수원지방법원 2026타경50374. 경기도 안성시 공도읍 만정리에 있는 디자인시티블루밍 101동 704호입니다. 감정 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 7층에 위치합니다. 소유자 이정엽은 2024년 4월 30일 소유권을 이전받았고, 당시 등기된 거래가액은 310,000,000원입니다. 이후 2025년 2월 5일 장석주 명의로 채권최고액 39,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 조병숙의 근저당권, 국가와 안성시의 압류, 이애숙의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석은 등기부만 살피고 끝낼 수 없습니다. 2025년 1월 22일 전입한 박병진의 점유·임대차관계가 명확하지 않기 때문입니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠릅니다. 실제 주택 인도와 임대차 요건이 확인된다면 대항력 문제가 발생할 수 있으므로, 인수 가능 보증금을 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50374 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 880 디자인시티블루밍 101동 7층 704호 |
| 도로명주소 | 경기도 안성시 공도읍 공도로 142 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 18층 건물 중 7층 704호 |
| 동일 평형 거래 기준 | 전용 101.6499㎡ 기준 · 101.65㎡ 및 101.92㎡ 거래 포함 |
| 소유자 | 이정엽 · 2024.04.30 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장석주 / 36,378,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차관계 | 박병진 전입 확인 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 감정상 이용상태 | 아파트 · 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소는 가능하지만 임차인이 변수
말소기준권리는 2025.02.05 장석주 근저당권(채권최고액 39,000,000원)입니다. 조선해운항공주식회사가 보유했던 종전 근저당권들은 2025년 1월 21일 말소됐으며, 현재 기준권리보다 선순위인 유효한 근저당권으로 취급하지 않습니다. 기준권리 이후 설정된 조병숙 근저당권과 압류·가압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
임차인 현황 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박병진 | 2025.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 실제 확인된 전입자 | 1명 · 박병진 |
|---|---|
| 점유 부분 | 미상 |
| 전입신고일 | 2025.01.22 |
| 확정일자 | 미상 |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 월차임 | 미상 |
| 배당요구 | 신고 확인 · 2026.03.19 |
| 대항력 판단 | 선순위 전입에 따른 대항력 가능성 존재 · 실제 점유와 임대차관계 확인 필요 |
| 매수인 인수 | 미배당 보증금 인수 가능성 · 금액 확정 불가 |
배당요구가 접수됐다는 사실만으로 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수 없습니다. 확정일자와 실제 점유·임대차관계, 보증금 액수, 배당요구의 적법성 및 배당순위를 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인으로 인정되고 보증금이 전액 배당되지 않는다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 115.8%
디자인시티블루밍은 1,378세대, 준공일은 2010.08.30입니다. 동일 평형대 전용 약 101.65㎡의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시기는 2025년 11월부터 2026년 9월까지입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 101.65㎡ | 9 | 282,000,000원 |
| 2026.08 | 101.92㎡ | 4 | 261,800,000원 |
| 2026.07 | 101.65㎡ | 11 | 282,500,000원 |
| 2026.06 | 101.65㎡ | 11 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 101.65㎡ | 18 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 101.65㎡ | 17 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 101.92㎡ | 5 | 315,000,000원 |
| 2026.05 | 101.65㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2026.02 | 101.65㎡ | 13 | 300,000,000원 |
| 2026.01 | 101.65㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 101.92㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 101.65㎡ | 13 | 250,000,000원 |
| 최근 평균 | — | 12건 | 293,691,666원 |
최근 12건의 평균 거래가는 293,691,666원, 최저 거래가는 250,000,000원, 최고 거래가는 330,000,000원입니다. 그런데 이번 경매의 신건 최저가는 340,000,000원으로, 평균보다 46,308,334원 높습니다. 이는 최근 평균의 115.8%입니다.
