수원지방법원 2026타경54. 경기도 평택시 고덕동에 위치한 호반써밋고덕국제신도시에듀파크 1437동 14층 1401호 아파트입니다. 전용면적은 84.4382㎡이며, 2022년 4월 18일 사용승인을 받은 단지에 속합니다. 등기부상 소유자는 신상용이고, 2022년 7월 12일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 소유권이전 당시 기재된 거래가액은 455,530,000원입니다.
같은 날 설정된 천지농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 714,000,000원으로, 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 김권이의 가압류 80,000,000원이 등기됐고, 2026년 3월 6일 천지농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 내려졌습니다. 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리를 구별해야 하는 사건입니다.
가격을 보면 더욱 신중해져야 합니다. 신건 최저매각가는 635,000,000원으로, 동일 평형 최근 12개월 평균 601,250,000원과 최신 거래 565,000,000원을 모두 웃돕니다. 권리 인수가 없다는 장점만으로 신건 가격에 응찰할 이유는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경54 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 2664-2 호반써밋고덕국제신도시에듀파크 1437동 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕로 270 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.4382㎡ · 27층 건물 중 14층 |
| 단지 규모 | 766세대 · 사용승인 2022.04.18 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 · 지역난방 |
| 소유자 | 신상용 (2022.07.12 소유권이전등기) |
| 취득 거래가액 | 455,530,000원 (등기부 기재) |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 635,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 천지농업협동조합 |
| 청구금액 | 588,111,610원 |
| 입찰 회차 | 신건 · 0회 유찰 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당과 후순위 가압류
핵심은 2022년 7월 12일 설정된 천지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 714,000,000원으로 등기돼 있으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 경매 매각으로 해당 근저당권은 소멸하고, 그 이후 설정된 김권이의 가압류 및 임의경매개시결정도 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2022년 6월 9일 소유권보존등기 당시 설정됐던 금지사항등기는 소유권이전등기에 따라 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 분석의 핵심은 말소기준 근저당권과 후순위 가압류의 처리입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 105.6%
호반써밋고덕국제신도시에듀파크의 동일 평형대(전용 84㎡대) 최근 거래 12건을 비교했습니다. 거래가격은 565,000,000원~640,000,000원에 분포하고, 최근 12개월 평균은 601,250,000원입니다. 신건 최저가는 이 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.8㎡ | 3 | 565,000,000원 |
| 2026.10 | 84.51㎡ | 22 | 625,000,000원 |
| 2026.10 | 84.69㎡ | 10 | 590,000,000원 |
| 2026.10 | 84.51㎡ | 21 | 600,000,000원 |
| 2026.10 | 84.69㎡ | 10 | 580,000,000원 |
| 2026.09 | 84.69㎡ | 25 | 590,000,000원 |
| 2026.09 | 84.29㎡ | 14 | 640,000,000원 |
| 2026.08 | 84.29㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 84.69㎡ | 8 | 585,000,000원 |
| 2026.08 | 84.51㎡ | 24 | 600,000,000원 |
| 2026.08 | 84.8㎡ | 32 | 600,000,000원 |
| 2026.07 | 84.29㎡ | 11 | 640,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 601,250,000원 |
감정가 635,000,000원은 최근 12개월 평균 601,250,000원보다 33,750,000원 높습니다. 최저가가 최근 평균의 105.6%에 해당하므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
최신 거래로 제시된 2026년 10월 565,000,000원과 비교해도 최저가가 70,000,000원 높습니다. 동일 월에도 서로 다른 가격의 거래가 있고 층별 편차가 존재하지만, 가장 최근 거래가격까지 고려하면 신건 가격에 보수적으로 접근할 근거가 충분합니다.
③ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정했을 때 집행비용을 차감한 금액이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당권 채권최고액이 매각대금을 초과하므로 후순위 가압류 채권자는 배당을 받지 못하는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,750,000원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 714,000,000원 | 626,250,000원 |
| 2. 가압류 · 김권이 | 80,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 794,000,000원 | 626,250,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 167,750,000원 |
채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 실제 배당액은 확정 채권액, 집행비용, 조세 및 우선변제권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액 167,750,000원은 매수인 인수액과 다릅니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 635,000,000원 | 167,750,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 508,000,000원 | 293,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 406,400,000원 | 394,064,000원 | 0원 |
현재 신건 가격에서는 신청채권자 천지농업협동조합의 청구액 588,111,610원이 배당 시뮬레이션상 충족됩니다. 그러나 1회 유찰 가격에서는 천지농업협동조합 예상배당이 500,520,000원, 2회 유찰 가격에서는 399,936,000원으로 계산돼 신청채권자의 청구액에 미달합니다.
유찰이 진행될수록 채권자 미배당 금액은 증가합니다. 다만 기존 등기권리가 예정대로 소멸한다는 전제에서는 해당 채권 부족액이 매수인 인수액으로 전환되지는 않습니다. 매수인 인수 0원은 모든 시나리오에서 동일하게 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 학교, 근린생활시설 등이 분포하는 아파트지대이며 주변환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022년 4월 18일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수설비, 지역난방, 열병합, 승강기, 화재탐지 경보설비, 소화전, 공동현관보안설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 접하고, 북동측으로 보행자전용도로와 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형에 가까운 형태로 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가·규제. 공시지가는 1㎡당 1,625,000원입니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 표시돼 있으며, 토지거래허가 관련 기재의 적용 여부와 기간은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 환금성. 766세대 규모의 단지이며 동일 평형대 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 565,000,000원에서 640,000,000원까지 분포하므로 개별 층과 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
- 공부상 차이. 감정평가 요항표상 공부와의 차이는 해당 없음이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 재검토. 최저가 635,000,000원은 최근 12개월 평균 601,250,000원의 105.6%입니다. 평균 시세 이상이라는 점을 입찰가격에 반드시 반영해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026년 10월 최신 거래가 565,000,000원입니다. 같은 단지라도 층·향·내부 상태에 따른 차이가 있으므로 대상 호수와 유사한 거래를 우선 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 최저가 508,000,000원, 2회 유찰 가정 최저가 406,400,000원입니다. 다만 단지 평균 유찰 횟수가 0.7회이므로 유찰을 당연한 것으로 전제해서는 안 됩니다.
- 실제 점유·임대 확인. 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 전입세대열람, 매각물건명세서, 현황조사, 확정일자 및 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당·가압류 말소 확인. 천지농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 김권이 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 입찰 직전 등기사항전부증명서를 재확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 매각가 가정에서 채권 미배당은 167,750,000원이나 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 두 금액을 혼동해서는 안 됩니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 체납 관리비와 실제 점유관계를 확인하고, 인도 협의 및 명도에 필요한 비용과 절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각기일 2026.10.27 이전에 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 실거래 원본 및 매각기일 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 부담이 작아도 신건 가격이 유리한 것은 아니다”
이 사건은 2022년 천지농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서는 채권 미배당이 발생하지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 권리관계 자체는 비교적 단순합니다.
그러나 가격 판단은 다릅니다. 신건 최저가 635,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 601,250,000원의 105.6%입니다. 최신 거래 565,000,000원보다도 높아, 현재 가격을 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.
또한 감정평가상 임대사항이 미상이므로 임차인이나 실제 점유관계를 최종 확인하기 전까지 완전히 위험이 없는 물건이라고 단정해서는 안 됩니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.7회로, 향후 유찰도 보장되지 않습니다.
결론은 ‘권리구조는 양호하나, 가격은 보류’입니다. 신건 가격에 서둘러 응찰하기보다 점유관계를 확인하고 최근 시세를 기준으로 응찰가격을 보수적으로 설정하는 것이 핵심입니다. 유찰로 가격이 조정된다면 그때 권리·점유·시세를 다시 검토하는 접근이 합리적입니다.
