수원지방법원 2026타경62. 평택시 서정동 584-6 소재 동아빌라 에이동 2층 202호, 전용 40.0㎡ 규모의 다세대주택입니다. 소유자 김경희가 2005년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했으며, 2011년 우리은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 한국투자저축은행 가압류와 우리은행의 임의경매개시결정이 이어진 구조입니다.

권리분석의 기준점은 2011.06.22 우리은행 근저당권입니다. 임차인 한권희의 전입신고일은 2023.10.13으로 말소기준권리보다 늦습니다. 2026.10.07 주택임차권등기가 이루어졌지만, 이 등기가 기존 선순위 근저당권보다 앞서는 권리를 새롭게 만들어 주지는 않습니다. 따라서 제공된 권리판정에 따르면 매수인에게 승계되는 임차보증금은 0원입니다.

하지만 인수액이 없다는 것과 적정가격에 낙찰받는다는 것은 별개입니다. 최저가 85,000,000원은 최근 거래된 같은 면적의 58,000,000원보다 27,000,000원 높습니다. 더욱이 현관문 표시상 202호가 건축물현황도에서는 201호로 나타나는 문제까지 있어, 가격 검토보다 앞서 실제 매각대상 호실을 정확히 확인하는 절차가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2011년 우리은행 근저당

과거 권리부터 살펴보면, 1992년 한국주택은행 근저당권과 1999년 임호범 가압류, 2004년 국민은행 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다. 2005년 농업협동조합중앙회 근저당권 역시 2011년에 말소됐습니다. 이들 과거 기록을 현재의 인수권리로 계산해서는 안 됩니다.

현존하는 말소기준권리는 2011.06.22 우리은행 근저당권(채권최고액 43,200,000원)입니다. 이후 설정된 한국투자저축은행 가압류, 우리은행 경매개시결정 및 한권희 주택임차권등기는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2,300만원, 대항력 없음

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차인 신고는 없습니다.

임차인 한권희는 2023.09.12 임대차계약을 체결하고, 2023.09.23 점유를 개시한 것으로 임차권등기에 기재돼 있습니다. 전입신고와 확정일자는 모두 2023.10.13입니다. 하지만 말소기준인 우리은행 근저당권은 그보다 앞선 2011.06.22 설정됐습니다.

따라서 매수인에게 임차보증금 반환을 주장할 수 있는 선순위 대항력 임차인으로 볼 수 없습니다. 보증금 23,000,000원이 존재한다는 이유만으로 매수인이 이를 인수하는 것은 아닙니다. 후순위 임차권의 보증금이 배당에서 충족되지 않더라도 현재 판정상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

또한 주택임차권등기가 존재한다고 해서 현재까지 계속 거주하고 있다는 사실이 자동으로 확정되지는 않습니다. 실제 점유자와 퇴거 여부, 임차권등기 말소 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 5,800만원, 신건 8,500만원

동아아트빌라의 전용 40.0㎡ 거래 사례입니다. 전체 확인 거래는 5건이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 3월의 1건입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.

전체 평균 70,600,000원만 보면 최저가 85,000,000원이 다소 비싼 정도처럼 보일 수 있습니다. 하지만 이 전체 평균에는 2023년의 110,000,000원 거래가 포함됩니다. 최근 거래가격이 낮아진 상황에서는 과거 전체 평균이 현재 시세를 높게 보이게 할 수 있습니다.

최신 거래는 2026.03, 58,000,000원입니다. 신건 최저가는 이 가격의 146.6%로, 최근 거래 수준보다 무려 27,000,000원 높습니다. 거래 추세도 -21.4% 하락으로 나타나므로, 감정가 그대로 응찰하는 것은 가격 측면에서 불리합니다.

④ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 우리은행 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 실제 임차인 배당액 등은 반영되지 않았습니다. 후순위 가압류의 예상배당 및 미배당액은 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

가정한 매각대금 85,000,000원에서 집행비용 1,930,000원을 공제하고, 우리은행에 43,200,000원, 한국투자저축은행에 39,870,000원을 배당하면 잔여는 0원입니다. 전체 채권액 94,885,976원에 대한 채권자 예상배당은 83,070,000원이며, 추정 미배당액은 11,815,976원입니다.

이 미배당액은 채권자 측에 발생하는 부족액을 나타내며, 매수인이 인수하는 금액과 같지 않습니다. 매수인 인수액은 현재 분석상 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원

신건 85,000,000원은 최근 시세 58,000,000원보다 크게 높습니다. 1회 유찰 시 가정가격 68,000,000원 역시 최근 시세보다 높습니다. 반면 2회 유찰 시 가정가격 54,400,000원은 최근 거래가 58,000,000원보다 낮아집니다.

