수원지방법원 2026타경78. 평택시 서정동 데오스팰리스 2층 201호의 근린생활시설입니다. 건물은 2018.11.15 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 12층 복합용도 건물로, 공동주택·업무시설·근린생활시설이 함께 있습니다. 경매 목적물은 그중 한식뷔페 음식점으로 이용되던 201호이며, 감정 당시에는 휴업 상태로 조사됐습니다.
소유자는 주식회사여이입니다. 2021.12.27 매매를 원인으로 2022.01.21 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 950,000,000원입니다. 같은 날 송탄농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 798,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 금융기관이 신청한 임의경매가 2026.03.10 개시됐습니다.
이번 분석에서 가장 중요한 구분은 두 가지입니다. 경매로 소멸하는 권리와 경매 후에도 처리해야 하는 점유·영업·가격 문제는 서로 다릅니다. 등기상 권리가 비교적 단순하더라도, 근린시설의 가치와 실제 인도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경78 (임의경매 · 평택지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 서정동 307-8 데오스팰리스 2층 201호 도로명주소: 경기도 평택시 서정역로58번길 6-2 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설(한식뷔페 음식점) · 현재 휴업 상태 |
| 비교대상 기준면적 | 278.937㎡ · 확인된 실거래와 면적 불일치 |
| 건물 | 철근콘크리트 구조 · 12층 복합용도 건물 중 2층 · 사용승인 2018.11.15 |
| 소유자 | 주식회사여이 · 2022.01.21 소유권이전 · 등기 거래가 950,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 1,370,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2022.01.21 송탄농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 798,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 송탄농업협동조합 / 707,451,156원 |
| 임차인 | 김유미 · 보증금 25,000,000원 · 월차임 2,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인은 후순위
핵심은 2022.01.21 설정된 송탄농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 신탁등기, 평택시 압류 및 종전 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
201호에 대해 김유미의 임차 사실이 조사됐습니다. 보증금은 25,000,000원, 월차임은 2,000,000원, 전입신고일은 2023.07.10입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2022.01.21보다 늦으므로, 조사된 주거 임차관계 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김유미 201호 · 주거 신고 |
25,000,000원 | 2,000,000원 | 2023.07.10 확정일자 미확인 |
대항력 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 보증금 대위변제 기관이나 승계에 의한 중복 신고는 확인되지 않으며, 실제 임차인은 1명입니다.
매수인의 보증금 인수 예상액은 0원으로 분석됩니다. 다만 보증금이 매각대금에서 얼마나 배당되는지와 매수인이 이를 인수하는지는 별개의 문제입니다. 확정일자·배당요구·최우선변제 가능성은 추가 확인이 필요하며, 후순위 임차인이라도 실제 점유 중이라면 명도 절차가 발생할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 가격 차이보다 먼저 확인할 것은 비교 가능성
데오스팰리스에서 확인되는 거래는 2021년 거래 2건입니다. 그러나 거래 면적이 각각 60.02㎡, 42.38㎡로, 분석 대상의 기준면적 278.937㎡와 일치하지 않습니다. 더욱이 본 경매물건은 음식점 용도의 근린생활시설입니다. 따라서 아래 금액을 동일 용도·동일 면적의 현재 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 | 비교 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 2021.11 | 60.02㎡ | 5 | 198,000,000원 | 면적 불일치 · 과거 거래 |
| 2021.10 | 42.38㎡ | 7 | 215,000,000원 | 면적 불일치 · 과거 거래 |
| 표본 평균 | 서로 다름 | 2건 | 206,500,000원 | 본건 시세로 사용 불가 |
| 경매 목적물 | 278.937㎡ | 2 | 1,370,000,000원 | 근린시설 · 감정가 기준 |
수치상으로는 최저매각가가 거래 표본 평균의 663.4%에 해당합니다. 그러나 이 비율은 서로 다른 면적의 2021년 거래가격과 현재 근린시설 최저가를 나눈 결과일 뿐입니다. 본건이 실제 시세의 663.4%에 거래된다는 의미가 아닙니다.
또한 제시된 평균 거래가격 206,500,000원을 2026년 10월 기준의 최근 12개월 시장가격으로 받아들일 수 없습니다. 확인된 거래시점이 모두 2021년이기 때문입니다. 본건의 현재 적정가치를 판단하려면 동일하거나 유사한 근린시설의 최근 매매가격, 임대수익 및 공실·영업 상태를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,370,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,100,000원 |
| 1. 근저당 · 송탄농업협동조합 | 798,000,000원 | 798,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 555,900,000원 |
| 매수인 권리상 인수 | — | 0원 |
근저당권 채권최고액 798,000,000원을 배당 대상으로 사용한 추정표입니다. 실제 신청 청구액은 707,451,156원으로, 채권최고액이 실제 확정채무액과 같다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 집행비용 16,100,000원을 제외하고 송탄농업협동조합 근저당권에 798,000,000원이 배당되며, 소유자에게 555,900,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 임차인 김유미의 보증금은 이 배당표에 별도 배당액으로 반영되지 않았으므로, 그 자체가 임차인의 배당권을 부정하는 근거는 아닙니다.
