제주지방법원 2025타경1813. 제주시 애월읍 고성리 700-3에 있는 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 1,420㎡이고, 건물은 일반철골구조의 2층 제2종근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사중앙하우징이며, 제주신용협동조합이 청구액 846,417,926원으로 임의경매를 신청했습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,538,263,800원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.

권리관계는 비교적 명확합니다. 현재 유효한 말소기준권리는 2023.04.13. 설정된 제주신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 960,000,000원입니다. 이후 우영호의 근저당권과 여러 가압류·압류가 순차적으로 설정되었습니다. 이들은 등기상 말소될 예정이지만, 세금·공과금의 실제 배당순위와 배당액은 별도로 확인해야 합니다.

또한 해당 부동산은 2025년 증축과 주용도 변경을 거친 건물입니다. 건물·토지·제시외 시설·제외 물건의 경계를 정확하게 파악해야 하고, 임차인의 실제 사용 부분 및 명도 문제도 남아 있습니다. 등기상 인수액 0원과 실제 취득 과정에서 추가 비용이 들지 않는다는 말은 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 정리

말소기준 이후에 설정된 주요 권리는 우영호 근저당권 300,000,000원, 주식회사 건우기계 가압류 30,733,000원, 제주신용보증재단 가압류 24,000,000원, 신용보증기금 가압류 17,000,000원 등입니다. 국민건강보험공단과 제주특별자치도의 압류도 확인되지만, 각 압류의 실제 청구채권액과 법정 우선순위는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.5억, 대항력 없음

강예원의 전입신고일은 2025.03.18.로, 제주신용협동조합의 말소기준권리 설정일인 2023.04.13.보다 늦습니다. 따라서 조사된 권리관계상 선순위 대항력은 없으며, 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 그대로 인수하는 구조가 아닙니다.

다만 임차인은 2026.01.12. 배당요구를 했습니다. 확정일자와 우선변제 순위는 확인되지 않았으며, 배당요구 사실만으로 보증금 전액 배당이 보장되는 것은 아닙니다. 별도로 법정 최우선변제 요건에 해당하는지도 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 15.38억 신건, 시세 검증이 우선

현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,538,263,800원입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면, 경락 부대비용을 제외한 실질취득금액도 1,538,263,800원입니다.

하지만 애월읍 고성리의 해당 토지·근린생활시설에 관해 감정가와 직접 비교할 수 있는 실거래가가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가보다 저렴하다거나 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 일반 주거용 아파트와 달리 토지의 규제, 건물 이용상태, 임대수익, 실제 시설 활용성과 매각 제외 물건이 가격에 영향을 미칩니다.

회차별 수치는 주어진 추정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부와 차기 최저매각가, 집행비용 및 배당금은 법원 공고와 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,538,263,800원 가정)

제주신용협동조합과 우영호의 예상배당은 실제 확정채권액이 아니라 채권최고액 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·압류 관련 우선채권·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 배당액과 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.

제시된 추정 배당계산상 채권자 배당총액은 1,331,733,000원이며, 집행비용 17,782,638원을 제외하고 소유자에게 188,748,162원이 남는 구조입니다. 신청채권자 제주신용협동조합의 경매 청구액은 846,417,926원이지만, 위 예상배당은 채권최고액 960,000,000원을 적용한 계산입니다. 이 두 금액을 실제 확정채권액과 동일시해서는 안 됩니다.

⑤ 매각 범위 — 포함 시설과 제외 시설을 구분

이 사건은 토지와 건물의 일괄매각이며, 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-3도 매각에 포함됩니다. 그러나 현장에 존재할 수 있는 모든 시설물이 함께 넘어오는 것은 아닙니다. 매각물건명세서에 포함·제외 범위가 구체적으로 기재되어 있어 사전 현장 대조가 중요합니다.

또한 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 HOIST 크레인(DY0050-L) 외 2점은 소재불명으로 감정평가에서 제외되었습니다. 근저당권의 공동담보 및 기계기구 목록과 실제 매각대상의 범위를 구별해야 하며, 감정평가에서 제외된 기계기구의 가치를 입찰가격에 포함시켜 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 건축물·토지 현황 — 근린생활시설과 규제 확인

건물은 2019.11.04. 사용승인을 받은 일반철골구조 건물이며, 2025년 증축과 주용도 변경을 거쳐 현재 2층 제2종근린생활시설로 표시되어 있습니다. 감정평가상으로도 근린생활시설로 이용 중입니다.

