수원지방법원 2026타경86. 경기도 평택시 청북읍 옥길리에 위치한 '골드테라스3' 1층 102호 근린시설입니다. 지하 1층·지상 5층 건물의 1층 전유부분으로, 집합건축물대장상 용도는 소매점입니다. 현황조사에서는 '초코PC'라는 게임방으로 운영되는 것으로 보인다고 기재돼 있습니다.
소유자는 이현정이며, 2017.07.21 설정된 새중앙새마을금고 근저당권(채권최고액 264,000,000원)이 말소기준입니다. 이후 주식회사아이비케이저축은행과 예주종합건설주식회사의 근저당권, 임의경매개시결정, 평택시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
다만 등기상 권리가 정리된다는 사실과 임차인이 주장할 수 있는 대항력이 없다는 판단은 별개입니다. 102호에 서성운이라는 임차인이 주거 용도로 기재되어 있지만 전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인할 수 없습니다. 소매점과 게임방이라는 현황까지 겹쳐 있어 임대차 성격부터 다시 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경86 (임의경매) |
|---|---|
| 담당 지원 | 수원지방법원 평택지원 |
| 소재지 | 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 청북읍 안청로2길 33-1 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 · 1층 소매점 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 5층 · 제1층 제102호 |
| 현황상 이용 | '초코PC' 게임방으로 운영되는 것으로 보임 |
| 소유자 | 이현정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 새중앙새마을금고 |
| 청구액 | 245,393,490원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당권 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 등기 발급일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 정리와 임차인 위험은 별개
핵심은 2017.07.21 설정된 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당을 기준으로 후순위에 설정된 주식회사아이비케이저축은행의 채권최고액 600,000,000원, 예주종합건설주식회사의 채권최고액 1,584,000,000원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2017년 예주종합건설주식회사 근저당권과 2018년 이경묵 근저당권은 이미 말소됐습니다. 국세 및 평택시의 과거 압류등기들도 해제·말소된 이력이 있습니다. 반면 2026.09.14 접수된 평택시 압류등기는 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류되지만, 관련 세금의 배당 우선순위는 별도 확인해야 합니다.
임차인 현황 — 실제 점유와 대항력 확인 필요
| 임차인 / 점유부분 | 사용 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 서성운 · 102호 | 주거 | 10,000,000원 | 700,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 없음 |
매각물건명세서·현황조사에 기재된 임차인 1명입니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 인수보증금 산정은 유보해야 합니다.
특히 주거 임차인 기재와 소매점·PC방 이용 현황이 일치하지 않는다는 점이 중요합니다. 실제로 서성운이 주거 목적으로 점유하는지, 영업장 임차인인지, 영업장 운영자와 점유관계가 어떻게 연결되는지 확인해야 합니다. 적용되는 임대차 보호법과 대항력 성립요건이 달라질 수 있기 때문입니다.
② 가격 검토 — 신건 284,000,000원의 적정성은 미확인
이 물건은 0회 유찰된 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 284,000,000원입니다. 하지만 동일 건물 또는 주변 유사 근린시설의 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인하지 못한 상태입니다.
따라서 감정가가 곧 시세라고 보거나, 유찰 시 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 1층 근린시설은 전면 노출, 접근성, 실사용 상태, 임대수익, 공실 위험에 따라 적정 가격이 달라질 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 최저가 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 2,168,776,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 2,224,780,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 181,760,000원 | 178,415,360원 | 2,269,584,640원 |
유찰 회차가 진행되면 최저매각가격은 내려가지만, 채권자에게 돌아가는 예상배당금도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 이는 채권자 관점의 배당 부족을 보여주는 것이지, 그 미배당액이 곧 매수인 인수금이라는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,776,000원 |
| 1. 근저당 · 새중앙새마을금고 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사아이비케이저축은행 | 600,000,000원 | 15,224,000원 |
| 3. 근저당 · 예주종합건설주식회사 | 1,584,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준의 가정 배당입니다. 집행비용 4,776,000원, 채권자 예상배당 279,224,000원으로 매각대금 284,000,000원이 배분됩니다. 실제 배당은 확정 채권액, 우선변제권, 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.
신청채권자 새중앙새마을금고의 청구액은 245,393,490원인데, 위 시뮬레이션에서는 채권최고액 264,000,000원을 배당한 것으로 계산합니다. 이는 채권최고액을 사용한 추정치이며, 실제 채권액과 확정 배당액이 같다는 뜻은 아닙니다.
