제주지방법원 2025타경1794. 제주시 이호이동 1369-3에 위치한 토지와 건물의 일괄매각 사건입니다. 건물은 일반철골조 철골평슬래브지붕 2층 구조로, 주된 용도는 제2종근린생활시설(제조업소)이며 2층 일부가 주거용으로 사용되고 있습니다. 토지면적은 992.0㎡입니다. 농협은행의 근저당권을 비롯한 후순위 권리들의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 주거용 아파트와 달리 점유 형태와 사업시설, 매각 범위를 별도로 확인해야 하는 물건입니다.

감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,407,734,200원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이고, 매수인이 승계하는 금액은 배당 계산상 0원으로 표시됩니다. 하지만 임대차보증금이 확인되지 않았고, 매각에서 제외되는 설비도 존재합니다. 무엇보다 비교 실거래 자료가 없어 감정가가 적정 시세인지 검증할 근거가 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 농협은행 근저당

말소기준권리는 2019.02.26 농협은행주식회사 근저당권으로, 채권최고액은 600,000,000원입니다. 과거 제주은행의 채권최고액 704,400,000원 근저당권은 이미 말소되었으므로 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산하지 않습니다.

이후 농협은행의 추가 근저당권 240,000,000원, 변순정의 근저당권 300,000,000원, 신용보증기금 등 후순위 가압류와 압류, 경매개시결정은 제시된 권리관계상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 세금 등 법정 우선채권의 실제 배당 순위와 점유자 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

② 점유·임차 분석 — 실제 점유자 2명, 보증금 미상

현황조사에서 확인된 점유자는 주식회사 투플레이와 김대현입니다. 보증기관 대위신고가 아닌 실제 점유자 2명으로 구분됩니다. 두 점유자의 전입신고일은 2019년 말소기준권리보다 늦으며, 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 현황 검증이 필요합니다.

점유 현황은 현황조사와 매각물건명세서 기재를 기준으로 합니다. 대항력 판단은 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 것으로, 영업장 관련 사업자등록·인도 시점 및 실제 계약 내용은 별도 검증이 필요합니다.

③ 가격 검증 — 신건 1,407,734,200원의 적정성은 미확인

이 물건은 일반 아파트가 아니라 제조업소와 일부 주거공간, 토지가 함께 매각되는 부동산입니다. 동일 유형의 비교 가능한 실거래가나 최근 거래 추세가 확인되지 않으므로, 감정가와 현재 최저가인 1,407,734,200원을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

특히 감정평가에 포함된 시설과 매각에서 제외되는 시설이 구분되어 있고, 토지의 용도지역 및 공항 관련 규제도 존재합니다. 따라서 가격을 판단할 때는 토지 가치와 건물의 이용가치, 포함 설비의 상태, 매각 제외 시설의 처리비용을 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,407,734,200원 가정)

이 배당 계산에서는 채권자에게 1,391,256,858원이 배당되고, 전체 채권액 1,701,548,575원 가운데 310,291,717원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

위 배당표는 집행비용 추정액과 각 채권의 기재금액을 적용한 계산입니다. 근저당권의 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세, 압류 관련 실제 채권액, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당표 및 순위가 달라질 수 있습니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당액의 변화

제시된 시나리오에서는 유찰에 따라 매각가격이 낮아져도 매수인의 예상 인수액은 0원으로 유지됩니다. 반면 채권자의 미배당액은 증가합니다. 이는 후순위 채권이 충분히 배당받지 못하는 것이지, 미배당 채권 전부가 낙찰자에게 이전된다는 뜻은 아닙니다.

⑥ 매각 범위 — 포함 시설과 제외 시설의 구분

이 사건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 일부 제시외 건물을 포함하지만 별도로 매각에서 제외되는 시설도 있습니다. 감정가에 포함된 부분과 낙찰자가 실제 취득하는 부분을 구분하는 것이 중요합니다.

특히 옥상 제시외 냉동창고는 고장난 상태로 장기간 방치되어 경제적 가치가 희박한 것으로 평가되었으며 감정평가와 매각에서 제외되었습니다. 지상의 이동식 시설과 전기자동차 충전시설 역시 낙찰자가 당연히 취득하는 물건으로 보아서는 안 됩니다.

⑦ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 이호이동 이호운동장 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통을 포함한 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 토지 현황. 면적 992.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 346,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속합니다. 기존 제조업소 외 다른 용도로 활용하려면 용도변경·증개축 가능성을 확인해야 합니다.
• 공항 관련 제한. 공항소음 방지 관련 제3종 구역(나 지구), 장애물제한표면구역에 포함됩니다. 건물의 이용·증축·개발 가능성과 소음 영향을 검토해야 합니다.
• 기타 규제. 건축계획심의대상구역, 하수처리구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 포함됩니다.
• 건물 설비. 기본위생·급배수·승강기·닥트·천정형 냉방설비 및 냉동창고 관련설비가 설치되어 있습니다. 설비의 실제 작동 상태와 매각 포함 여부는 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 실제 이용상태는 제조업소와 일부 주거공간이 결합되어 있습니다.
• 환금성. 토지·제조업소·설비의 일괄 취득을 전제로 하므로 일반 주거용 물건과 수요층이 다를 수 있습니다. 확인된 실거래 비교 지표가 없어 매각 가능가격과 환금성은 추가 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2019.02.26 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서와 대조하세요.
• 점유자 2명 확인. 주식회사 투플레이와 김대현의 실제 임대차계약, 보증금, 확정일자, 사업자등록·전입 및 인도 시점, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 명도 범위 확인. 제조업소 공간과 2층 주거공간이 나뉘어 있으므로 각 점유자의 퇴거와 시설 반출에 필요한 절차를 확인하세요.
• 매각 포함 여부 확인. 제시외 건물과 냉동창고 관련설비의 실제 포함 범위를 감정평가서·매각물건명세서·현장과 대조하세요.
• 제외 시설 확인. 이동식 창고·컨테이너·냉동창고·전기차 충전시설 등의 소유자 및 반출·철거 가능성을 확인하세요.
• 공항·토지 규제 확인. 자연녹지지역, 자연취락지구, 공항소음 관련 구역과 장애물제한표면구역의 실제 적용사항을 확인하세요.
• 세금·공과금 확인. 국민건강보험공단과 제주특별자치도의 압류가 있으므로 실제 체납채권, 당해세 및 배당 순서를 확인하세요.
• 시세 별도 검증. 토지 거래사례, 유사 제조업소 거래, 건물·설비 상태, 재사용 가능성 등을 검토하고 감정가가 적정한지 검증하세요.
• 유찰 시나리오 활용. 1회·2회 유찰가격을 예산 검토에 참고하되, 유찰가격 자체를 적정 시세로 간주하지 마세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 제외 목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 정리는 가능하지만, 가격과 점유는 별개의 문제”

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2019년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하며 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 둘째, 그 사실만으로 신건 최저가 1,407,734,200원이 매력적인 가격이라고 판단할 수는 없다는 점입니다.

실제 점유자 2명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부 매각 제외 시설이 존재합니다. 자연녹지지역 및 공항 관련 규제로 활용 범위에도 검토사항이 있으며, 적정 시세를 비교할 실거래 지표도 확인되지 않았습니다.

결론은 권리상 인수 0원, 그러나 입찰 판단은 보류입니다. 점유관계와 매각 범위, 관련 규제, 실질 시장가치가 검증된 뒤 입찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 유찰에 따른 가격 하락은 검토할 수 있지만 그것만으로 투자 매력도가 확보되는 것은 아닙니다.