제주지방법원 2025타경1948. 제주시 노형동 671-17, 도로명주소 진군남4길 4에 위치한 단독주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 토지면적은 496㎡, 건물은 2003.06.20 사용승인을 받은 경량철골조 판넬지붕 단층 건물입니다. 감정 당시 주택으로 이용 중이며 상부에는 다락이 있습니다. 공부상 건물 용도는 주택 및 사무실이지만 현황은 주택입니다.

현재 소유자는 고복순으로, 2004.07.08 증여를 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 제주시농업협동조합의 근저당권이 설정됐고, 2023.05.22에는 신한은행의 채권최고액 462,000,000원 근저당권이 추가됐습니다. 신한은행이 2025.11.20 임의경매를 신청하면서 매각절차가 진행된 구조입니다.

등기상 권리관계는 비교적 명료하지만, 이 물건의 승부처는 근저당보다 토지 위 제시외 건물의 귀속과 법정지상권에 있습니다. 특히 매각에 포함되는 건물과 제외되는 건물이 구분돼 있어, 낙찰자가 확보하는 실제 이용 범위부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 법정지상권은 미확정

말소기준권리는 2004.09.07 접수된 을구 2번 제주시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이고, 채무자는 고복순입니다. 이 근저당권은 경매 매각으로 소멸하는 권리입니다.

그보다 앞서 2003.06.25 설정됐던 제주시농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원 근저당권은 2004.09.16 이미 말소됐습니다. 따라서 과거에 존재했던 이 근저당권을 현재의 말소기준권리로 잘못 판단해서는 안 됩니다.

2023.05.22 설정된 주식회사 신한은행의 채권최고액 462,000,000원 근저당권은 말소기준권리보다 후순위입니다. 2025.11.20 접수된 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

임차인·점유관계 — 보증금 인수는 없지만 명도 확인은 필요

확인된 임차인 없음. 임차보증금, 확정일자, 배당요구에 따라 낙찰자가 별도로 인수해야 할 보증금은 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임차인 확인 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 감정 당시 주택으로 이용되고 있었으므로 현재 거주자와 점유 권원, 퇴거 협의 가능성은 현장에서 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 954,271,640원이 실제로 저렴한가

감정가와 현재 최저매각가는 모두 954,271,640원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 입찰 출발점입니다.

이 물건은 단독주택과 토지를 함께 취득하는 구조입니다. 단지 내 동일 평형 아파트와 달리 토지의 입지, 면적, 형상, 이용제한, 건물 상태 및 제시외 건물의 권리관계가 가격을 크게 좌우할 수 있습니다.

특히 인근 유사 토지·단독주택의 최근 실거래 수준이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 954,271,640원이 시장가격 대비 어느 정도인지 판단할 수 없습니다. 감정가가 존재한다는 사실만으로 적정 시세가 검증된 것은 아닙니다.

따라서 현재의 실질취득액은 명시된 금전 인수채무만 반영하면 954,271,640원입니다. 그러나 이는 취득세, 등기비용, 명도비용, 건물 보수비용과 법정지상권으로 인한 경제적 영향을 포함한 총투자금이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 954,271,640원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용 11,942,716원을 제외한 금액에서 근저당권자들에게 배당하고도 소유자에게 잔여금이 돌아가는 구조입니다.

근저당권 배당액은 채권최고액 기준의 가정치입니다. 신한은행의 경매 청구금액은 394,675,209원으로, 예상배당표의 신한은행 근저당 채권최고액 462,000,000원과 다릅니다. 집행비용도 추정액이며 당해세와 실제 우선변제채권 등은 확정 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·인수 시나리오

현재 회차와 유찰 가정 시나리오를 비교해도 예상 채권 부족액은 모두 0원입니다. 다만 이 결과는 근저당권 채권최고액을 중심으로 한 배당 계산이며, 법정지상권 성립 여부와는 별개의 문제입니다.

유찰 이후 가격은 시나리오상 가정금액이며 확정된 차기 매각가격이 아닙니다. 모든 회차의 금전 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 배당 가정을 기준으로 한 값입니다. 매각 제외 건물의 법정지상권 위험은 별도로 남습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)

