제주지방법원 2025타경2056. 제주시 노형동 메종드티라 4층 401호입니다. 2018.05.02 사용승인된 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 소유자는 강성민입니다. 이 물건은 채권자 양경흠이 청구금액 30,000,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기에는 과거 여러 건의 근저당권이 등장하지만 모두 이미 말소돼 현재 말소기준권리는 2025.12.12 강제경매개시결정입니다.

등기부만 읽으면 권리관계가 단순해 보입니다. 문제는 정성진의 전입일입니다. 말소기준일 전에 전입한 사실이 확인되며 배당요구도 이뤄졌지만, 계약상 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입이 빠르다는 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없으나, 주택 인도와 임대차관계 등 요건이 충족된다면 낙찰자가 보증금의 미배당분을 인수할 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 중요하다

등기상 근저당권은 모두 말소돼 있습니다. 2018년부터 2023년까지 설정된 한라새마을금고·한빛새마을금고·김희주·홍양발전주식회사·김동선·양츄잉 관련 근저당권도 현재 존속하는 담보권으로 볼 수 없습니다. 특히 2025.07.21 을구 12번 근저당권 말소 이후, 2025.12.12 강제경매개시결정이 말소기준권리로 작용합니다.

따라서 후순위인 2026.01.23 한라새마을금고 가압류 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신청채권자 양경흠의 청구금액은 30,000,000원입니다. 하지만 이처럼 등기권리가 정리된다는 사실과 대항력 있는 임차인의 보증금이 매수인에게 승계되는지는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 보증금이 확인되지 않았다

현황조사·매각물건명세서·문건접수에서 확인되는 실제 점유 관련 신고자는 정성진 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.

확정일자와 보증금액이 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 배당 가능 금액을 산정할 수 없습니다. 특히 대항력과 우선변제권은 서로 다른 요건입니다. 확정일자가 불명확하더라도 적법한 점유와 주민등록 등 대항요건이 충족된다면, 배당받지 못한 보증금의 승계 문제가 발생할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득이 먼저다

현재 감정가는 295,000,000원이며 신건 최저매각가도 동일합니다. 하지만 같은 건물·동일 면적의 최근 거래가격이나 최신 거래를 근거로 적정 시세를 확정할 수 없는 상황입니다. 따라서 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 부족합니다.

또한 메종드티라는 8세대 규모의 다세대주택입니다. 해당 건물의 경매 관련 평균 유찰 횟수는 1.5회로 집계돼 있습니다. 이는 참고 지표일 뿐 향후 유찰이나 특정 가격에서의 낙찰을 보장하지 않습니다. 소규모 다세대주택인 만큼 실제 매매사례와 매수 수요를 개별적으로 확인할 필요가 있습니다.

위 채권자 미배당액은 확인된 등기채권을 기준으로 한 계산입니다. 임차인의 보증금·우선변제권·인수 가능액은 확정되지 않았습니다. 유찰 시 최저매각가가 하락하더라도 실질취득비용이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)

단순 배당계산에서는 집행비용 4,930,000원, 확인된 채권액 130,000,000원이 반영되며 소유자 잔여는 160,070,000원입니다. 다만 이 금액은 임차인의 보증금 배당과 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 잠정 수치입니다. 정성진에게 배당될 금액이나 매수인이 승계할 금액을 보여주는 확정 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 노형동 월산마을회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 단독주택·공동주택과 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 북서측 근거리에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 제반 교통사정을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택으로 기본 급·배수, 위생, 전기 및 보일러 난방설비와 승강기설비가 있습니다. 해당 401호는 4층에 위치하며 다락을 포함해 평가됐습니다.
• 접도. 인접도로 대비 평탄한 사다리형 토지이며, 북동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구이며, 장애물제한표면구역·가축사육제한구역·공장설립제한지역·하수처리구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 지목 확인. 등기사항전부증명서상 지목은 '과수원'이나 토지대장 및 현황은 '대'로 확인됩니다. 실제 권리 및 공부 정리상태를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 기준 539,900원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 시장 매매가격이나 경매 적정가격을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택이므로 대규모 공동주택보다 동일 조건의 거래사례를 확보하기 어려울 수 있습니다. 평균 유찰 횟수 1.5회는 참고하되 실제 환금성과 매매 수요는 별도로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확보. 정성진의 임대차계약 체결 여부와 실제 보증금액, 계약 당사자, 계약기간을 확인해야 합니다. 이 절차가 인수액 판단의 출발점입니다.
• 대항요건 검토. 2025.08.29 전입일뿐 아니라 실제 주택 인도, 주민등록 유지 및 점유관계를 확인해야 합니다. 선순위 전입만으로 대항력 확정 판정을 내리지 않습니다.
• 배당요구 및 확정일자. 2026.01.15 배당요구 문건과 확정일자 부여 여부를 대조하고, 배당액과 미배당 보증금의 인수 가능성을 검토해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 명시된 인수권리 '해당사항 없음'과 선순위 전입 사실의 관계를 원본에서 확인하고, 필요하면 관련 문건을 추가 열람해야 합니다.
• 실질취득비용 산정. 낙찰가만으로 투자금액을 판단하지 말고, 대항력 인정 시 인수할 수 있는 미배당 보증금을 반영해 취득원가를 계산해야 합니다.
• 시세 원본 검증. 메종드티라 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 최신 매매가격을 확인하고, 감정가와 실질취득비용을 비교해야 합니다.
• 다락·토지 현황. 다락의 이용상태와 등기상 '과수원', 토지대장·현황상 '대'의 차이를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 검토하고, 체납관리비 중 매수인에게 부담이 될 수 있는 공용부분도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 및 배당 관련 문건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 깨끗하다 ≠ 인수액이 없다”

이 물건의 등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐고 경매개시결정 및 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석에서 중요한 것은 등기부에 남아 있는 담보권만이 아닙니다.

정성진의 2025.08.29 전입은 2025.12.12 말소기준일보다 빠릅니다. 그럼에도 보증금과 확정일자가 불명확하기 때문에 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없고, 매수인이 인수할 수 있는 보증금도 산정되지 않았습니다. 배당계산상 확인된 채권의 미배당액이 없다는 사실로 이 문제를 대신할 수 없습니다.

신건 최저가 295,000,000원은 감정가와 동일하며, 최근 실거래에 근거한 가격상 우위도 확인되지 않았습니다. 총 8세대의 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 평균 유찰 1.5회라는 이력까지 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 임차인의 계약관계·보증금·대항력·배당 가능액을 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득비용과 실제 거래가격을 비교한 다음에야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다. 현재 가장 큰 위험은 최저가 자체가 아니라 얼마를 추가로 인수할지 확정되지 않았다는 사실입니다.