업협동조합의 채권최고액 2,400,000,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 2023년 추가 설정된 600,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기상 담보권 정리와 농지 취득 가능성은 별개의 문제입니다. 농지취득자격증명을 확보할 수 있는지 확인하지 않은 입찰은 보증금 손실 위험을 동반합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1432 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1008 |
| 건물 등기 소재지 | 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1034 도로명주소: 제주특별자치도 제주시 조천읍 중산간동로 737-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 지목 전 · 토지면적 9,962.0㎡ · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 현황 | 블록조 소골스레트지붕 단층 건물 · 주택 이용 · 제시외 건물 ㄱ~ㅁ 매각 포함 |
| 소유자 | 박경화 (소유자 요약상 단독소유, 소유권이전 등기의 말소 표시 대조 필요) |
| 채무자 | 주식회사조은 |
| 감정가 | 3,895,645,200원 |
| 최저매각가 | 3,895,645,200원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 물금농업협동조합 |
| 청구금액 | 2,596,318,796원 |
| 근저당 채권최고액 합계 | 3,000,000,000원 (2,400,000,000원 + 600,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 농지취득자격증명 | 목록 1~4 제출 필요 |
| 제시외 건물 | 감정평가서상 ㄱ~ㅁ 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 물금농협 근저당
최초 등기상 소유권보존은 차주선 명의로 이루어졌고, 이후 박경화 명의의 소유권이전이 기재되었습니다. 서귀포새마을금고의 채권최고액 1,980,000,000원 근저당권은 2020년 8월 6일 해지로 말소되었습니다. 따라서 이미 말소된 이 근저당권을 현재 인수할 채무로 계산하면 안 됩니다.
유효한 말소기준은 을구 3번 물금농업협동조합 근저당권입니다. 같은 금융기관의 을구 4번 추가 근저당권은 그보다 뒤에 설정되었으므로 매각으로 소멸할 예정이며, 2025년 6월 19일 경매개시결정도 매각 후 말소 대상입니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 취득요건·시세 — 농취증이 첫 번째 관문
이 사건을 일반적인 주택 경매와 똑같이 접근하면 안 되는 이유는 토지의 농지 취득요건 때문입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 대상 목록 1~4에 농지취득자격증명 제출이 필요하다고 명시되어 있습니다.
| 검토 항목 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 농지취득자격증명 | 목록 1~4 제출 필요 | 필수 취득요건 |
| 일괄매각 | 토지·건물 일괄매각 | 목록별 확인 필요 |
| 제시외 건물 | ㄱ~ㅁ 매각 포함 | 현황·면적 확인 |
| 토지 용도지역 | 계획관리지역 | 행위제한 확인 |
| 토지 지목 | 전 | 농지 취득 검토 |
| 법정지상권 | 명세서상 해당사항 없음 | 명시 위험 없음 |
| 실거래 시세 | 비교 가능한 거래가격 미확인 | 가격 판단 보류 |
토지 자료에는 공시지가 54,000원/㎡, 토지면적 9,962.0㎡가 기재되어 있습니다. 그러나 공시지가는 개별 토지의 공적 가격자료로, 이 사건 일괄매각 대상 전체의 실제 거래시세를 직접 의미하지 않습니다. 이를 감정가와 단순 비교하여 저평가 또는 고평가로 결론 내릴 수 없습니다.
비교 가능한 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았으므로 최저매각가 3,895,645,200원의 시세 대비 경쟁력은 미확인입니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 비싸거나 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 인근 유사 토지의 거래와 건물 가치, 농지 취득 제약, 토지이용 제한을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,895,645,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 41,356,452원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 물금농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 물금농업협동조합 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 854,288,748원 |
| 합계 | — | 3,895,645,200원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·당해세·우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구금액은 2,596,318,796원이며, 위 두 근저당의 채권최고액 합계 3,000,000,000원과는 구분해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 3,895,645,200원 | 0원 | 854,288,748원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 3,116,516,160원 | 0원 | 82,950,998원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 2,493,212,928원 | 534,119,201원 | 0원 | 0원 |
현재 신건 매각가를 가정하면 집행비용 차감 후 근저당 채권최고액 기준 3,000,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 잔여대금이 발생합니다. 1회 유찰 시에도 채권최고액 기준 전액 배당이 가능한 시나리오입니다.