• 입지. 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 제주고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 토지 면적·형상. 지목은 대, 면적은 496㎡입니다. 토지이용상황은 단독, 지형은 평지이며 사다리형입니다. 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 일반적인 아파트 대지와는 토지 활용 및 개발 검토 관점이 다릅니다.
• 토지이용 제한. 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 있으며, 건축계획심의대상구역과 상대보호구역에 저촉됩니다. 건축행위나 용도변경 등을 계획한다면 개별 제한의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지의 개별공시지가는 790,700원/㎡입니다. 공시지가는 행정상 평가 기준이므로 실제 거래 가능한 시장가격과 동일하게 해석할 수 없습니다.
• 건물 이용상태. 2003.06.20 사용승인된 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로, 현재 주택으로 이용 중이며 상부에 다락이 있습니다. 기본 위생설비, 급배수설비 및 보일러 난방설비가 마련돼 있습니다.
• 제시외 건물. 감정평가서상 ‘ㄱ’은 매각에 포함되고 ‘ㄴ’은 제외됩니다. 감정가격뿐 아니라 향후 토지 활용도와 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있어 가장 중요한 확인 대상입니다.
• 환금성. 단독주택·토지는 개별 필지의 특성과 권리관계에 따라 매수 수요가 달라집니다. 특히 매각 제외 건물의 토지 사용권원이 불명확한 상태라면 향후 매각 시에도 추가적인 권리 검토가 요구될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 제외 건물 특정. 감정평가서의 제시외 건물 ‘ㄱ’과 ‘ㄴ’을 현장에서 각각 식별하고, 실제 배치와 점유 상태를 대조해야 합니다. 어느 건물이 매각에 포함되는지 명확하게 확인하는 것이 출발점입니다.
• 법정지상권 성립 검토. 제외 건물의 소유자, 건립 및 소유관계의 변천, 토지와 건물의 소유관계, 근저당권 설정 당시의 상황 등을 확인해야 합니다. 매각물건명세서 자체가 성립 여부를 불분명하다고 명시하고 있습니다.
• 토지 이용 가능 범위. 토지 전체 면적 496㎡ 중 실제 독립적으로 이용할 수 있는 범위를 확인해야 합니다. 제외 건물의 존치 여부가 토지 활용계획에 미치는 영향을 평가해야 합니다.
• 건물·토지 등기 원본 확인. 건물 등기뿐 아니라 공동담보로 기재된 토지의 등기사항과 소유권·담보권 변동을 대조해야 합니다. 특히 매각에서 제외된 건물의 별도 등기 및 소유관계 확인이 중요합니다.
• 점유자·명도. 확인된 임차인은 없지만 감정 당시 주택으로 이용되고 있었습니다. 실제 거주자와 점유 권원을 확인하고, 낙찰 후 인도 가능성과 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 감정평가 범위. 목록2의 다락이 포함 평가됐는지, 제시외 건물 ‘ㄱ’의 가격 반영 내용과 ‘ㄴ’의 매각 제외 범위가 현장 상태와 일치하는지 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 검증. 노형동 인근 단독주택·토지의 최근 실거래 중 면적, 용도지역, 도로조건, 건물 상태가 유사한 사례를 비교해야 합니다. 감정가 954,271,640원과의 차이가 확인되기 전까지 가격상 이익을 전제해서는 안 됩니다.
• 토지이용규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구 외에도 건축계획심의대상구역, 상대보호구역, 장애물제한표면구역 등의 적용이 있습니다. 증축·재건축·용도변경을 계획한다면 관할 행정기관에서 허용 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 관련 확인. 예상 집행비용 11,942,716원과 근저당 채권최고액 기준 배당은 확정배당과 다를 수 있습니다. 당해세, 법정 우선채권, 실제 채권잔액 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰가격 보수적 설정. 신건 최저가가 감정가의 100%입니다. 법정지상권의 성립 여부와 시장 거래가격을 검증하지 않고 감정가만을 기준으로 응찰하는 것은 신중해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건물·토지 등기사항전부증명서, 토지이용계획확인서 등을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다. 매각 범위나 점유관계의 변동 여부도 확인 대상입니다.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 토지 이용 안전”

이 사건은 단순한 근저당 경매처럼 보입니다. 2004.09.07 제주시농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 후순위 신한은행 근저당권까지 매각으로 소멸하며, 예상배당상 금전 인수액도 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다.

그러나 결정적인 차이는 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있고, 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 것입니다. 이 위험은 근저당권 말소 여부나 배당표상의 인수금액만으로 해결되지 않습니다. 법정지상권이 성립하는 경우에는 취득한 토지의 실질적인 이용가치가 영향을 받을 수 있습니다.

가격 측면에서도 현재 최저가가 954,271,640원으로 감정가와 동일합니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 검증되지 않은 상태에서 저렴하다고 평가할 근거가 없고, 법정지상권 위험의 경제적 영향도 확정되지 않았습니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 단순하지만, 입찰 안전성은 아직 확보되지 않았다는 것입니다. 제외 건물의 권리관계를 해소하고, 실제 활용 가능한 토지 범위와 시장 거래가격을 검증하는 것이 우선입니다. 현 단계에서는 무리한 신건 입찰보다 권리관계와 시세 확인을 우선하는 보수적 판단이 적절합니다.