다만 여기서도 2회 유찰 가격이면 무조건 저렴하다는 판단은 금물입니다. 최근 시세가 하락 중이고 표본이 1건에 불과하며, 소규모 다세대주택의 환금성 및 호실 불일치 문제가 존재하기 때문입니다. 더 낮은 가격에 매수하더라도 물건을 정확히 인도받고 다시 매각할 수 있는지 검토해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 서정동 복창초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 인근까지 대체로 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 일반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 1992.03.16 준공된 16세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트 및 연와조 구조로 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북서측·남서측·남동측의 포장도로를 통해 접근할 수 있으며, 대체로 장방형의 다세대주택 부지에 위치합니다.
• 토지이용. 제1종일반주거지역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다. 외국인 등의 주택 취득 관련 토지거래허가구역 기재도 확인됩니다.
• 공시지가. 1,450,000원/㎡로 제시돼 있습니다. 이는 토지 공시지가이며 개별 다세대 호실의 매매시세를 직접 뜻하지 않습니다.
• 환금성. 16세대 소규모 단지이고 확인된 거래 표본이 5건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래가격 편차가 크고 추세도 -21.4% 하락이므로 매도 시점과 가격에 따른 환금성 위험을 보수적으로 평가해야 합니다.
• 공부와 현황 차이. 출입문 표시 202호가 건축물현황도상 201호에 해당합니다. 현장 위치와 매각대상 전유부분의 동일성 확인이 필수입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 현관문 202호와 현황도 201호 대조. 집합건축물대장, 건축물현황도, 등기부, 감정평가서의 평면도, 실제 출입문을 대조해 정확한 매각대상 공간을 확인하세요. 가장 우선해야 할 검토 항목입니다.
• 최신 시세 재확인. 최저가 85,000,000원은 최근 거래 58,000,000원의 146.6%입니다. 2024년의 85,000,000원 거래만으로 감정가를 정당화하지 말고, 최근 거래 및 유사 다세대 매물과 비교하세요.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -21.4%입니다. 1회 유찰 가격 68,000,000원도 최근 거래보다 높으므로 가격 메리트를 성급히 판단하지 마세요.
• 임차인 한권희 확인. 보증금 23,000,000원, 2023.10.13 전입·확정일자, 2026.10.07 임차권등기 및 배당요구를 확인하세요. 대항력은 없지만 실제 점유·인도·소액임차인 우선변제 문제는 별도로 검토해야 합니다.
• 말소기준권리 대조. 우리은행 근저당 설정일 2011.06.22와 채권최고액 43,200,000원을 원본 등기부에서 대조하고, 매각으로 소멸하는 권리 범위를 최종 확인하세요.
• 관리비 및 명도 비용. 점유 상황, 공용부분 관리비 체납 여부, 인도 과정에서 발생할 비용을 사전에 조사하세요.
• 시설 상태. 건물의 노후화, 누수, 배관, 난방 및 내부 수리 필요 여부를 현장에서 확인하고 실제 취득비용에 반영하세요.
• 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 및 비행안전구역에 따른 생활환경과 토지이용 관련 제한을 확인하세요.
• 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 건축물현황도를 입찰 직전 다시 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 좋은 경매는 아니다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 등기권리가 소멸하고, 임차인 한권희의 전입도 말소기준권리보다 늦어 매수인이 인수할 보증금은 0원으로 분석됩니다. 권리 인수 구조만 보면 복잡하지 않은 사건입니다.

그러나 가격은 정반대입니다. 최저가 85,000,000원은 최신 실거래 및 최근 12개월 평균 58,000,000원의 146.6%입니다. 거래 추세도 -21.4% 하락으로 확인됩니다. 거래량이 적은 16세대 규모의 다세대주택이라는 점까지 감안하면 신건 가격에 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.

여기에 현관문 202호와 건축물현황도상 201호가 서로 다르다는 사실이 이 사건의 실무상 가장 중요한 확인 사항입니다. 해당 호실의 동일성, 점유 현황, 내부 상태를 먼저 검증해야 합니다. 1회 유찰해도 최근 시세보다 높은 가격이므로 가격이 충분히 조정되고 물건 확인 문제가 해소되기 전까지 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

결론은 권리 인수는 양호하지만, 가격·하락 추세·호수 불일치·환금성 위험이 겹친 D등급 검토 물건입니다. 신건 즉시 응찰보다 매각대상 확인과 가격 재평가가 우선입니다.