* 인수액 0원은 확인된 금전채권만 반영한 계산 결과입니다. 장민철의 임대차 여부와 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.

수원지방법원 2025타경42809. 경기도 평택시 진위면 견산리의 서원아파트 2동 204호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 2층에 위치하며, 감정가와 신건 최저매각가격은 모두 82,000,000원입니다. 이 물건의 가장 중요한 특징은 일반적인 은행 근저당 실행이 아니라 공유물분할을 위한 경매라는 점입니다.

원래 서서임 명의였던 주택은 2022.01.08 상속을 원인으로 2023.11.01 일곱 명의 공유자에게 각각 7분의 1씩 이전됐습니다. 이후 장민수 지분은 별도 강제경매를 거쳐 2024.11.29 정중환에게 이전됐고, 정중환이 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.

등기상 기존 근저당은 이미 말소됐습니다. 그러나 공유자이기도 한 장민철의 전입일이 1994.10.15로 매우 이르다는 사실을 놓쳐서는 안 됩니다. 전입 자체만으로 유효한 임대차나 보증금 인수 의무가 증명되는 것은 아닙니다. 반대로 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 인수 위험이 전혀 없다고 단정해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 정리됐지만 점유가 변수

최초 근저당은 1991.12.18 한국주택은행 명의로 설정된 채권최고액 13,000,000원의 권리였습니다. 이후 국민은행으로 권리가 이전됐으나 2007.04.10 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 매수인이 승계할 근저당으로 계산해서는 안 됩니다.

2023.11.27 장민수의 지분 7분의 1에 관해 엠메이드대부유한회사의 강제경매가 개시됐으나, 2024.11.25 매각을 원인으로 해당 지분이 정중환에게 이전됐고 관련 강제경매개시결정 등기도 말소됐습니다. 이것은 현재 진행되는 공유물분할경매와 구분해야 하는 과거의 지분경매입니다.

② 점유·임차인 분석 — 1994년 전입의 의미

현황조사와 매각물건명세서상 장민철의 전입이 확인됩니다. 장민철은 현재 공유자 중 한 명이기도 합니다. 따라서 공유자로서 점유하는지, 별도의 임대차계약에 기초해 점유하는지를 구분하는 것이 핵심입니다.

점유 관련 확인 인원 1명. 임대차관계가 확인된 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 장민철은 보증기관 대위신고자가 아닌 실제 전입자로 확인됩니다. 배당요구 여부 및 확정일자도 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 82,000,000원이 싼지는 아직 모른다

최저매각가격은 감정가와 같은 82,000,000원으로, 감정가의 100%에서 시작하는 신건입니다. 다만 동일 조건으로 대조할 수 있는 최근 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않아, 현재 가격이 시장보다 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

서원아파트는 134세대, 1991.12.05 준공된 단지입니다. 비교용 주택 면적으로 51.84㎡가 확인되지만, 본건과의 면적 일치가 검증되지 않았으므로 이 수치를 본건의 확정 전용면적으로 사용하거나 해당 평형 시세로 단정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 82,000,000원 가정)

* 정중환의 채권액이 확정되지 않아 금전채권 배당을 계산에 반영하지 않은 것입니다. 0원 표시는 채권이 없다는 확정 판정이 아닙니다. 공유물분할경매의 잔여대금은 공유지분과 실제 배당관계 등에 따라 처리됩니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

