수원지방법원 2025타경52261. 경기도 광주시 신현동 힐링타운 201동 2층 203호의 다세대주택입니다. 감정가 261,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 182,700,000원으로 내려왔습니다. 등기상 말소기준은 2014.05.12. 설정된 성남중부새마을금고 근저당권입니다. 이후 광주시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 2026년 한상준의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
임차관계에서 중요한 날짜는 한상준의 주민등록·점유개시일인 2018.05.25입니다. 말소기준일인 2014.05.12보다 약 4년 늦기 때문에 이 임차인은 경매 매수인에게 대항할 수 없습니다. 등기된 임차보증금은 계약 변경에 따라 1차 170,000,000원, 2차 170,000,000원, 3차 175,000,000원으로 기재되어 있지만, 대항력 없음이라는 권리순위가 핵심입니다. 또 ‘시보증’은 한상준 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52261 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 신현동 653-1 힐링타운 201동 2층203호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층·지상4층 중 2층 203호 |
| 소유자 | 김성태 (2014.05.12. 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 182,700,000원 (2회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 성남중부새마을금고 / 11,775,337원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준 근저당은 최초 채권최고액 39,000,000원으로 설정됐고, 2024.06.26. 변경등기에는 채권최고액 14,400,000원이 기재되어 있습니다. 이 근저당을 기준으로 뒤에 발생한 압류와 경매개시결정, 한상준의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한상준은 2018.05.25. 전입·점유했으므로 2014.05.12. 말소기준보다 후순위입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 신고는 중복
| 구분 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상준 · 전유부분 전부 | 2018.05.25 | 등기상 1차 170,000,000원 2차 170,000,000원 3차 175,000,000원 | 2026.03.12 | 대항력 없음 | 판정 미상 | 매수인 승계 없음 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 | 한상준 보증금의 중복신고 | 해당 없음 | 별도 임차인 아님 | 대위·승계 | 한상준 보증금 승계 |
③ 가격 비교 — 77.7%지만 표본은 2021년 1건
힐링타운 201동의 비교 가능한 실거래는 1건입니다. 2021.11에 전용 54.68㎡, 4층이 235,000,000원에 거래됐습니다. 현재 물건의 비교 면적은 59.39㎡로 면적 매칭은 되어 있으나, 거래시점이 2021년으로 오래되고 표본도 단 한 건뿐입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 54.68㎡ | 4 | 235,000,000원 |
현재 최저가 182,700,000원은 이 비교 거래가의 77.7%입니다. 수치만 보면 52,300,000원 낮지만, 2026년 현재의 실거래 흐름을 확인할 추가 거래가 없습니다. 따라서 “현재 시세보다 22.3% 싸다”라고 단정하는 것은 금물입니다. 특히 10세대 규모의 다세대주택이라 아파트처럼 풍부한 거래표본으로 적정가를 검증하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,357,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성남중부새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 179,342,200원 |
근저당 실제 채권액이 확인되지 않아 해당 채권은 배당 계산에서 제외된 수치입니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않아 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 데이터상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신현동 행정복지센터 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·다세대주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 용이하나 인근 노선버스 정류장의 운행 여건을 고려하면 대중교통 사정은 불편한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지하1층·지상4층 건물의 2층 203호이며 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용되는 완경사 토지이며 남측·서측으로 세로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 등에 포함됩니다.
- 거래 유동성. 힐링타운 201동은 10세대이며 제공된 실거래는 2021.11의 1건입니다. 거래표본이 적어 가격 검증력이 낮습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 한상준의 전입·점유가 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 임차권등기상 보증금·계약 변경내역과 배당요구 관계를 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증기관 중복 주의. ‘시보증’은 한상준 보증금에 대한 대위·승계 신고입니다. 별도의 두 번째 임차보증금으로 계산하면 안 됩니다.
- 근저당 실제 채권액. 최초 채권최고액 39,000,000원, 변경등기 14,400,000원이 있으나 배당표에서는 실제 채권액 미상으로 제외됐습니다. 배당요구 및 채권계산서를 확인하세요.
- 현 시세 확인. 235,000,000원 실거래는 2021.11 한 건뿐입니다. 현재 최저가 182,700,000원의 적정성은 인근 다세대 매매사례와 현장 중개업소 시세로 보완해야 합니다.
- 토지 표시 확인. 제시목록에는 신현동 653-1, 653-2가 기재돼 있으나 653-2는 2014.08.13. 653-1로 합병되어 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 현장 확인이 핵심
이 물건의 권리관계는 비교적 명확합니다. 2014년 성남중부새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 한상준은 2018년에 전입·점유해 대항력이 없습니다. 2026년 설정된 주택임차권도 말소기준 뒤라 매각으로 소멸하며, 보증기관 대위·승계 신고는 별도 임차인으로 합산하지 않습니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 다른 문제입니다. 감정가 261,000,000원에서 2회 유찰돼 182,700,000원까지 내려왔고, 2021.11 실거래 235,000,000원 대비 77.7% 수준입니다. 하지만 비교표본이 한 건뿐이고 시점도 오래돼 이 할인율을 곧바로 현재 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 권리는 합격권이지만, 가격은 현장 시세 확인 전까지 보수적으로 판단할 물건입니다.
