제주지방법원 2025타경1976. 제주시 한림읍 금악리 1796 일대 기타 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 등기상 건물은 금악리 1771-1, 1796 소재 제가동호로 표시되어 있으며, 소유자는 박광진입니다. 2019년 제주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준으로 지정되어 있고, 그 이후 농업협동조합중앙회·제주축산업협동조합·제주양돈축산업협동조합의 가압류가 잇따라 설정되었습니다.

이 사건은 2024년에도 제주축산업협동조합이 임의경매를 신청했으나 2025년 취하로 해당 경매개시결정등기가 말소됐고, 2025.11.26 현재 사건의 임의경매개시결정이 새로 등기된 이력이 있습니다.

중요한 것은 이 물건이 일반적인 아파트나 다세대주택이 아니라는 점입니다. 공부상 '전'인 토지가 실제로는 축사부지로 이용되고 있으며, 제시외 건물과 농지취득자격증명서 문제가 함께 존재합니다. 낙찰 가능 여부와 낙찰 이후 적법한 이용 가능 여부를 분리해 확인해야 합니다.

물건 개요

토지면적과 공시지가는 확인된 토지 현황 수치이며, 일괄매각 대상 전체의 합산 면적이나 감정가 구성비로 해석해서는 안 됩니다.

① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 매각 소멸 예정

말소기준으로 지정된 권리는 2019.08.14 접수된 을구 4번 제주축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 200,000,000원이며, 채무자는 박광진입니다. 이후 설정된 갑구 3~7번 가압류와 갑구 10번 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다.

1998년 설정된 제주낙농축산업협동조합 근저당권(63,000,000원)도 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 배당 계산의 기준이 되는 근저당은 2019년 을구 4번으로, 과거에 말소된 담보권과 현재 경매로 소멸할 담보권을 구분하는 것이 중요합니다.

② 매각범위와 농지취득 — 이 사건의 핵심 위험

농지법 개정에 따라 농지위원회 심의를 거쳐 발급 여부를 판단하는 경우에는 14일 이내 발급하도록 안내되어 있습니다. 따라서 입찰 전에 해당 행정관서에 미리 농지취득자격증명을 신청할 수 있다는 점도 명시되어 있습니다.

이 물건은 응찰가격을 결정하기에 앞서 농취증 발급 가능성부터 확인해야 합니다. 발급이 불가능하다면 아무리 낮은 가격에 낙찰받아도 보증금 몰수 위험을 피할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 539,708,300원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정하면 추정 집행비용을 제외한 매각대금이 근저당권과 가압류 채권자에게 배분됩니다. 채권 총액은 611,976,777원으로, 예상 배당재원보다 많습니다.

매각대금 539,708,300원 중 집행비용 7,797,083원, 채권자 배당 531,911,217원을 가정한 추정표입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.4%를 반영한 추정액입니다. 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 계산했으며 실제 채권원리금·배당순위·안분배당·당해세 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실제 배당표를 확정하는 자료는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가

최저매각가가 낮아질수록 예상 미배당액은 증가하지만, 제시된 권리구조에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 미배당액 증가 자체를 매수인의 추가 취득원가로 합산하면 안 됩니다.

반면 가격 인하가 곧 수익성을 의미하는 것도 아닙니다. 비교할 수 있는 확정 실거래가격이 없고, 농취증 취득과 제시외 건물 문제도 해결되지 않았기 때문에 신건 539,708,300원이나 1·2회 유찰 가정가격이 적정가인지 단정할 수 없습니다.

