수원지방법원 2026타경127. 평택시 고덕동 고덕로자벨1 1층 112호에 위치한 근린생활시설 경매입니다. 집합건축물대장상 용도는 휴게음식점이며, 건물은 철근콘크리트구조의 지상 8층 건물입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공실로 확인됐습니다.

소유자는 김영수입니다. 2021년 8월 11일 거래가액 767,599,000원으로 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 아산축산업협동조합 앞으로 채권최고액 660,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2026년 4월 7일 해당 조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건의 핵심은 낙찰 후 존속할 권리와 상가 자체의 경제성을 구분해서 보는 것입니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리이고, 현재 확인되는 별도의 대항력 임차인도 없습니다. 다만 상가는 공실 여부, 실제 임대 가능 조건, 관리비와 유지비, 입점 수요에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2021.08.11 접수된 을구 1번 아산축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 660,000,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

갑구의 최초 소유권보존 및 신탁등기는 아시아신탁주식회사 명의였으나, 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021년 8월 11일 소유권이 김영수에게 이전됐고, 현재 소유권은 김영수의 단독소유로 정리돼 있습니다. 따라서 기존 신탁등기를 현재 존속하는 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인·점유 및 실질취득금액

다만 감정평가서의 임대 관련 참고사항에는 임대내역 미상으로 기재돼 있습니다. 현재 공실이라는 사실만으로 과거 임대차관계의 완전한 종료나 임차보증금 반환 여부까지 확정할 수는 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장 점유상태를 다시 확인해야 합니다.

이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 승계하는 유형으로 확인되지 않습니다. 따라서 확인된 권리관계를 전제로 한 실질취득금액은 낙찰가와 동일합니다. 현재 최저가에 낙찰된다면 낙찰가 680,000,000원 + 인수액 0원 = 680,000,000원입니다. 단, 이는 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용을 제외한 금액입니다.

③ 가격 판단 — 신건 6.8억, 저렴하다는 근거는 아직 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 680,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로, 감정가 그대로 입찰을 시작합니다. 권리상 인수액이 0원이기 때문에 신건 기준 실질취득금액 역시 680,000,000원입니다.

다만 근린상가의 적정가격은 단순히 감정가나 과거 소유권이전 거래가액만으로 결정할 수 없습니다. 같은 상권의 최근 상가 매매가격, 유사 점포의 임대료와 공실률, 관리비를 비교해야 합니다. 실거래와 임대수익을 검증하기 전에는 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

등기상 과거 거래가액은 767,599,000원이지만, 이는 현재 시장가격을 직접 증명하는 수치가 아닙니다. 과거 거래가액보다 현재 최저가가 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 발생한다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미회수는 증가

현재 신건 최저가는 680,000,000원입니다. 제공된 회차별 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 544,000,000원, 2회 유찰 시 435,200,000원으로 최저가가 조정됩니다. 세 회차 모두 추정 매수인 인수액은 0원입니다.

각 회차의 채권 미회수액은 채권최고액 기준 시뮬레이션 수치이며, 매수인 인수채무가 아닙니다. 실제 배당은 확정 채권액·집행비용·조세 등 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미회수액이 증가하는 것과 낙찰자가 채무를 떠안는 것은 다른 문제입니다. 1회 및 2회 유찰 시 근저당권자의 배당 부족액이 커지더라도, 소멸하는 근저당권의 잔여 채권액을 매수인이 자동으로 승계하는 것은 아닙니다.

다만 유찰 후 최저가가 낮아진다는 사실이 곧바로 시세 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다. 실제 상가 시세와 임대수익을 검증한 뒤 응찰가 상한을 결정하는 것이 타당합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 680,000,000원 가정)

신건 최저가 680,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 9,200,000원을 우선 반영하고 아산축산업협동조합의 근저당권에 660,000,000원을 배당하는 구조입니다. 이후 소유자 교부 예상 잔여액은 10,800,000원입니다.

