제주지방법원 2025타경8193. 제주시 일도이동 제주신항코아루디펠리체 8층 835호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물의 8층에 위치하며, 사용승인일은 2019.03.06.입니다. 소유자 허동호는 2020.08.14. 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 137,150,000원입니다.

이 사건의 특이점은 근저당권이 아니라 국세 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 2024.01.16. 수원세무서장의 압류가 말소기준으로 제시되어 있고, 이후 수원시 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 그런데 임차인 이경호의 전입신고·점유개시·확정일자는 모두 2022.08.24.로 압류보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 단순한 후순위 임차권등기권자로 취급해서는 안 됩니다.

핵심은 주택도시보증공사의 확약입니다. 주택도시보증공사는 2026.09.11. 대항력을 포기하고, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 매각물건명세서에도 매수인에 대한 미배당 임대차보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 특별매각조건으로 명시하고 있습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 것이 인수위험 해소의 결정적인 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차인, 확약이 핵심

등기부상 말소기준권리는 2024.01.16. 접수된 갑구 5번 압류입니다. 2024.05.31. 수원시 압류와 2025.06.02. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국민건강보험공단 압류는 2021.08.19. 이미 말소되었습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이경호: 임차보증금 90,000,000원 · 배당요구 있음 · 임차권등기 접수 2024.08.28. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 세지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.

② 가격 판단 — 125,000,000원이 싼 가격인지는 별개

현재 최저매각가는 감정가와 같은 125,000,000원입니다. 0회 유찰된 신건이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 확약에 따른 임차보증금 인수액이 0원이라는 전제에서는 최저가 낙찰 시 실질취득금액도 125,000,000원입니다. 취득세·집행 이후의 부대비용·명도비용 등은 별개입니다.

현재 동일 건물 또는 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 125,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 검증할 수 없습니다. 등기에는 소유자 허동호가 2020.08.14. 소유권을 취득할 당시의 거래가액 137,150,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 이는 과거 거래가격이며, 현재 실거래 평균이나 최신 거래를 대체하지 못합니다.

③ 예상배당표 (125,000,000원 낙찰 가정)

집행비용 2,550,000원과 임차보증금 배당 90,000,000원, 주택도시보증공사 예상배당 32,450,000원의 합계는 125,000,000원입니다. 신청채권 미배당액은 매각대금 외의 미충족채권으로, 배분 도넛에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영되지 않았습니다.

회차별 실질취득 시나리오

확약 전 인수 추정치는 회차별 배당 시뮬레이션 기준입니다. 2회 유찰 시 11,840,000원은 확약이 없다고 가정한 룰상 인수액이며, 실제 특별매각조건이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 미래 회차와 가격은 확정된 매각결과가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 인화초등학교 북측 근거리입니다. 주변에는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 함께 있는 주택·상가 혼용지대가 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정기노선과 지방도가 소재합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통여건을 무난한 수준으로 평가하고 있습니다.
• 건물. 2019.03.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기설비와 천장매립형 에어컨, 가스보일러 난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 남측 및 북측 약 7미터 도로와 동측 약 25미터 도로에 접하고 있으며, 감정평가상 아스콘포장도로로 확인됩니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등이 적용됩니다. 장애물제한표면구역·상대보호구역·건축계획심의대상구역· 지하수자원특별관리구역 관련 사항도 확인됩니다. 토지 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 공부 및 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 일반 아파트와 동일한 매매수요·임대수익률·환금성을 전제로 평가해서는 안 됩니다.
• 환금성. 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역의 주거용 오피스텔인 만큼, 실제 임대수요, 공실 가능성, 유사 호실의 매매 및 임대 거래를 확인해야 합니다. 최신 실거래 비교 없이 환금성이 높다고 단정하기 어렵습니다.
• 건축 관련. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 공부와 현황의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다. 다만 실제 현황과 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.09.11.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인해야 합니다. 매수인에 대한 보증금반환청구권 포기 범위와 조건도 함께 검토해야 합니다.
• 특별매각조건 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 해당 매각에서 그대로 적용되는지 확인해야 합니다. 변경된 매각조건이 없는지도 점검해야 합니다.
• 임차인 권리 및 점유 확인. 실제 임차인 이경호의 전입·확정일자·임차권등기·배당요구 관계를 확인하고, 현재 점유자와 명도 가능성을 조사해야 합니다. 확약이 있어도 인도 절차 자체가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다.
• 보증기관 채권 귀속 확인. 주택도시보증공사가 보유한 신청채권 90,000,000원과 임차보증금 90,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 같은 보증금에 기초한 권리가 중복 계산되지 않도록 대위변제·채권양도·승계 관계를 검토해야 합니다.
• 세금채권 배당순위. 수원세무서장 압류와 수원시 압류에 관한 실제 체납세액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당순위에 따라 임차인과 신청채권자의 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
• 공매 진행 상태. 한국자산관리공사의 2025.09.19. 공매공고와 법원경매의 교차 진행 여부를 확인하고, 현재 처분 상태와 등기정리 가능성을 점검해야 합니다.
• 가격 기준 재설정. 최근 12개월 유사 오피스텔 매매가격, 최신 거래, 실거래 추세와 임대료를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다. 감정가만으로 낙찰가 상한을 정하지 않는 것이 중요합니다.
• 공용관리비 및 명도. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담, 관리규약, 현재 점유상태와 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 권리 대상 밖의 위험. 확약은 특정 임차보증금에 관한 것으로, 별도 임차인·점유자의 대항력이나 미확인 채무까지 소멸시키는 것은 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 확약서와 공매 관련 서류를 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 강점, 시세와 절차는 보류”

이 사건은 대항력 임차인이 존재한다는 사실 자체보다, 그 대항력을 매수인에게 행사하지 않겠다는 확약이 존재한다는 사실이 중요합니다. 이경호의 전입·점유·확정일자는 모두 말소기준권리보다 빠르므로 원칙적으로 신중한 분석이 필요한 임차인입니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 동의했고, 특별매각조건에도 미배당 보증금반환청구권 포기가 기재되어 있어, 그 효력이 인정되고 이행되는 전제에서 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

반면 국세·지방세 압류, 한국자산관리공사 공매공고, 배당채권의 귀속관계, 확약 이행 절차 등은 별도 확인 대상입니다. 특히 예상배당상 신청채권 미배당액이 57,550,000원으로 표시되지만, 이를 매수인 인수채무로 그대로 옮겨 계산해서는 안 됩니다. 배당 미충족과 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다.

가격 역시 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 모두 125,000,000원인 신건이며, 현재 시세를 확인할 최신 비교 거래가 없습니다. 확약에 따라 실질취득금액이 125,000,000원이 된다고 해도, 그 금액이 시장가격보다 저렴하다는 증거는 아닙니다. 확약서·공매·배당 관계의 원본 확인과 최신 시세 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 판단하는 것이 타당합니다.