제주지방법원 2025타경1688. 제주 서귀포시 서귀동 글램블루호텔 6층 622호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 조순임, 신청채권자는 군포농업협동조합입니다. 2016년 4월 28일 설정된 군포농업협동조합의 채권최고액 148,800,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025년 9월 2일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 106,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리관계만 보면 복잡하지 않습니다. 기존 신탁등기는 이미 말소됐고, 말소기준 근저당권과 이후 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 계산상 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 하지만 숙박시설의 실제 이용관계는 등기부만으로 확정할 수 없습니다. 감정평가 조사에서는 호텔이 운영 중인 것으로 확인됐고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 운영회사가 어떤 권원으로 객실을 사용·관리하는지가 입찰 전 확인해야 할 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경1688 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 182 글램블루호텔 제6층 제622호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 명동로 46 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 숙박시설(호텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하 3층 / 지상 10층 중 6층 |
| 소유자 | 조순임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 106,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 신청채권자 | 군포농업협동조합 |
| 청구금액 | 125,944,947원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.28 · 군포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 148,800,000원 |
| 현장 운영 | NOBLEPIA HOTEL에서 관리·운영 중인 것으로 탐문 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준
말소기준권리는 2016.04.28 군포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 148,800,000원이며, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이후 설정된 임의경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸합니다. 종전 코람코자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 등기상 소유자는 조순임입니다.
임차인·점유관계 — 운영 중인 호텔의 확인 과제
| 구분 | 확인 상태 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 배당 신고 임차인 | 0명 | 신고 없음 |
| 호텔 관리·운영 | NOBLEPIA HOTEL | 점유권원 확인 |
| 임대관계 | 미상 | 대항력 판단 보류 |
| 계산상 매수인 인수액 | 0원 | 계산상 인수 없음 |
신고된 임차인은 0명이지만, 이를 곧바로 점유자가 없거나 임대차가 존재하지 않는다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 현장에는 호텔 운영주체가 있고 임대관계는 미상입니다. 보증금, 확정일자, 점유 개시일, 사업자등록 또는 전입 여부 등에 관한 확인이 이뤄지지 않았으므로 대항력 유무도 단정할 수 없습니다. 호텔 운영주체가 단순 관리자인지, 임차인인지, 별도 객실 운영계약의 당사자인지도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가가 곧 최저가
현재 최저매각가는 106,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 입찰자가 이 가격에 낙찰받고 계산된 권리 인수액 0원이 유지된다면, 권리 인수금을 반영한 취득금액은 106,000,000원입니다. 단, 취득세, 등기비용, 명도비용, 미납 관리비 등은 별도입니다.
중요한 것은 이 금액이 실제 거래시장에서 어느 수준인가입니다. 같은 건물의 숙박시설 객실이 최근 얼마에 매매됐는지 대조되지 않은 상태이므로, 106,000,000원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 호텔 객실은 일반 아파트와 달리 운영계약, 객실 수익성, 관리비 부담, 영업 상태에 따라 거래가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
회차별 매각가격과 미배당 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 106,000,000원 | 103,716,000원 | 45,084,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 84,800,000원 | 82,873,600원 | 65,926,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 67,840,000원 | 66,218,880원 | 82,581,120원 | 0원 |
각 회차는 해당 금액에 매각된다는 가정에 따른 계산입니다. 미래 회차의 진행 여부와 실제 최저가는 별도 확인이 필요합니다. 미배당액은 채권최고액 148,800,000원을 기준으로 계산한 금액이며, 매수인이 승계할 금액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,284,000원 |
| 1. 근저당 · 군포농업협동조합 | 148,800,000원 | 103,716,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 106,000,000원 |
매각대금 106,000,000원에서 추정 집행비용 2,284,000원을 공제하면, 군포농업협동조합에 103,716,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 148,800,000원을 기준으로 한 미배당액은 45,084,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
신청채권자의 경매 청구금액은 125,944,947원으로, 근저당권 채권최고액과는 구별됩니다. 위 미배당액은 채권최고액과 예상배당액을 비교한 수치이므로 이를 실제 확정 채무잔액과 동일시해서는 안 됩니다. 또한 배당이 부족하다는 사실이 곧바로 매수인의 채무 인수로 연결되지는 않습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 배당요구 및 채권 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 0원은 확인된 권리와 계산에 따른 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지방도 및 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건축·설비. 지하 3층, 지상 10층 규모의 철근콘크리트구조 건물이며 대상 객실은 6층 622호입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 10필지 일단의 숙박시설 건부지로 이용 중이며, 인접도로 대비 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 북서측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역에 속하며 고도지구(30m 이하), 방화지구 등의 규제가 적용됩니다. 지하수자원특별관리구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등 관련 규제도 확인됩니다.
