수원지방법원 2026타경50477. 경기도 평택시 고덕면 해창리에 있는 고덕지식공작소아이타워 8층 804호입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물이며, 주거용 아파트가 아닙니다. 현재 소유자는 정금영이고, 2023년 10월 10일 소유권이전과 국민은행 근저당권 설정이 등기됐습니다. 이 근저당의 채권최고액은 382,800,000원으로, 현재 최저매각가 186,000,000원을 웃돕니다.
국민은행은 청구액 318,626,083원으로 임의경매를 신청했습니다. 법원 경매에서 말소기준권리인 근저당은 원칙적으로 매각으로 소멸하므로, 채권액이 크다는 사정만으로 낙찰자가 이를 떠안지는 않습니다. 다만 채권 미배당과 매수인 인수는 완전히 다른 문제이며, 감정평가서가 임대관계를 미상으로 기재하고 있다는 점을 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50477 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 8층 804호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원로 121 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 8층 804호 |
| 소유자 | 정금영 (단독소유) |
| 등기상 소유권이전 | 2023.10.10 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 318,626,083원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.10 국민은행 근저당권 · 채권최고액 382,800,000원 |
| 공동담보 | 동 건물 7층 705호 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유자 및 이용관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 소멸, 점유는 별도 확인
이 물건의 말소기준권리는 2023년 10월 10일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 382,800,000원이며, 2026년 3월 18일 같은 은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 이전의 코람코자산신탁 명의 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
특히 국민은행 근저당의 공동담보에는 같은 건물 7층 705호가 기재돼 있습니다. 공동담보의 다른 목적물에 대한 경매·변제 상황에 따라 실제 채권잔액과 배당관계가 달라질 수 있으므로, 근저당 채권최고액을 그대로 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.
② 가격 검토 — 신건 186,000,000원의 적정성은 미확인
현재 매각은 0회 유찰 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 186,000,000원입니다. 실거래 비교가격이 확정되지 않은 상태이므로 이 가격이 주변 지식산업센터보다 저렴한지, 비싼지 단정하기 어렵습니다. 주거용 아파트와 달리 공장(지식산업센터)의 가격 판단에는 입주 가능 업종, 실제 사용 현황, 공실 가능성, 임대수요 및 환금성을 함께 고려해야 합니다.
| 경매 시나리오 | 매각가격 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 186,000,000원 | 182,596,000원 | 200,204,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 148,800,000원 | 145,916,800원 | 236,883,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 119,040,000원 | 116,573,440원 | 266,226,560원 |
유찰이 진행되면 최저매각가격은 낮아지지만, 근저당권자에게 돌아가는 예상 배당금은 줄고 미배당액은 증가합니다. 세 시나리오 모두 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰 후 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 저렴해지는 것은 아닙니다. 실제 거래·임대시장과 비교해 입찰가격을 결정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 382,800,000원 | 182,596,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 추정치입니다. 국민은행 근저당 채권최고액 382,800,000원을 기준으로 계산한 예상 미배당액은 200,204,000원이며, 신청 청구액 318,626,083원의 전액 만족도 예상되지 않습니다. 채권최고액은 실제 확정채권액과 다를 수 있고, 공동담보 배당·당해세·최우선변제 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 지식산업센터, 공장, 근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트슬래브 지붕의 10층 건물입니다. 공용 위생·급배수설비, 소화전, 승강기 및 주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 공장용 시설인 만큼 실제 입주 가능 업종과 사용 목적이 적합한지 확인해야 합니다.
- 도로. 북측 및 남측으로 중로의 포장도로에 접하며, 토지는 장방형으로 공장 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 고덕국제화지구 지구단위계획구역 및 택지개발지구에 해당합니다. 중로2류·중로3류에 접하고 가축사육제한구역도 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정사항은 공고상 외국인의 주택 취득에 관한 조건이 기재돼 있으므로, 본 공장 물건에 대한 적용 여부는 별도로 판단해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 1,777,000원/㎡, 해당 필지의 토지면적은 5,419.2㎡입니다. 이는 전체 부지 수치로 개별 804호의 전유면적이나 소유 대지지분을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 지식산업센터는 입주 가능 업종과 사업용 수요가 거래에 영향을 미칩니다. 실제 임차 현황, 공실, 임대료 및 유사 호실 거래를 확인해야 매도 가능성과 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 동일 건물 및 인근 지식산업센터에서 층, 면적, 용도와 이용상태가 유사한 호실을 찾아 신건 최저가 186,000,000원의 적정성을 검토하세요.
- 점유 및 임대차 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 대항력 및 보증금 반환 문제를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당에는 7층 705호가 공동담보로 등재돼 있습니다. 관련 등기와 채권변제 상황, 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 입주 가능 업종. 지식산업센터의 공장 용도에 맞는 업종인지, 취득 목적에 따른 입주·사용 제한이 있는지 확인하세요.
- 관리비·운영비. 체납 관리비와 공용부분 부담, 주차장 이용조건, 공실 보유 시 고정비용을 관리주체에 확인하세요.
- 현장 및 건물 상태. 804호 내부 시설, 설비 및 하자, 실제 사용 상태와 감정평가 내용이 일치하는지 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 148,800,000원, 2회 유찰 시 119,040,000원으로 제시된 시나리오를 참고하되, 해당 금액이 시세보다 저렴한지는 따로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 가격 메리트”
이 물건의 핵심은 권리의 소멸과 투자 적정성을 구분하는 것입니다. 2023년 10월 10일 설정된 국민은행 근저당은 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 추정 배당 부족액 200,204,000원은 낙찰자가 그대로 인수하는 돈이 아닙니다.
하지만 임대관계가 미상인 만큼 점유 및 대항력 여부를 확정할 필요가 있습니다. 또한 신건 최저가 186,000,000원이 시장에서 경쟁력 있는 금액인지 확인되지 않았습니다. 지식산업센터는 실사용 가능성과 임대수요, 공실·관리비 및 환금성까지 함께 판단해야 합니다. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유와 가격 검증 전에는 입찰을 보류하는 신중한 접근이 적절합니다.
