수원지방법원 2026타경50443. 평택시 지산동의 쓰리세븐빌딩은 지하 1층·지상 4층의 철근콘크리트 건물과 2,904㎡ 부지를 함께 매각하는 근린시설·운동시설·주택 복합물건입니다. 공부상 골프연습장으로 표시되어 있지만 실제로는 1층 상가 3개, 2·3층 스크린골프장, 4층 주택 10개 호실로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 일반적인 단일 주택이나 아파트와는 권리분석 구조가 다릅니다.

공유자는 함보라와 함성호로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2023년 9월 26일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 채권최고액은 5,742,000,000원입니다. 이후 김정복과 김남일 명의의 근저당권이 설정됐고, 국민은행 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기부상 근저당권은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 등기권리의 소멸과 임차인의 보증금 인수는 전혀 다른 문제입니다. 박민수·소민화·조상욱·방지원은 모두 국민은행 근저당권보다 앞선 전입일을 가지고 있어, 매수인이 기존 임대차관계와 미반환 보증금의 부담을 승계할 가능성을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임대차는 별도

권리분석의 기준점은 2023년 9월 26일 국민은행 근저당권입니다. 2021년에 설정됐던 신용협동조합 근저당권과 과거 신탁등기는 이미 말소된 이력으로, 현재 말소기준권리보다 앞서 존속하는 해당 근저당권은 아닙니다.

국민은행 근저당권 이후 설정된 김정복의 근저당권 60,816,000원과 김남일의 근저당권 66,131,000원, 그리고 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이들 후순위 근저당 채권의 배당 부족이 발생하더라도 원칙적으로 그 부족액 자체를 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

② 임차인 분석 — 실제 8명, 선순위 4명

확인된 실제 임차인은 8명입니다. 전입일을 말소기준권리와 비교하면 선순위 4명, 후순위 4명으로 구분됩니다. 대항력 판정은 전입일과 조사상 판단을 반영한 것으로, 실제 점유의 지속 여부와 임대차의 법적 요건은 입찰 전 재확인이 필요합니다. 확정일자는 모두 확인되지 않아 우선변제권 유무와 배당 순위를 확정할 수 없습니다.

* 후순위 임차인의 승계 표시는 확인된 전입일을 기준으로 한 판단입니다. 실제 점유·임대차 유형 및 별도의 선순위 권리 여부에 따라 재검토가 필요합니다. 이 표의 승계는 보증금 등 임대차상 부담을 의미하며, 보증기관 대위변제에 따른 권리승계와는 구별됩니다.

선순위 확인 보증금의 구성은 박민수 10,000,000원, 소민화 20,000,000원, 조상욱 30,000,000원으로 합계 60,000,000원입니다. 이는 현재 배당 시뮬레이션의 인수 가정액과 일치합니다. 방지원의 보증금은 여기에 포함되지 않았습니다.

또한 소민화와 이두현은 모두 1층 일부를 점유하는 것으로 조사되어 있습니다. 해당 공간의 실제 주거·영업 이용 형태, 임대차 목적물의 특정, 전입 외의 사업자등록·점유 요건 등은 별도로 확인할 필요가 있습니다. 복합건물에서는 전입일 비교만으로 모든 상가·주택 임차권의 우선순위를 완전히 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 7,542,627,600원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당권 배당액은 채권최고액 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 국민은행의 경매 신청 청구액은 4,902,753,784원으로 배당표에서 적용한 채권최고액 5,742,000,000원과 다릅니다. 실제 채권 잔액 및 배당금은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 방지원의 보증금은 미확정으로 배당 및 인수 계산에 포함되지 않았습니다.

현재 최저가로 매각된다는 가정에서는 근저당권 채권최고액 합계 5,868,947,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 1,595,854,324원이 남는 것으로 계산됩니다. 하지만 배당 후 소유자에게 돈이 남는다는 사실이 선순위 임차보증금의 매수인 인수 위험이 없어졌다는 의미는 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 입찰가와 실질취득은 다르다

이 물건은 현재 유찰 0회인 신건입니다. 이후 유찰을 가정한 시나리오에서는 최저매각가가 낮아지지만, 매수인이 떠안을 수 있는 임차보증금을 반드시 별도로 합산해야 합니다.

실질취득 가정액 = 매각가 + 현재 시뮬레이션상 임차보증금 인수액 60,000,000원. 방지원의 미확인 보증금과 취득세·명도비·기타 부대비용은 제외했습니다. 실제 인수액은 임차인의 우선변제 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰 가정에서는 채권자에게 전액 배당한 후 소유자 잔여금이 102,414,059원으로 감소합니다. 2회 유찰 가정에서는 소유자 잔여금이 0원이 되고, 채권자에게 1,092,338,153원의 미배당액이 발생합니다.