현재 건물 이용상태와 공부상 주용도는 근린생활시설로 일치합니다. 다만 기존 창고에서 용도가 변경되고 2층이 증축된 이력이 있으므로, 향후 실제 사용목적에 맞는 건축법상 용도, 영업허가, 소방·주차·설비 기준 등을 확인하는 것이 필요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 애월읍 고성리의 고성1리사무소 남측 근거리에 위치합니다. 주변은 타운하우스와 전·과수원 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 제반 차량 통행이 용이하고 인근에 간선도로가 위치합니다. 감정평가상 교통사정은 보통 수준입니다.
• 토지형상. 면적 1,420㎡의 평지·부정형 토지이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 실제 진출입 및 시설별 동선 확인이 필요합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 건축계획심의대상구역에 포함되어 있습니다. 기존 용도의 적법성과 향후 증축·변경 가능성을 구분해 확인해야 합니다.
• 환경규제. 가축사육제한구역에 저촉되고, 역사문화환경보존지역·경관보전지구4등급·생태계보전지구5등급·지하수자원보전3등급에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지의 공시지가는 ㎡당 180,000원입니다. 공시지가는 토지 관련 행정평가 지표이며, 건물을 포함한 매각가격이나 시장거래가격과 동일하지 않습니다.
• 시설 활용성. 현재 근린생활시설로 이용 중이지만 이동식 컨테이너와 방갈로 설비가 매각 대상에서 제외되므로 낙찰 후 활용 가능한 시설의 실제 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 토지와 근린생활시설을 함께 취득하는 형태로, 일반 주거용 아파트처럼 표준화된 동일평형 거래 비교가 어렵습니다. 재매각 가능성과 임대수요는 별도 조사해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 시세 확인. 감정가 1,538,263,800원을 적정 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 토지·근린생활시설 거래와 수익성, 시설 상태 등을 비교하세요.
• 말소기준 재확인. 제주신용협동조합의 2023.04.13. 근저당권과 후순위 권리들의 등기사항을 최신 원본으로 확인하세요.
• 임차인 강예원. 전입일 2025.03.18., 보증금 150,000,000원, 배당요구일 2026.01.12.를 대조하고 확정일자·임대차계약·실제 점유현황을 확인하세요.
• 임차인 명도. 보증금 인수가 예상되지 않더라도 점유 인도 협의와 법적 명도 절차에 따른 비용 및 기간을 고려하세요.
• 매각 대상 시설. 제시외 건물 목록 2-1 내지 2-3의 포함 여부와 돌담·비가림의 평가 범위를 현장에서 확인하세요.
• 매각 제외 물건. 이동가능 철제컨테이너 1기, 철제 방갈로 설비 10개동 및 소재불명 기계기구의 소유관계·반출 문제를 확인하세요.
• 건축물대장 대조. 2025년 증축·용도변경과 2025.10.14. 건물표시 변경등기가 실제 건축현황과 일치하는지 확인하세요.
• 토지 규제. 계획관리지역, 역사문화환경보존지역, 경관·생태·지하수 보전지구의 세부 행위제한을 확인하세요.
• 조세·공과금. 국민건강보험공단과 제주특별자치도 압류에 따른 채권액·배당순위를 확인하고, 매수인에게 별도로 영향을 미칠 법정 부담이 있는지 점검하세요.
• 미납 관리비·공과금. 실제 시설 사용과 관련된 미납 관리비, 전기·수도 등 비용의 정산 및 승계 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항증명서 및 건축물대장 원본을 입찰 직전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증해야 한다”

제주지방법원 2025타경1813은 2023년 제주신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 사건입니다. 임차인 강예원은 말소기준 이후 전입한 것으로 조사되어 대항력이 없고, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 승계에 관한 위험은 상대적으로 낮게 평가할 수 있습니다.

그러나 이 부동산은 단순 주거용 물건이 아닙니다. 토지 1,420㎡와 2층 근린생활시설을 함께 취득하며, 증축·용도변경 이력과 함께 제시외 건물 포함, 이동식 컨테이너·방갈로 제외, 기계기구 소재불명이라는 특수사항이 존재합니다. 임차인 명도와 각종 토지이용 규제도 따져봐야 합니다.

무엇보다 1,538,263,800원이라는 신건 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 근거가 확인되지 않았습니다. 권리관계가 비교적 명확하다는 사실만으로 입찰 적정성을 판단할 수 없습니다. 1회·2회 유찰 가정에서도 인수액은 0원이지만, 거래사례 및 수익가치 검증 없이 유찰가격 자체를 매수 적기로 판단해서도 안 됩니다.

결론은 권리구조는 긍정적, 가격과 자산 활용성은 보수적으로 검토. 최종 입찰 판단은 실제 매각 범위, 점유·명도, 건축물 적법성, 토지 규제와 실거래·수익가치 확인에 달려 있습니다.