제주지방법원 2025타경8030. 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2098-9 일대에 위치한 주택 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가에서는 대상물건들이 주택 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 주위에는 단독주택·타운하우스·농경지가 혼재합니다. 이 사건은 여러 목록을 함께 매각하는 일괄매각으로, 목록 7은 지분매각이며 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
등기상 소유자는 김지은입니다. 2013년 설정된 서귀포시축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권과 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당권들은 이후 농업협동조합자산관리회사 등에 이전된 이력이 있습니다. 등기상 권리 소멸과 실제 경매물건의 취득 조건은 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경8030 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 2098-9 도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 일주동로 5944 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 주택 등 이용 |
| 매각방법 | 일괄매각 · 목록 7 지분매각 · 제시외 건물 'ㄱ, ㄴ' 포함 |
| 소유자 | 김지은 (단독소유) |
| 감정가 | 2,351,529,600원 |
| 최저매각가 | 2,351,529,600원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 농업협동조합자산관리회사 |
| 청구금액 | 1,826,835,174원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2013.08.02 을구 8번 근저당권 · 채권최고액 350,000,000원 |
| 농취증 제출 | 목록 16·17 필수 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2013.08.02 접수된 을구 8번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 서귀포시축산업협동조합이고, 채권최고액은 350,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2023.08.08 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
그 뒤의 을구 11번 근저당권(360,000,000원), 을구 12번 근저당권(338,400,000원), 갑구 4번 가압류(90,152,903원)와 갑구 7번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 을구 12번 근저당권자는 이후 김경훈으로 변경됐습니다. 이미 말소된 과거 근저당권 및 종전 경매개시결정은 현재의 매수인 인수권리로 보지 않습니다.
임차인 및 점유 조사
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전경애 건축물현황도상 가동 |
2022.08.08 | 미상 | 기준 후 전입 대항력 없음 |
미상 확정일자·배당요구 확인 필요 |
해당 없음 |
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 실제 점유 조사 대상자는 전경애 1명입니다. 전입일은 2022.08.08로 말소기준권리인 2013.08.02 근저당권보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 낙찰자에게 대항할 수 있는 선순위 임차인에 해당하지 않습니다.
② 매각 조건 — 권리보다 중요한 입찰 위험
매각물건명세서상 법정지상권 및 명시 인수권리는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 그러나 농취증, 지분매각, 제시외 건물은 별도의 매각 조건과 현물 취득 문제입니다. 인수액 0원이라는 수치만으로 취득 위험이 낮다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,351,529,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 25,915,296원 |
| 을구 8번 근저당권 · 서귀포시축산업협동조합 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 서귀포시축산업협동조합 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 정군섭 | 338,400,000원 | 338,400,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서귀포시축산업협동조합 | 90,152,903원 | 90,152,903원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,187,061,401원 |
집행비용은 매각가의 약 1.1%를 적용한 추정치입니다. 근저당권은 표시된 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 권리이전 전 명의로 표시된 담보권의 실제 귀속과 배당액도 재확인해야 합니다.
회차별 매각 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 산정 미배당 | 소유자 예상잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,351,529,600원 | 0원 | 1,187,061,401원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,881,223,680원 | 0원 | 721,458,540원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 1,504,978,944원 | 0원 | 348,976,252원 | 0원 |
시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액과 산정대상 채권 미배당액이 0원입니다. 다만 이는 모형에 포함된 채권을 기준으로 한 결과이며, 신청채권액의 실제 배당 처리까지 확인됐다는 의미는 아닙니다. 특히 배당액의 채권자별 귀속을 확인하기 전에는 소유자 예상잔여액을 확정적인 금액으로 받아들여서는 안 됩니다.
④ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리, 표선고등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·타운하우스·농경지가 혼재하는 기존 주택지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 대상물건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 주변에 노선버스정류장과 지방도 일주동로가 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 목조 및 목구조 아스팔트싱글지붕 주택, 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물, 일반목구조 패널지붕 건물 등이 포함됩니다. 사용승인일자는 1999.06.18, 2001.09.22, 2002.07.19, 2003.01.09 등으로 확인됩니다. 기본 급·배수, 위생 및 난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 표선리 2098-9 관련 토지자료에는 면적 386.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형·세로한면(가) 도로접면으로 표시됩니다. 공시지가는 123,100원/㎡입니다. 이는 개별 토지자료이며 일괄매각 전체 토지면적을 의미하지 않습니다.
- 규제. 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전구역, 건축계획심의대상구역 등의 제한사항이 확인됩니다. 일부 목록에는 공장설립제한지역과 도로 관련 사항도 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 표시되며, 별도 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 실제 형태와 이용 가능성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 주택과 농경지가 혼재하는 지역의 복합 일괄매각 물건으로, 농취증 및 지분매각 조건을 감안하면 일반적인 단독주택보다 매수 대상자와 재매각 방식이 제한될 수 있습니다. 확인 가능한 실거래 비교가격이 없어 환금성과 적정가격을 수치로 확정하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 선확인. 목록 16·17은 매각결정기일까지 농취증 제출이 필요합니다. 발급 가능성과 처리 일정을 관할 행정관서에서 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건을 가장 먼저 점검해야 합니다.
- 목록 7 지분 범위 확인. 매각되는 지분의 정확한 범위와 공유자 관계, 점유·이용·관리 가능성을 확인해야 합니다. 일괄매각과 전체 소유권 취득은 같은 의미가 아닙니다.
- 제시외 건물 현장 확인. 매각에 포함된 'ㄱ, ㄴ'의 위치와 구조, 실제 사용상태 및 경계관계를 감정평가서 도면과 대조해야 합니다.
- 전경애 점유관계 확인. 건축물현황도상 가동의 전입신고가 확인됩니다. 전입은 말소기준권리 이후이나, 보증금·임대차 계약·배당요구·실제 점유 범위 등을 확인해야 합니다.
- 신청채권자와 배당내역 대조. 농업협동조합자산관리회사의 청구액은 1,826,835,174원입니다. 근저당권 양도 이력과 예상배당의 실제 귀속을 확인하고, 신청채권자 배당 0원으로 표시된 계산의 정합성을 검증해야 합니다.
- 매각절차 상태 재확인. 2026.07.31 및 2026.08.10의 기각결정정본 송달 관련 기록이 있습니다. 해당 결정의 대상과 효력, 2026.10.27 매각기일의 진행 여부를 법원 사건기록과 매각공고에서 확인해야 합니다.
- 시세와 감정평가 원본 확인. 신건 최저가는 감정가와 동일하지만, 실거래 비교자료 없이 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 건물·토지별 감정 내역, 지분의 가치와 제시외 건물 포함 범위를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 취득 위험 0”
이 사건의 말소기준은 2013년 서귀포시축산업협동조합 근저당권이며, 이후의 주요 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 명세서상 인수권리가 없고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 이 점만 보면 권리관계는 비교적 정리돼 있습니다.
그러나 실제 입찰에서는 전혀 다른 문제가 중요합니다. 목록 16·17의 농취증 미제출 시 보증금 미반환 위험, 목록 7의 지분매각, 제시외 건물 포함, 전경애의 점유관계 및 신청채권액과 배당계산의 불일치가 모두 확인해야 할 핵심사항입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가가 유리한 가격인지 판단하기 어렵습니다.
권리는 소멸형, 매각조건은 고위험 확인형. 이 사건은 최저가가 내려갈지를 고민하기 전에 농취증을 발급받을 수 있는지, 무엇을 실제로 취득하는지, 신청채권과 배당관계가 정확히 반영됐는지를 먼저 확인해야 합니다. 이러한 조건이 해소되기 전에는 신건 입찰보다 서류 검증과 취득 가능성 확인이 우선입니다.