반면 2회 유찰하여 매각가가 2,493,212,928원이 되면 예상 채권 미배당액은 534,119,201원입니다. 하지만 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 매수인이 자동으로 승계하는 금액은 아닙니다. 제시된 각 시나리오에서 예상 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 대흘초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 인근에는 단독주택·공동주택·점포상가·농경지 등이 형성되어 있으며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 제반 간선도로 상황은 보통입니다.
- 건물. 블록조 소골스레트지붕 단층 건물로, 외벽과 내벽은 시멘트몰탈 마감 등이며 감정평가상 주택으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물 ㄱ~ㅁ도 매각에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 전, 토지면적은 9,962.0㎡입니다. 지형은 평지·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 각 매각목록별 면적과 지번은 별도 대조가 필요합니다.
- 용도지역. 계획관리지역입니다. 건축계획심의대상구역 저촉, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
- 도로계획. 중로2류(폭 15m~20m)와 접하는 사항이 기재되어 있습니다. 실제 진출입 조건과 향후 이용계획은 현장 및 관계 행정기관 확인이 필요합니다.
- 건축·개발 제한. 계획관리지역이라는 사실만으로 건축이나 개발이 자유롭게 허용된다고 판단할 수 없습니다. 경관·생태계·지하수 보전 및 건축계획심의 관련 제한을 종합적으로 검토해야 합니다.
- 환금성. 토지·건물 일괄매각이고 농지취득자격증명 제출이 필요하므로 일반 주거용 물건보다 매수 가능자와 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 실제 환금성과 적정가격은 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 사전 검토. 가장 우선입니다. 목록 1~4에 필요한 증명서 발급 가능 여부를 관할 행정관서에 미리 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.
- 일괄매각 목록 확인. 토지와 건물의 각 지번·면적·지목·소유권 및 매각 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본에서 대조해야 합니다.
- 소재지 차이 확인. 사건 소재지 대흘리 1008과 건물 등기 소재지 대흘리 1034의 관계를 지적도·건축물대장·매각목록으로 확인해야 합니다.
- 소유권 연혁 대조. 소유자 요약상 박경화 단독소유 표시와 갑구 2번 소유권이전의 말소 표시가 일치하는지 최신 등기사항전부증명서를 통해 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.08.06 물금농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2023년 추가 근저당 및 경매개시결정의 소멸 여부와 공동담보목록도 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. ㄱ~ㅁ이 매각에 포함되므로 실제 위치·구조·이용현황·건축물대장 반영 여부 등을 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역 외에 건축계획심의대상구역, 경관·생태계·지하수 보전등급, 공장설립제한지역 등의 제한을 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 감정가 3,895,645,200원이 적정한지 검증하기 위해 인근 유사 토지·건물의 최근 거래와 실제 활용 가능성을 비교해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차인 신고 내역은 없지만 실제 거주자나 사용자의 점유관계가 확인된 것은 아닙니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 확인을 통해 인도 부담을 파악해야 합니다.
- 추가 비용. 집행비용 추정과 별개로 취득 관련 비용, 미납 공과금, 관리·정비비용, 건물 상태에 따른 비용을 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리가 깨끗해도, 취득할 수 있어야 한다”
제주지방법원 2025타경1432는 등기상 인수위험과 실제 취득 가능성을 구분해야 하는 사건입니다. 2020년 물금농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리될 예정이고, 명시된 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 가장 큰 변수는 농지취득자격증명입니다. 목록 1~4에 제출 의무가 있고, 매각결정기일까지 제출하지 못하면 입찰보증금이 반환되지 않는 조건이 붙어 있습니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이며, 토지에는 여러 이용 제한이 존재합니다. 건물 등기 소재지와 사건 소재지의 관계, 소유권 표시도 원본에서 대조해야 합니다.
여기에 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가 3,895,645,200원이 시세 대비 유리하다고 평가할 근거도 부족합니다. 유찰 시 인수액이 늘어나는 구조는 아니지만, 매각가 하락만으로 취득요건과 시장가격의 불확실성이 해결되는 것은 아닙니다.
결론은 권리상 인수 0원, 취득요건은 고위험, 가격 판단은 보류입니다. 농지취득자격증명 발급 가능성과 목록별 권리·현황, 유사 부동산의 실거래가격을 확인하기 전까지는 신건 입찰에 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.