⑤ 토지·입지·환금성 메모

• 용도지역. 계획관리지역으로 표시되어 있습니다. 실제 건축·개발·용도변경 가능성은 별도 인허가 검토가 필요합니다.
• 토지 이용상태. 지목은 전이며 토지이용상황은 전축사입니다. 목록 1·2의 현황이 축사부지라는 점이 매각조건에 명시되어 있습니다.
• 지형·도로. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재되어 있습니다. 실제 차량과 시설물의 진출입 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 보전 관련 지정. 지하수자원보전4등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구4등급에 포함됩니다. 토지 활용계획은 관련 규제 검토가 선행되어야 합니다.
• 가축사육 제한. 가축사육제한구역에 포함되어 있습니다. 현황이 축사부지이더라도 향후 축사 운영과 증축·변경이 가능한지는 별도 판단이 필요합니다.
• 환금성. 기타 건물과 농지 성격의 토지가 결합된 일괄매각으로, 일반 주택과 달리 수요층 및 처분조건을 신중하게 평가해야 합니다. 비교 거래자료가 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.
• 건물 현황. 목록 4의 지붕은 공부상 폴리카보네이트지붕이나 현황 강판지붕입니다. 해당 차이의 인허가·유지관리 영향을 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성 최우선 확인. 목록 1·2 농지취득자격증명서를 매각결정기일까지 제출할 수 있는지 관할 행정관서에서 사전 확인해야 합니다. 제출 실패 시 매수신청보증금 반환 불가 조건이 있습니다.
• 매각 대상의 정확한 경계 확인. 금악리 1771-1, 1796과 일괄매각 각 목록의 관계, 실제 토지 경계, 건물 배치를 매각물건명세서·현황도·감정평가서와 대조해야 합니다.
• 제시외 건물 구별. 매각 포함 'ㄱ~ㄷ, ㅂ'과 매각 제외 'ㄹ, ㅁ'의 위치·소유자·사용관계를 확인해야 합니다. 매각 제외 시설을 낙찰 후 자유롭게 처분할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
• 등기부 원본 확인. 을구 2번의 2016년 근저당과 2019년 채권최고액 340,000,000원 변경등기, 을구 4번 말소기준 근저당의 관계를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
• 농지·축사 관련 규제 확인. 계획관리지역 및 가축사육제한구역, 지하수·생태계·경관보전 관련 제한이 실제 사용·운영·개발계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 지붕 및 시설물 현황 확인. 목록 4 건물의 공부·현황 차이와 제시외 건물의 건축물대장 등재 여부, 관리상태를 조사해야 합니다.
• 점유와 인도 문제 확인. 임차인 신고가 없더라도 실제 축사·토지·제시외 건물의 점유자 및 운영·사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 539,708,300원이 토지와 건물에 어떻게 배분되는지 확인하고, 인근 유사 토지·시설 거래와 감정평가 근거를 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 비용 검토. 취득 관련 세금·등기비용·현장 정비비용·관리비 및 인도비용을 별도 산정해야 합니다. 예상 인수권리 0원이 총 취득부대비용 0원을 뜻하지 않습니다.
• 매각 직전 서류 재확인. 2026.10.27 매각기일 이전에 기일 변경, 매각조건 변동, 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 농취증 관련 안내를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원보다 농취증이 먼저다”

이 사건은 말소기준 이후 가압류들이 소멸할 것으로 정리되고, 명세서에도 인수권리와 법정지상권이 없다고 표시된 점에서 등기상 매수인 부담은 제한적인 편입니다. 신건 최저매각가 539,708,300원을 전제로 한 예상 미배당액 80,065,560원 역시 매수인이 곧바로 승계하는 금액은 아닙니다.

그러나 입찰의 핵심은 농지취득자격증명서입니다. 목록 1·2의 농취증을 제출하지 못하면 보증금 자체를 돌려받지 못할 수 있으며, 매각에 포함되지 않는 제시외 건물과 현황 축사부지의 법적 이용 가능성도 확인이 필요합니다.

시세 자료가 확인되지 않은 만큼 감정가가 적정하거나 유찰가격이 저렴하다는 판단도 보류해야 합니다. 권리인수는 낮은 위험, 취득요건과 매각범위는 높은 주의, 가격 메리트는 미확인. 농취증 발급 가능성·제시외 건물 관계·적정가격을 모두 확인하기 전까지는 신중한 입찰이 적절합니다.