최신 거래인 2026년 9월 282,000,000원과 비교하면 최저가는 약 120.6%에 달합니다. 최신 거래보다도 58,000,000원 높은 가격입니다. 심지어 최근 12건 중 가장 높은 거래가 330,000,000원보다 신건 최저가가 높습니다. 따라서 현재 최저매각가에는 가격 메리트가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
다음은 감정가에 매각된다고 가정한 단순 추정 배당표입니다. 선순위 전입자의 보증금과 세금채권의 실제 우선순위가 확정되지 않았으므로 최종 배당 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,560,000원 |
| 1. 근저당 · 장석주 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 조병숙 | 65,400,000원 | 65,400,000원 |
| 3. 가압류 · 이애숙 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 20,040,000원 |
집행비용 5,560,000원은 추정치입니다. 위 배당표는 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 단순 배분한 예시입니다. 실제 피담보채권액, 배당순위, 조세채권, 임차인 보증금 및 우선변제권에 따라 결과가 달라집니다. 특히 박병진의 임대차보증금이 확인되지 않아 매수인 인수액 0원은 확정되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 가격 하락이 곧 안전은 아니다
| 회차 | 최저가 | 미배당 추정 | 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 340,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 1회 유찰 (80%) | 272,000,000원 | 47,008,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (64%) | 217,600,000원 | 100,646,400원 | 미확정 |
미배당 추정치는 단순 채권배당 모형의 부족액으로, 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 임차인 보증금이 확인되지 않아 모든 회차의 실제 인수액은 별도 판단이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 공도중학교 남측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로는 외곽 공도와 연계됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트 경사지붕 18층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다. 외국인 등의 주택 취득에 한정된 토지거래계약 허가구역 관련 제한도 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 809,100원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1,378세대 아파트단지로 동일 평형 실거래 사례가 확인됩니다. 다만 최근 12건 거래가격이 250,000,000원부터 330,000,000원까지 분포해 매도 시 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 실체 확인. 박병진의 전입일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 점유, 주택 인도, 임대차계약 존재, 전입 유지 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서, 현황조사서, 관련 문건을 대조해 대항력과 우선변제권, 실제 인수 가능 금액을 확인해야 합니다.
- 배당요구 검토. 2026.03.19 배당요구 관련 신고가 확인됩니다. 접수 사실과 실제 배당자격·배당순위는 구분해 판단해야 합니다.
- 조세채권 확인. 평택세무서장 관련 국가 압류 및 안성시 압류가 있습니다. 당해세 여부, 법정기일과 교부청구 현황에 따라 근저당권자·임차인의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 시세 대비 입찰가 재설정. 신건 최저가는 최근 실거래 평균보다 높고, 최신 거래보다도 높습니다. 입찰가뿐 아니라 인수액과 취득부대비용을 합산해 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 이후 재분석. 1회 유찰 시 272,000,000원, 2회 유찰 시 217,600,000원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 임차보증금 인수액을 확인하기 전에는 저가 낙찰로 판단할 수 없습니다.
- 점유 및 명도. 감정상 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 점유 권원과 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 미납 여부와 관련 부담을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “비싼 신건에 미확인 보증금까지”
디자인시티블루밍 101동 704호는 등기상 말소기준권리가 명확하고 후순위 권리의 소멸관계도 비교적 단순합니다. 하지만 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 임차인 인수 위험이 없다는 판단은 전혀 다릅니다.
박병진의 전입일은 말소기준권리보다 빠르며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 실제 대항력이 성립하고 배당으로 보증금이 전액 회수되지 못한다면 매수인 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 현재의 실질취득비용은 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균인 293,691,666원의 115.8%입니다. 최신 거래 282,000,000원과 비교하면 가격 차이는 더욱 커집니다. 신건에서 시세 대비 할인 효과를 기대하기 어렵습니다.
결론은 신건 입찰 보류와 선순위 임대차관계 확인 우선입니다. 추후 유찰로 최저가가 낮아지더라도 미배당 보증금 인수액까지 합산한 실질취득비용이 최근 실거래 시세보다 낮아지는지 확인해야 합니다. 이 물건은 단순히 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다, 무엇을 얼마만큼 인수하게 되는지 확정하는 것이 먼저입니다.
