제주지방법원 2025타경1966. 제주시 한경면 고산리 2706-2 소재의 단독주택 이용 건물과 토지에 관한 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 블럭조 함석지붕 단층 단독주택으로 이용되고 있으며, 사용승인일은 1975.08.31입니다. 주변에는 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 중요한 것은 건물의 외관보다 소유권 구조입니다. 등기상 소유자는 오지은·유계성·유계오로, 각자 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 경매 관련 근저당권·압류·개시결정은 오지은 지분에 설정되어 있으며, 매각물건명세서에도 지분매각이 명시되어 있습니다.

말소기준권리는 2021.09.30 설정된 김승범의 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 제주특별자치도 압류, 이승훈의 강제경매개시결정, 국가 압류는 등기상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 하지만 후순위 압류의 말소와 낙찰자가 실제로 취득하는 재산의 안전성은 별개입니다. 기존 공유자들의 지분은 그대로 남을 수 있고, 오래전부터 전입된 점유자와 매각 제외 건물에 관한 법률관계도 별도로 해결해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하더라도 점유 문제는 남는다

말소기준은 2021.09.30 김승범 근저당권입니다. 이 근저당권은 오지은 지분에 설정되어 있고, 토지 고산리 2706-2의 오지은 지분도 공동담보로 기재되어 있습니다. 채권최고액은 15,000,000원입니다. 이보다 뒤의 지방자치단체 압류와 국가 압류 및 현재의 경매개시결정 등기는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 조세채권의 실제 배당 순위와 금액은 등기 말소 여부만으로 확정할 수 없습니다.

2024년 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 가압류 20,375,699원과 그에 따른 종전 강제경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 2024.12.05 종전 경매개시결정 말소, 2024.12.09 가압류 말소가 등기되어 있어 현재 경매와 구별해야 합니다.

② 점유자 분석 — 1975년 전입, 그러나 임차관계는 미확정

현황조사와 매각물건명세서에는 이인옥이 확인됩니다. 전입신고일은 1975.06.30으로, 2021.09.30 말소기준 근저당권보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으며, 이인옥이라는 이름은 2020.02.05 소유권보존등기의 소유자 이름과도 일치합니다. 따라서 실제 주택임대차가 성립했는지, 이전 소유자 또는 관계인의 점유인지 확인이 필요합니다.

특히 2020년 소유권보존명의자인 이인옥과 현황조사상 이인옥의 관계를 확인해야 합니다. 이름이 같다는 사실만으로 가장임차인이라고 확정할 수 없고, 실제로 보증금을 지급한 임차인이라고 확정할 수도 없습니다. 현재 확인되는 점유 관련 인물은 1명이며, 실질적인 임차인인지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 채권 미배당 0원과 투자 안전성은 별개

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 93,910,490원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 일반적인 단독주택 전체 소유권과 직접 비교할 만한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 현재 가격이 시장가격 대비 어느 정도 할인되었는지는 판단하기 어렵습니다. 특히 이 사건은 지분매각이고 제시외 건물 및 점유 위험이 있어, 단순한 주택 매매가격 비교만으로도 적정 입찰가를 결정하기 어렵습니다.

회차별 시나리오는 해당 매각가를 가정한 계산입니다. 세금 및 확인되지 않은 임차보증금의 우선변제는 반영되지 않았고, 실제 배당과 매수인 인수액을 확정하는 자료가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,910,490원 가정)

배당 계산에서는 집행비용 2,090,389원과 근저당권 15,000,000원, 신청채권자 이승훈의 청구금액 36,572,053원을 배분한 뒤 소유자 잔여 40,248,048원이 발생합니다. 채권자 청구금액 합계는 51,572,053원이며, 이 계산에서 채권 미배당액은 0원입니다.

근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치입니다. 지방세·국세 압류에 따른 실제 배당, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선채권은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 확정금액이 아닙니다.

⑤ 제시외 건물·법정지상권 — 가장 주의할 부동산 자체의 위험

매각물건명세서는 이 사건을 일괄매각·지분매각으로 표시하고 있습니다. 제시외 건물 중 감정평가서상 ㄱ·ㄴ은 매각에 포함되지만, ㄷ~ㅁ은 매각에서 제외됩니다. 특히 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이에 따른 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시되어 있습니다.

이 사건은 공유지분매각 문제까지 겹칩니다. 법정지상권 성립 여부와 무관하게 낙찰자가 단독으로 건물 철거나 토지 이용을 결정할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다. 공유자 간 협의와 실제 점유관계 확인이 함께 필요합니다.

⑥ 입지·토지이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 한경면 고산리 고산초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 농경지가 혼재합니다. 공동주택 밀집지역과는 다른 유형의 수요와 이용 특성을 고려해야 합니다.
• 교통. 관련 토지는 일단의 연접한 토지로 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 블럭조 함석지붕 단층 구조의 단독주택 이용 건물입니다. 사용승인일은 1975.08.31이며, 외벽 페인트, 내벽 벽지, 모노륨 바닥, PVC 및 목재 창호 등이 기재되어 있습니다. 공부상 지붕과 현황 지붕에도 차이가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 하수처리구역입니다. 토지 정보상 면적은 301.0㎡, 공시지가는 139,200원/㎡이며 평지·사다리형·세로한면 도로접면으로 표시됩니다.
• 농지 관련 사항. 목록 3의 공부상 지목은 '전'이고 현황은 '대'입니다. 감정평가에서는 농지취득자격증명이 필요한 농지에 해당하는 것으로 판단하면서 관할 관청의 재확인을 요구하고 있습니다. 지분매각이라는 사정만으로 농지 관련 확인 절차가 면제된다고 볼 수 없습니다.
• 환금성. 공유지분은 단독 소유권과 달리 재매각 시 매수층이 제한될 수 있습니다. 여기에 기존 점유자, 제시외 건물, 법정지상권 불확실성까지 존재하므로 일반적인 단독주택 매매와 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다. 객관적인 지분 거래가격이 확인되지 않아 가격 할인 폭 역시 확정할 수 없습니다.