또한 주식회사아이비케이저축은행 및 예주종합건설주식회사의 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 각 채권최고액을 이 호실에 대한 확정 채무잔액으로 단정할 수 없습니다. 따라서 총 미배당 2,168,776,000원도 채권최고액 기반 시나리오의 결과로 해석해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 청옥중학교 북동측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트, 다가구·다세대 주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치합니다. 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측 약 15m, 북측 약 20m, 서측 약 12m의 포장도로에 접하는 입지입니다. 다만 실제 점포 출입 방향과 가시성은 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕이며 승강기·화재경보·급배수·위생설비가 있습니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 소매점으로 이용 중이며, 현황상 '초코PC'라는 게임방으로 운영되는 것으로 보입니다. 실제 영업주체, 점유형태, 사용 적법성 등을 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·청북택지 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다. 중로1류·중로2류·중로3류에 접하고 가축사육제한구역에도 해당합니다.
- 토지 현황. 전체 토지면적은 1,502.2㎡, 공시지가는 1,718,000원/㎡이며 지목은 대지입니다. 개별 호실의 전유면적이나 대지권 면적으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있으나 해당 공고는 외국인 등이 주택을 취득하는 경우를 대상으로 합니다. 본건 근린시설에 대한 실제 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 1층 근린시설은 영업수익·임차 안정성·공실기간과 매매수요에 영향을 받습니다. 비교 거래가격을 확인하지 못했으므로 환금성이 우수하거나 감정가가 적정하다고 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 서성운의 전입신고일, 주민등록 유지 여부, 점유 개시시점, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 근저당 설정일 2017.07.21과의 선후관계가 중요합니다.
- 임대차 성격 확인. 주거 임차인 기재와 소매점·PC방 현황이 일치하지 않습니다. 주거·상가 임대차 중 실제 관계, 임대차계약서, 사업자등록과 영업장 점유자를 함께 확인해야 합니다.
- 인수보증금 재산정. 예상 인수 0원만 믿지 말고, 대항력 유무와 배당 결과에 따라 보증금 10,000,000원의 미반환분이 매수인에게 인수되는지 확인해야 합니다. 실질취득비용은 이 결과에 따라 달라집니다.
- 감정가와 시세 비교. 골드테라스3 및 인근 유사 근린시설의 최근 매매사례와 실제 임대수익을 대조해야 합니다. 신건 284,000,000원을 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 아직 없습니다.
- 영업·점유 명도. 실제 PC방 영업자와 명도 상대방을 확인하고, 영업장 인도 및 원상복구 관련 비용을 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금. 체납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 공용부분 금액, 전기·수도·기타 공과금 및 영업 관련 정산사항을 조사해야 합니다.
- 조세채권 확인. 평택시 압류등기의 피보전 조세와 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 등기상 후순위 압류라는 이유만으로 세금의 배당순위까지 단정할 수 없습니다.
- 배당 원본 대조. 새중앙새마을금고의 실제 채권액, 공동담보권의 잔존채권, 임차인 배당 여부를 확인해 채권최고액 기반 추정배당표를 보정해야 합니다.
- 입찰자금 검토. 낙찰대금 외에 취득 관련 비용, 명도비, 관리비 및 발생 가능한 보증금 인수액을 반영해야 합니다. 실제 입찰보증금과 매각조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차인 위험 해소”
이 사건의 등기상 말소 관계는 비교적 분명합니다. 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당권이 기준이고, 후순위 근저당권과 압류등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 채권최고액 기준 미배당이 상당하더라도 그 금액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
하지만 이 물건을 권리상 안전한 무인수 물건으로 단정할 수는 없습니다. 서성운의 보증금 10,000,000원에 대한 대항력 및 배당관계가 미상이고, 주거 임차인 기록과 실제 게임방 운영 현황 사이에도 확인할 사항이 남아 있습니다.
가격 역시 신건 284,000,000원이라는 사실만 확인될 뿐, 최근 유사 실거래나 수익률에 비춰 저렴하다고 판단할 근거는 확보되지 않았습니다. 후순위 채권 미배당이 큰 만큼 권리관계와 별도로 사업성·환금성에도 신중한 검토가 필요합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 임차인 대항력 미확정·실제 점유관계 불일치·시세 검증 부족으로 현 단계의 입찰 매력도는 제한적입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실제로 무엇을 인수하고, 이 점포를 얼마에 취득하는 것이 합리적인가를 먼저 확인하는 데 있습니다.