유찰 시 가격·배당 시나리오
현재 회차는 유찰이 없는 신건입니다. 아래는 제시된 회차별 매각가격을 기준으로 한 예상 분배입니다. 가격이 낮아져도 권리상 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 그렇다고 유찰 후 가격이 곧 시장가치 이하라는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 1,370,000,000원 | 798,000,000원 | 555,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,096,000,000원 | 798,000,000원 | 284,640,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 876,800,000원 | 798,000,000원 | 67,632,000원 | 0원 |
각 회차의 집행비용은 해당 시나리오의 추정 결과를 따릅니다. 실제 배당은 확정채권액, 배당요구, 세금 및 집행비용 등에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 서정동, 지하철 1호선 서정리역 북동측 인근입니다. 주변은 상업용 건물·업무용 건물·생활지원시설이 혼재하는 상업지대로, 감정평가상 전반적인 상업환경은 양호한 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 정류장과 도보권의 서정리역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.11.15 사용승인된 12층 복합용도 건물입니다. 기본 위생·급배수·소방·방재·보안·승강기설비와 지하주차장 등이 구비돼 있습니다. 건물의 외벽은 화강석 판석 및 석재질 패널 등으로 마감돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 10m 포장도로, 남서측 및 북서측으로 약 4~5m 포장도로에 접합니다. 토지는 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형이며 소로각지입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 공시지가는 2,449,000원/㎡입니다. 상대보호구역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재는 외국인 등의 주택 취득에 관한 조건이므로, 본건 근린시설에 실제로 적용되는 범위는 별도 확인해야 합니다.
- 이용상태. 한식뷔페 음식점으로 이용됐으나 감정 당시 휴업 상태입니다. 영업 재개 가능성, 내부 설비 상태, 인테리어 및 용도 적합성을 직접 점검해야 합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 데오스팰리스의 확인된 경매 통계상 평균 유찰 2.2회, 매각률 7.14%입니다. 매각가격을 뒷받침할 동일 용도의 최신 거래를 확인하지 못해, 매도·재임대 가능성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 동일 용도 시세 재확인. 2021년의 42.38㎡·60.02㎡ 거래가격으로 기준면적 278.937㎡ 근린시설의 가치를 평가하면 안 됩니다. 최근 유사 근린시설 매매사례와 수익가치를 우선 확인해야 합니다.
- 영업·휴업 상태 확인. 휴업 중인 음식점의 실제 점유자, 영업 재개 가능성, 기존 시설물의 소유관계 및 철거·원상복구 부담을 확인해야 합니다.
- 임차인 김유미의 법적 지위. 주거 전입일 2023.07.10은 말소기준 근저당보다 후순위입니다. 다만 상가 사업자등록 여부, 실제 사용 형태, 확정일자, 배당요구 및 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 보증금 인수 예상액이 0원이라고 인도비용이나 명도기간까지 0이라는 의미는 아닙니다. 실제 점유 여부에 따라 인도명령, 협의 및 강제집행 가능성을 검토해야 합니다.
- 근저당 채권 확인. 채권최고액은 798,000,000원이지만 신청 청구액은 707,451,156원입니다. 확정채권액과 배당금은 다를 수 있으므로 배당예상표를 확정 배당으로 받아들이지 않아야 합니다.
- 유찰가격 판단. 제시된 1회 유찰 가격 1,096,000,000원, 2회 유찰 가격 876,800,000원에서도 권리상 인수액은 0원입니다. 그러나 그 가격들이 적정 시세보다 낮다는 근거는 아직 확보되지 않았습니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 공과금 및 설비 유지비를 관리주체와 관계기관을 통해 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관계 및 건축물대장을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 가치 확보”
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.21 송탄농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 김유미의 주거 전입신고 역시 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계에 따른 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
하지만 이번 사건의 주요 위험은 다른 곳에 있습니다. 감정가 1,370,000,000원짜리 휴업 중 근린시설의 시장가치를 직접 검증할 수 있는 최신 동일 용도 거래가 부족하다는 점입니다. 남아 있는 거래는 면적이 다른 2021년 거래 2건뿐이어서 최근 시세의 증거로 사용하기 어렵습니다. 여기에 주거로 신고된 임차인과 음식점으로 평가된 실제 이용상태 사이의 차이, 낮은 매각률과 평균 유찰 2.2회라는 경매 지표도 고려해야 합니다.
결론은 권리상 인수액은 낮지만, 가격 검증과 점유 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 신건 최저가에 응찰하기보다는 유사 근린시설의 수익성과 거래사례를 확인하고, 휴업 원인과 실제 임차관계를 해소할 수 있는지 판단하는 것이 우선입니다. 현재 확인된 정보만으로 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