이 미배당액은 매각으로 소멸하는 근저당 채권의 부족분이므로 일반적으로 매수인의 추가 인수액으로 합산하지 않습니다. 반대로 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금은 별도의 승계 문제가 발생할 수 있습니다. 채권자 미배당액과 선순위 임차보증금 인수액을 혼동하면 실질취득금액을 잘못 계산하게 됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 지산동 송탄중학교 동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설·공장·농경지 등이 분포하는 도로변 상업지대가 형성되어 있으며, 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지산로·삼남로 등 지방도가 소재하여 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 면적 2,904㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 중로각지에 접합니다. 공시지가는 851,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역으로, 가축사육제한구역과 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 이력도 있어 입찰 당시 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 활용. 1층은 근린생활시설, 2·3층은 운동시설인 스크린골프장, 4층은 주택 10개 호실입니다. 층별로 임대차관계와 이용 목적이 다르므로 각각 분리해 수익성·명도를 검토해야 합니다.
• 설비. 개별 냉·난방설비, 기본 위생·급배수시설 및 CCTV 설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 제시외 건물. 옥탑층의 철근콘크리트구조 계단실 및 창고 약 68.32㎡가 일괄매각에 포함됩니다. 현황과 건축 관련 서류의 대조가 필요합니다.
• 건축 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 용도별 사용 적법성과 내부 시설 상태는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 토지와 복합용도 건물을 일괄 취득해야 하므로 일반적인 개별 주택보다 매수 목적과 자금 규모가 제한될 수 있습니다. 실제 거래가격 및 임대수익을 검증하지 못한 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 방지원 보증금 최우선 확인. 410호의 임대차계약서, 보증금 액수, 임차기간, 실제 점유와 확정일자를 확인해야 합니다. 이 금액이 확정되어야 전체 인수 위험의 상한을 검토할 수 있습니다.
• 선순위 임차인 4명 전수 조사. 박민수·소민화·조상욱·방지원의 대항요건 유지 여부, 임대차 목적물, 보증금 반환 현황 및 배당관계를 각각 확인해야 합니다.
• 조상욱 배당요구 확인. 2026.04.14 배당요구 내역과 확정일자·우선변제 순위를 대조하고, 실제 미배당 보증금의 인수 가능성을 산정해야 합니다.
• 후순위 임차인의 계약 확인. 이재석·김종택·김승섭은 보증금이 미상이고, 이두현은 1층 일부를 점유합니다. 실제 점유와 계약관계, 상가임대차 관련 요건을 확인해야 합니다.
• 주택 10개 호실 현황 대조. 4층 주택 전체의 실제 점유자, 계약자, 호실별 임대차관계를 대조하여 확인되지 않은 점유나 계약이 있는지 점검해야 합니다.
• 상가·골프연습장 운영관계. 1층 상가 3개와 2·3층 스크린골프장에 대해 영업 주체, 임대차 및 시설 소유·명도관계를 확인해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각. 토지 지산동 231-1과 건물 쓰리세븐빌딩의 매각범위, 토지 등기 및 공동담보관계, 제시외 옥탑 건물 포함 여부를 원본과 대조해야 합니다.
• 배당액 재계산. 채권최고액과 실제 채권잔액을 구분하고, 임차인 우선변제·최우선변제·당해세·집행비용을 반영한 배당표를 다시 작성해야 합니다.
• 실질취득금액 기준 입찰. 현재 시뮬레이션의 60,000,000원뿐 아니라 방지원 보증금, 취득 관련 비용, 명도비 및 미납 관리비 부담 가능성을 모두 고려해야 합니다.
• 적정 시세와 수익성 검증. 동일 유형의 근린·운동·주택 복합자산 거래가격과 임대수익 자료를 확보하기 전에는 감정가 대비 할인폭만 보고 입찰가격을 결정하지 않아야 합니다.
• 최신 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 자료, 토지·건축 관련 공부 및 매각기일 변경 여부를 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 남는 보증금이 중요하다”

쓰리세븐빌딩은 등기상 근저당권 자체보다 선순위 임차인과 미확인 보증금의 승계 위험에 주목해야 하는 물건입니다. 국민은행 근저당권과 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인 4명의 권리는 개별적으로 검토해야 합니다.

특히 박민수·소민화·조상욱의 보증금 합계 60,000,000원이 현재 예상 인수액으로 반영되어 있고, 방지원의 보증금은 미상입니다. 따라서 신건 최저가 7,542,627,600원에 낙찰받는다고 가정하더라도 실질취득금액은 시뮬레이션상 7,602,627,600원이며, 실제로는 추가 인수액과 부대비용이 발생할 수 있습니다.

또한 상가·스크린골프장·주택이 혼합된 건물로서 임대수익과 적정 거래시세가 검증되지 않았습니다. 현 단계에서 감정가나 유찰 시 가격을 시장가치보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다 권리·수익성 확인이 우선입니다. 방지원의 보증금, 전체 임대차 실태, 실제 배당관계 및 자산의 적정 시세를 확정한 후에야 입찰가의 적정성을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 관건은 최저가가 얼마까지 내려가느냐보다 취득 후 실제로 얼마를 부담하고 어떤 임대차를 승계하느냐입니다.