매각가 82,000,000원에서 집행비용 추정액 1,876,000원을 공제하면 산술적으로 80,124,000원이 남습니다. 다만 이를 그대로 공유자에게 최종 교부할 확정액으로 해석해서는 안 됩니다. 임대차·조세·채권관계에 대한 추가 확인에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 진위면 견산리 소재 진위고등학교 남동측 인근의 서원아파트입니다. 주위는 아파트단지, 학교, 야산, 기존 주거지역, 공장 및 간선도로 주변 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측 직선거리 약 950m 지점에 수도권 전철 1호선 진위역이 위치합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 보일러 개별난방 및 위생·급배수 설비를 갖춘 아파트로 평가됐습니다.
• 도로. 단지 서남측 일부가 폭 약 6~8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 남하향의 완경사지인 부정형 단지 부지입니다.
• 규제. 제1종·제2종일반주거지역과 관련되며, 비행안전제6구역 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다. 토지거래허가 관련 외국인 주택취득 제한도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 645,200원/㎡. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 134세대의 1991년 준공 단지로, 실거래 비교 없이 유동성이나 적정 처분가격을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다. 건물 노후도, 개별 내부상태 및 동일 면적 거래사례 확인이 중요합니다.
• 내부상태. 감정 당시 관계인 부재로 건축물현황도와 탐문조사를 기초로 내부 이용상태를 판단했습니다. 실제 수리·누수·설비상태 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공유물분할경매 원인 확인. 정중환이 신청한 공유물분할경매의 판결·신청 근거와 매각 대상이 전체 소유권인지 원본 서류에서 대조하세요. 과거 장민수 지분 강제경매와 혼동해서는 안 됩니다.
• 장민철의 점유 권원 확인. 공유자로서 거주하는지, 별도 임대차관계가 있는지 확인해야 합니다. 전입일만으로 임차인 대항력이나 보증금 승계를 확정하지 마세요.
• 보증금·확정일자 확인. 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부 및 매각물건명세서의 인수 관련 내용을 반드시 확인하세요. 금액이 확인되기 전에는 인수액 0원을 확정 전제로 삼을 수 없습니다.
• 공유자 점유·명도. 7명의 공유지분이 정리되는 과정과 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 검토하세요. 명도 소요비용과 절차 역시 취득 판단에 포함해야 합니다.
• 가격 검증. 서원아파트 204호와 실제 면적·층·상태가 유사한 최근 실거래를 확보하고, 최저매각가격과 실질취득비용을 각각 비교하세요.
• 유찰 시나리오. 65,600,000원 및 52,480,000원은 유찰 가정가격일 뿐이며, 보증금 인수 여부와 시장가격을 확인하지 않고 입찰가를 정하지 마세요.
• 토지·규제 확인. 군용비행장 소음대책구역, 비행안전구역 및 토지거래허가 관련 제한을 확인하세요.
• 건물·관리비 확인. 내부 수리상태, 관리비 체납 중 공용부분 부담 가능액, 설비 및 건물 노후도를 점검하세요.
• 최신 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 법원 매각공고 및 실거래 원본을 매각기일 전에 대조하세요.

맺으며 — “근저당 0건 ≠ 인수 위험 0원”

평택 서원아파트 204호는 표면적으로 부담이 단순합니다. 기존 근저당은 이미 말소됐고, 현존하는 근저당과 압류도 없습니다. 감정가와 최저가격은 82,000,000원이며 아직 유찰되지 않았습니다.

하지만 이 물건의 본질은 공유물분할경매입니다. 일곱 명의 공유자 중 장민철이 1994년부터 전입한 것으로 확인되고, 해당 인물의 임대차관계와 보증금이 확정되지 않았습니다. 공유자의 점유가 곧바로 보증금 인수로 이어지는 것은 아니지만, 이 쟁점을 해소하지 않고 안전하다고 결론 내릴 수도 없습니다.

여기에 동일 조건의 최근 실거래가 부족해 신건 82,000,000원이 시세보다 유리한지도 확인되지 않습니다. 유찰 후 가격이 내려가더라도 인수할 보증금이 존재하면 실질취득비용은 예상과 달라질 수 있습니다.

등기상 부담은 비교적 단순하지만, 점유·인수와 가격 적정성은 보류. 이 사건의 승부처는 저렴해 보이는 최저가격이 아니라, 장민철의 실제 권리관계를 확인하고 실질취득비용을 확정하는 데 있습니다.