수원지방법원 평택지원 2026타경94. 평택시 청북읍 옥길리의 골드테라스3, 5층 건물 가운데 3층 305호에 위치한 근린생활시설입니다. 소유자는 이현정이며, 2017년 7월 21일 설정된 새중앙새마을금고 근저당권 330,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 아이비케이저축은행 근저당권 600,000,000원, 예주종합건설주식회사 근저당권 1,584,000,000원이 설정됐습니다. 이들 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이며, 후순위 압류와 경매개시결정등기도 마찬가지입니다.

문제는 등기부의 숫자가 아니라 실제 상가 가치와 점유입니다. 주식회사 스타물류와 임기순이 임차인으로 조사되어 있고, 둘 다 신고일이 2017년 말소기준권리보다 늦어 선순위 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 하지만 감정평가 과정에서 스타물류의 계약관계는 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 권리 소멸과 실제 인도 가능성을 구분해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 3건은 매각으로 소멸

핵심은 2017.07.21 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 현재 남아 있는 아이비케이저축은행·예주종합건설의 근저당권은 모두 후순위입니다. 2026년 평택시 압류와 경매개시결정등기도 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

예주종합건설의 근저당권은 과거 설정 후 말소된 이력과 현재 남아 있는 근저당권을 구분해야 합니다. 2017년 설정분은 2019.06.03 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 을구 7번, 채권최고액 1,584,000,000원이 현재 후순위 담보권입니다. 이미 말소된 권리를 중복하여 채권액에 더해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 대항력 없음

현황조사와 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인은 주식회사 스타물류와 임기순, 총 2명입니다. 보증금은 각각 5,000,000원과 20,000,000원입니다. 두 임차인의 신고일 모두 말소기준일인 2017.07.21보다 늦습니다.

대항력은 말소기준권리와 신고일의 선후관계 및 조사상 판정을 반영했습니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 미확인으로 표기했습니다. 승계 0원은 보증금 인수에 관한 판단이며, 명도비용이나 체납 관리비까지 0원임을 뜻하지 않습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 4.45억을 시세로 단정할 수 없다

이 물건은 현재 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가격이 모두 445,000,000원이므로, 해당 가격에 낙찰되고 보증금 인수가 발생하지 않는다는 전제의 실질취득가격도 445,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

그러나 근린생활시설은 아파트와 달리 동일 면적·층·업종·임대수익이 일치하는 비교물건을 확보하기 어려울 수 있습니다. 이 물건의 가격을 검증하려면 인근 상가 실거래와 실제 임대계약, 공실 가능성, 관리비 및 수익구조를 함께 살펴야 합니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 시세보다 싸거나 비싸다고 결론 낼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 445,000,000원 가정)

집행비용 6,850,000원은 추정치이며, 채권최고액을 기준으로 배당한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·조세채권의 법정기일· 임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 306,741,860원으로 근저당 채권최고액과 다릅니다.

매각대금 445,000,000원에서 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당액은 438,150,000원입니다. 채권최고액 합계 대비 2,075,850,000원이 배당되지 않는 계산입니다. 아이비케이저축은행과 예주종합건설의 담보채권은 큰 폭으로 미배당되지만, 해당 근저당권들은 낙찰 후 말소되는 구조입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가, 늘어나는 미배당

현재 회차에서는 새중앙새마을금고에 채권최고액 기준 330,000,000원이 배당되는 계산이며, 경매 청구금액인 306,741,860원도 충족하는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에도 신청채권자의 청구금액을 충족하지만, 2회 유찰 시 신청채권자에 대한 예상배당은 280,012,800원으로 청구금액에 미달합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 청북읍 옥길리 청옥중학교 북동측 인근입니다. 주변에 아파트단지·다세대주택·근린상가가 함께 위치하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 북측 약 20m, 동측 약 15m, 서측 약 12m 내외 도로에 접하는 입지입니다. 도로접면은 중로각지로 분류되어 있습니다.
• 건물. 2017.06.27 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물의 3층 305호입니다. 위생·급배수·화재탐지·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 용도 및 규제. 준주거지역, 청북택지 지구단위계획구역, 택지개발지구입니다. 토지 공시지가는 1,718,000원/㎡입니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 감정요항표상 2025.08.26~2026.08.25 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 본건은 근린생활시설이므로 적용대상 및 현재 규제 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대차계약 관계 확인은 별개입니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 개별 근린생활시설이므로 동일 조건의 거래사례와 영업·임대수요를 중심으로 검토해야 합니다. 감정가만으로 단기간 재매각 가능성이나 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임대차계약서 확보. 스타물류와 임기순의 보증금, 월차임, 계약기간, 계약 갱신 여부 및 실제 점유 범위를 확인하세요. 특히 스타물류의 계약관계는 감정평가상 재확인 대상으로 기재됐습니다.
• 상가 대항력 검증. 사업자등록일·사업장 인도일·확정일자· 배당요구 여부를 확인하고, 최우선변제 해당 가능성도 점검하세요.
• 점유 및 명도. 임기순의 점유부분은 특정되어 있지 않습니다. 305호 전체를 누가 어떤 계약에 따라 사용하는지 현장 확인이 필요합니다.
• 실제 상가 수익 확인. 월차임 1,000,000원과 1,200,000원의 수납 여부, 연체 여부, 관리비 부담주체를 확인한 뒤 수익성을 계산하세요.
• 실거래가격 검증. 같은 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래와 현재 매물가격을 확인해 감정가 445,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 체납 조세 확인. 2026.09.14 평택시 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 소멸과 별개로 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 관리비 및 시설 점검. 체납 관리비 중 공용부분 승계 가능액, 승강기·소방·주차장 설비 및 점포 내부 상태를 확인하세요.
• 매각조건 최종 점검. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 대조하세요. 매각기일은 2026.10.27입니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

평택 골드테라스3 305호는 등기상 권리분석만 놓고 보면 비교적 정리가 명확한 근린시설 경매물건입니다. 2017년 새중앙새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 2명의 신고일도 말소기준권리 이후이므로, 현재 조사 결과상 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.

그렇지만 445,000,000원이라는 최저매각가가 시장에서 합리적인 가격인지는 아직 판단할 수 없습니다. 채권최고액 합계 2,514,000,000원에 비해 매각대금이 부족하다는 사실은 채권자의 배당 문제이지 낙찰자의 매입차익을 증명하지 않습니다. 스타물류의 계약관계, 임기순의 점유부분, 실제 상가 수익과 최근 거래가격을 확인해야 합니다.

결론은 권리 구조는 비교적 양호, 가격과 점유는 검증 필요입니다. 입찰 판단의 중심은 채권 미배당의 크기가 아니라 근린생활시설의 실제 시세·임대수익·인도 가능성에 두어야 합니다. 단순히 유찰되어 최저가가 내려갔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수는 없습니다.