수원지방법원 2026타경50289. 경기도 평택시 서정동 동산아파트 6동 308호가 경매로 나왔습니다. 지상 5층 건물의 3층에 위치한 아파트로, 감정평가 당시 방 3개·화장실 1개·주방·거실·발코니를 갖춘 주거용으로 이용 중입니다. 소유자는 박숙자이며, 2024년 12월 20일 매매를 원인으로 2025년 1월 17일 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이번 경매의 신청채권자는 세븐파이낸셜대부 주식회사입니다. 청구금액은 208,464,920원으로 현재 최저매각가 200,000,000원보다 큽니다. 이 회사는 2024년 12월 4일 기존 근저당권을 이전받은 이력이 있으며, 해당 근저당권에 관한 근질권도 확인됩니다. 따라서 단순히 경매개시결정만을 기준으로 권리를 판단하기보다는 기존 근저당권의 순위와 전세권의 관계를 먼저 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 전세권이 핵심

과거에는 압류, 가압류, 경매개시결정과 여러 근저당권이 설정된 이력이 있습니다. 그러나 상당수는 이미 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2024년 8월 13일 설정된 근저당권 및 전세권과 이후 이루어진 근저당권 이전, 근질권 설정, 임의경매개시결정입니다.

전세권 — 5,000,000원의 처리 여부

전세권은 2024년 8월 13일 접수번호 31475로 설정되었습니다. 같은 날 설정된 을구 17번 근저당권의 접수번호는 31474입니다. 접수순서상 근저당권이 먼저 나타나므로, 전세권이 선순위라는 결론을 그대로 받아들이기 어렵습니다.

또한 전세권의 존속기간은 2026년 8월 12일까지로 표시되어 있지만, 기간 만료만으로 등기상 권리의 말소 여부까지 단정할 수 없습니다. 경매에서 전세권이 소멸하는지, 배당으로 정리되는지, 매수인에게 존속하는지에 대한 확인이 필요합니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 전세권자는 법인이며, 감정평가의 임대관계도 미상으로 나타납니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실이 곧 현장 점유자가 없다는 의미는 아닙니다. 실제 점유자와 점유 원인에 대한 현장 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 14.7% 비싼 신건

비교 대상인 동산1 아파트는 230세대 규모로, 1998년 11월 23일 준공된 단지입니다. 동일 면적 59.4㎡의 실거래 12건이 확인되며, 이 가운데 최근 12개월에 해당하는 7건을 우선 기준으로 판단했습니다.

전체 12건 평균은 196,958,333원이지만, 2024년의 220,000,000~250,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 과거 고가 거래가 평균을 끌어올리는 만큼, 전체 평균만 보고 200,000,000원의 감정가가 적정하다고 판단해서는 안 됩니다.

최근 12개월 평균은 174,357,142원으로 내려왔고, 최신 거래는 2026년 5월 150,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균보다 25,642,858원, 최신 거래보다 50,000,000원 높습니다. 거래가격 추세 역시 -23.7% 하락해 과거 가격을 기준으로 매수하는 전략은 불리할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정 · 재검증 필요)

현재 산출된 예상배당은 집행비용과 전세권 금액을 제외한 잔액을 소유자에게 교부하는 형태입니다. 그러나 경매신청채권자의 청구액 208,464,920원에 대한 배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 배당표는 산출된 금액의 표시일 뿐, 법적 우선순위를 검증한 확정 배당표가 아닙니다.

회차별 매각가격 시나리오

1회 유찰 시 가정가격인 160,000,000원은 최근 평균보다 낮지만 최신 실거래 150,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 가정가격 128,000,000원은 최근 평균과 최신 거래를 모두 밑돌지만, 향후 유찰 여부와 실제 최저가격은 확정되지 않았습니다.

더욱 중요한 것은 이 가격 비교가 권리 인수액이 없다는 전제를 확정해 주지는 않는다는 점입니다. 실제 인수 권리가 존재한다면 매수인의 실질취득 비용에 이를 반영하여 시세와 다시 비교해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 서정동 지장초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트가 혼재하는 주거지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 원활하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통 수준입니다. 단지 내 도로를 통해 남측 약 10m 내외의 포장도로와 연결됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 3층입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제6구역, 가축사육제한구역 등 관련 제한이 확인됩니다. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 사항도 있으므로 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 토지는 대체로 평탄한 사다리형 아파트 부지입니다. 공시지가는 1,492,000원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 230세대·1998년 준공 아파트로 동일 면적 거래 이력은 있으나, 최근 실거래 7건 평균이 과거 거래 평균보다 낮고 가격 추세도 -23.7%입니다. 재매각 시 가격 하락 위험과 매수층 규모를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 을구 17번 근저당권의 2024.08.13 접수번호 31474와 2024.12.04 근저당권 이전, 현재 경매신청채권의 관계를 대조하세요.
• 전세권 소멸·인수 판정. 을구 18번 전세권 5,000,000원의 접수순위, 존속기간, 배당요구 여부 및 매각에 따른 소멸 여부를 확인하세요.
• 근질권 확인. 을구 17-4번 주식회사아이엠캐피탈의 채권최고액 230,000,000원 근질권 설정이 배당 및 담보권 처리에 미치는 영향을 확인하세요.
• 예상배당 재작성. 신청채권자 청구금액 208,464,920원의 배당이 누락된 상태에서 산출된 소유자 잔여금과 인수액을 확정치로 사용하지 마세요.
• 실제 점유 확인. 신고 임차인이 없더라도 현장 점유자와 전세권자 사이의 관계, 임대차 또는 사용 관계를 확인하세요.
• 입찰가격 재검토. 최근 12개월 평균 174,357,142원, 최신 거래 150,000,000원, 하락 추세 -23.7%를 우선 기준으로 삼으세요.
• 관리비·인도 비용. 미납 관리비, 점유자의 인도 협의 및 명도 비용을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 최신 실거래 자료를 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “신건 가격도, 권리 확정도 보류”

평택 동산아파트 308호는 감정가 200,000,000원에 나온 신건이지만, 현재 최저가는 최근 12개월 실거래 평균의 114.7%입니다. 최신 거래가격은 150,000,000원이고, 최근 거래가격 추세 역시 -23.7%로 하락했습니다. 과거 250,000,000원의 소유권 취득가격이나 전체 거래 평균만으로 현재 최저가를 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

권리 측면에서도 을구 17번 근저당권, 같은 날 설정된 을구 18번 전세권, 근저당권 이전 및 근질권 설정의 관계를 확인해야 합니다. 특히 신청채권자 배당이 빠진 추정표는 실제 배당 결과를 나타내지 못하므로 매수인 인수 0원과 소유자 잔여 191,400,000원을 확정해서는 안 됩니다.

결론은 신건 입찰 보류와 권리 원본 재검증입니다. 가격이 최근 시세를 웃도는 데다 하락 추세까지 확인되고, 전세권·담보권의 말소관계와 배당 계산도 명확히 정리되지 않았습니다. 유찰 후 가격이 낮아지더라도 권리관계가 먼저 해소되지 않는다면 실질취득 비용을 확정할 수 없습니다. 가격은 최근 실거래 기준으로, 권리는 등기순위와 매각조건 기준으로 각각 확인한 뒤 접근해야 할 물건입니다.