근저당 배당액은 실제 확정채무액이 아니라 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 신청채권자의 청구금액은 556,420,656원이며, 배당표의 660,000,000원과 구분해야 합니다. 집행비용 역시 추정액으로, 당해세·최우선변제 등 미반영 사항이 존재할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 고덕동 고덕로자벨1에 소재하며, 감정평가상 1호선 서정리역 서측 인근 고덕로데오광장 상권에 해당합니다. 주변에는 근린생활시설·업무시설·아파트·공원 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 원활하고, 주변에 지하철 1호선 서정리역과 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물 중 1층 112호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 소화설비, 주차장 시설 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 본건 토지는 북측으로 폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다. 인접 도로와 실제 점포 출입 동선, 도로에서의 가시성은 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 일반상업지역에 소재하며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 전체 토지면적은 1,682.1㎡이고, 공시지가는 4,758,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 해당 수치를 개별 구분점포의 가치로 직접 적용해서는 안 됩니다.
• 규제. 고덕국제화지구 지구단위계획구역, 택지개발지구 및 비행안전제6구역 등에 해당합니다. 업종별 용도 가능 여부와 영업 인허가 조건은 별도로 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 내부 상태와 실제 시설물의 적법성은 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 아파트가 아닌 근린상가이므로, 향후 처분은 해당 상권의 매수수요와 임대수익성에 영향을 받습니다. 현재 공실이어서 임차인 확보 가능성과 재매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 재확인. 을구 1번 2021.08.11 아산축산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기부에서 확인하세요.
• 신탁등기 확인. 최초 아시아신탁주식회사 명의 소유권보존 및 신탁등기가 말소된 상태인지, 현재 소유권관계와 신탁 말소 내역을 원본과 대조하세요.
• 공실·점유 확인. 기준시점 공실이더라도 매각기일 전 점유자가 바뀔 수 있습니다. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유상태를 확인하세요.
• 임대차관계 확인. 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 과거 임대차 종료, 보증금 정산 여부, 현재 임차권 주장 가능성을 확인하세요.
• 실거래가격 검증. 고덕로데오광장 주변 유사 근린상가의 최근 거래사례를 비교하세요. 과거 거래가액 767,599,000원만을 근거로 현재 최저가의 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 임대수익 검증. 휴게음식점 용도의 실제 임대 가능 조건, 예상 임대료, 관리비, 공실기간 및 내부 시설비를 확인한 후 적정 입찰가를 결정하세요.
• 건물 관리비. 미납 관리비와 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리주체에 확인하고, 낙찰 후 부대비용으로 반영하세요.
• 영업 가능 업종. 건축물대장상 휴게음식점 용도와 실제 운영하려는 업종의 인허가 가능 여부, 시설기준 및 지구단위계획 제한사항을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 신건 680,000,000원, 1회 유찰 544,000,000원, 2회 유찰 435,200,000원의 가격 구조를 참고하되, 각 회차가 실제 진행된 것으로 가정하지 마세요.
• 배당액 구분. 청구금액 556,420,656원과 근저당 채권최고액 660,000,000원은 서로 다릅니다. 예상배당은 채권최고액 기준 추정이므로 확정 배당으로 해석하지 마세요.
• 최신 서류 대조. 2026.10.27 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 낙찰가격”

이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 아산축산업협동조합의 2021년 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 등기상 과거 신탁은 이미 말소됐고, 기준시점에는 공실이며 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 현재 확인된 매수인 인수액은 0원입니다.

그렇지만 이 물건은 아파트가 아니라 1층 휴게음식점 용도의 근린상가입니다. 현재 신건 최저가 680,000,000원은 곧 최저가 낙찰 시 실질취득금액이지만, 임대수익이나 최근 상가 실거래에 대비한 가격 경쟁력은 검증이 필요합니다. 공실이므로 임차인 확보까지의 비용과 기간 역시 고려해야 합니다.

유찰 시 최저가는 544,000,000원, 이후 435,200,000원으로 내려가는 시나리오가 있지만, 낮아진 금액 자체가 적정가격을 보장하지는 않습니다. 상가의 실제 임대수익과 환금성을 확인하지 않고 단순히 유찰률만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

종합 판단은 권리구조 양호, 가격매력 판단 보류입니다. 인수액이 없다는 장점은 분명하지만, 공실 상가의 수익성과 가격 적정성은 별개 문제입니다. 이 사건의 승부처는 말소되는 근저당권이 아니라 실제로 얼마에 임대하거나 다시 매도할 수 있는지를 확인하는 것입니다.