⑦ 공유자 우선매수권 — 외부 입찰자의 낙찰 확정 변수

공유지분 경매에는 다른 공유자의 우선매수권이 입찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 이 사건의 다른 공유자는 유계성과 유계오로 각각 1/3 지분을 보유하고 있습니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 적법한 우선매수권 행사 여부를 확인해야 합니다.

이 사건의 우선매수권은 공유지분 경매에 따른 공유자의 우선매수권입니다. 다른 공유자가 권리를 행사할 가능성이 있다는 점은 외부 입찰자의 낙찰 확정성과 입찰 전략에 영향을 줍니다. 다만 그 가능성만으로 외부 입찰이 전면 금지된 경매라고 볼 수는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 확인. 오지은의 1/3 지분과 목록별 매각 범위를 등기부·매각물건명세서·감정평가서에서 대조하세요. 토지와 건물의 각 목록에 실제로 어떤 지분이 포함되는지 확정해야 합니다.
• 공유자 관계 확인. 유계성·유계오의 소유지분과 실제 사용·점유관계를 조사하고, 낙찰 후 공유물 관리 및 이용 협의 가능성을 검토하세요.
• 이인옥의 지위 확인. 1975.06.30 전입의 기초관계, 2020년 소유권보존명의자와의 관계, 현재 거주 여부, 실제 임대차계약과 보증금 지급 여부를 확인하세요. 주민등록상 전입과 법률상 임차권을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 보증금·배당요구 확인. 임대차관계가 존재한다면 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 매수인에게 대항할 수 있는 범위를 확인하고 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 계산하세요.
• 제시외 건물 실측. 감정평가서의 ㄱ·ㄴ 및 ㄷ~ㅁ이 실제 현장에서 어느 건물인지 확인하고, 매각 포함·제외 경계와 건물 소유자를 파악하세요.
• 법정지상권 검토. 매각 제외 건물의 건축·소유 및 토지 권리변동 이력을 확인하여 법정지상권 성립 가능성과 토지 이용 제한을 분석하세요.
• 농지취득자격증명 확인. 공부상 '전'인 목록 3에 관해 관할 관청에서 증명 필요 여부와 취득 절차를 확인하세요.
• 공부·현황 불일치. 목록 2의 지붕 변경, 목록 3의 지목과 실제 이용상태 차이, 담장 및 부속시설물의 포함 평가 내용을 확인하세요.
• 우선매수신고 확인. 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 매수보증금 미납에 따른 다음 매각기일 행사 제한 적용 여부를 확인하세요.
• 조세·배당 재검토. 제주특별자치도와 국가의 압류 관련 채권을 확인하고, 실제 배당 순위, 당해세 및 임차인 우선변제 가능성을 다시 계산하세요.
• 가격 검증. 일반 단독주택 전체 매매가격이 아닌 실제 취득 대상 지분의 시장성, 점유 상태, 사용 제한, 예상 인수 부담을 반영하여 입찰가를 검토하세요. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 할인 투자라고 판단하지 마세요.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건물 공부 및 법원 매각기일 공고를 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

제주지방법원 2025타경1966의 핵심은 최저매각가 93,910,490원이 아닙니다. 오지은 1/3 공유지분이라는 매각 구조, 말소기준권리보다 오래된 이인옥의 전입, 그리고 매각 제외 제시외 건물에 대한 법정지상권 불확실성이 낙찰 후 실제 이용과 처분을 어렵게 만들 수 있다는 점입니다.

김승범 근저당권과 후순위 압류 등기는 매각에 따라 정리될 것으로 분류되고, 배당 시뮬레이션에서는 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 채권 미배당액이 0원입니다. 그러나 채권 미배당액 0원은 매수인 인수액 0원을 보증하지 않습니다. 이인옥이 실제 대항력 있는 임차인인지, 인수해야 할 보증금이 존재하는지 확인되지 않았기 때문입니다.

더욱이 공유자의 우선매수권 행사 가능성, 매각에서 제외되는 건물과 그 법정지상권 성립 여부, 농지취득자격증명 관련 사항이 함께 존재합니다. 이러한 불확실성은 단독주택 전체 소유권보다 공유지분의 거래와 환금성을 더 어렵게 만들 수 있습니다. 최근 비교 거래가격도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

결론은 “가격 메리트 미확인 · 권리 및 이용 위험 높음 · 입찰 판단 보류”입니다. 현재로서는 공유지분 취득 범위와 점유·법정지상권 문제를 해결할 수 있는지 검증하는 것이 가격 협상이나 유찰 시점 판단보다 우선입니다. 등기상 권리가 소멸한다고 해서 자유롭게 사용할 수 있는 부동산이 되는 것은 아닙니다.