- 공시지가. 토지 관련 공시지가는 1㎡당 1,083,000원입니다. 이는 토지에 관한 지표로, 622호의 개별 실거래가격을 의미하지 않습니다.
- 건축물 위반 여부. 확인된 위반건축물 표시 사항은 없습니다. 다만 현재 객실의 시설 상태와 실제 이용조건은 현장 확인이 필요합니다.
- 운영관계. 공부상 건물명은 글램블루호텔, 현장 운영 표시는 THE FIRST 70 HOTEL 및 NOBLEPIA HOTEL입니다. NOBLEPIA HOTEL에서 관리·운영하는 것으로 조사됐으므로 소유권 취득 후 운영 지속 여부와 계약상 제한을 검토해야 합니다.
- 환금성. 호텔 객실은 주거용 아파트와 매수 수요층과 평가 기준이 다릅니다. 호텔 운영수익, 객실 이용권한, 관리비, 위탁계약, 영업 상황에 따라 처분 조건이 달라질 수 있습니다. 실제 거래가격과 거래 빈도를 확인하기 전에는 환금성이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 확인. 2016.04.28 군포농업협동조합 근저당권의 말소기준 지위, 종전 신탁등기 말소, 2025.09.02 경매개시결정 및 이후 권리 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 매각물건명세서·현황조사 대조. 임대관계가 미상으로 조사된 점을 중시해야 합니다. 실제 점유자와 사업자등록, 점유 개시 시기, 보증금·차임, 임대차 또는 운영계약의 존재 여부를 확인하세요.
- NOBLEPIA HOTEL 운영계약 확인. 운영주체가 소유자와 맺은 계약의 종류, 계약기간, 객실 사용권한, 수익 배분방식, 계약 종료 및 객실 인도 조건을 조사하세요.
- 운영수익 및 비용 검증. 실제 객실 매출, 소유자에게 지급되는 정산금, 운영수수료, 관리비와 유지·보수 비용을 검토해야 합니다. 명목상 숙박시설이라는 사실만으로 수익성을 추정하지 마세요.
- 실거래가격 대조. 동일 건물과 비교 가능한 숙박시설의 최근 실제 거래가격을 확인하고, 가격 추세와 객실별 운영조건 차이까지 검토해 합리적인 입찰가를 설정하세요.
- 관리비·체납 부담. 숙박시설에 부과되는 공용 관리비, 관리단 및 운영주체와의 정산관계, 체납 여부와 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 현장 방문. 등기상 글램블루호텔과 현장 호텔 명칭의 대응관계, 622호의 실제 위치, 객실 상태, 점유·사용 현황 및 관리 접근권한을 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 신건 가격은 106,000,000원입니다. 1회 유찰 가정 84,800,000원, 2회 유찰 가정 67,840,000원을 참고하되 시세와 수익성 검증 없이 단순한 감정가 할인율만 보고 응찰하지 마세요.
- 입찰 직전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 변경·정정 공고를 대조하고 실제 인수권리 및 점유 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 안전한 호텔 투자”
제주지방법원 2025타경1688은 권리분석의 출발점이 비교적 명확한 사건입니다. 2016년 설정된 군포농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 해당 근저당권과 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 낙찰자가 실제로 취득하는 것은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 운영 중인 호텔의 개별 숙박시설 객실입니다. NOBLEPIA HOTEL이 관리·운영하고 있는 것으로 파악됐지만 임대관계는 미상입니다. 등기상 인수액이 없더라도 운영·점유관계와 계약상 권한이 매수인의 활용 가능성과 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.
가격 역시 보수적으로 접근해야 합니다. 신건 최저매각가 106,000,000원은 감정가의 100%이며, 최근 유사 객실의 실거래가격을 대조하지 못한 상태에서 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 수 없습니다. 실제 매매가격과 운영수익이 확인되지 않는 한 유찰 후 가격이 낮아지더라도 투자 매력이 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.
결론은 권리 인수는 낮지만, 운영·점유·환금성 검증 전에는 입찰 보류가 합리적이라는 것입니다. 등기상 말소 구조는 긍정적이나 호텔 운영계약과 임대관계가 불명확하고 객실의 시장가격 또한 검증되지 않았으므로, 종합 매력도는 C등급(48점)으로 평가합니다. 핵심은 단순히 낮은 낙찰가를 찾는 것이 아니라 객실을 실제로 인도받아 어떤 조건으로 사용할 수 있고, 얼마의 수익과 처분가치를 확보할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.
