수원지방법원 2026타경50561. 경기도 평택시 포승읍 석정리 소재 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가격은 모두 84,000,000원이고, 소유자는 임지현입니다. 임지현은 2016년 7월 21일 거래가액 95,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 55,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 오춘호의 근저당권 20,000,000원이 추가됐고, 2026년 3월 정제윤의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

통상적인 권리분석에서는 우리은행 근저당권을 말소기준으로 보고 후순위 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 확인하면 됩니다. 하지만 이 사건은 감정평가 대상의 실제 위치부터 확인해야 합니다. 감정평가 관련 기재에 따르면 공부상 제가동 제402호를 특정하기 어려워 채무자 주민등록표를 근거로 현황 제103동 제401호를 특정했습니다. 단순한 동·호수 표기 차이인지, 실제로 서로 다른 구분건물인지 추가 확인 없이는 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸

말소기준은 2016년 7월 21일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 55,000,000원으로, 이 근저당권 자체도 매각 시 말소 대상입니다. 후순위인 오춘호의 20,000,000원 근저당권과 정제윤의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

말소기준 이전에 설정됐던 이원표·정지애의 근저당권, 우리은행의 종전 근저당권은 현재 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이원표의 가처분도 2015년 2월 6일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재의 유효한 선순위 부담으로 합산하면 안 됩니다.

② 가장 큰 위험 — 등기 402호와 현황 401호

매각물건명세서 비고와 감정평가서의 공부상 차이 기재에는 이 물건을 판단할 때 반드시 확인해야 하는 중요한 내용이 있습니다.

동 명칭이 가동·나동에서 숫자 동으로 바뀌어 표시되는 것 자체는 실제 동일 건물임이 확인된다면 설명할 수 있습니다. 하지만 이 사건은 동 표시뿐 아니라 호수도 402호와 401호로 다릅니다. 주민등록표만으로 해당 구분건물의 법적 동일성이 확정된다고 단정하기 어렵습니다.

집합건축물대장, 건축물현황도, 등기부의 건물 표시, 각 동의 출입구·층별 호실 배치, 현장 호수 표시를 서로 대조해야 합니다. 필요하다면 감정평가 대상 호실을 어떻게 특정했는지 감정평가 근거와 법원 기록을 통해 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)

집행비용은 추정액이며, 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정했습니다. 실제 피담보채무와 우선배당 항목에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

신건 최저가격인 84,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 1,912,000원을 제외한 채권자 배당액은 82,088,000원입니다. 배당 산정상 채권총액은 100,040,000원으로, 17,952,000원의 미배당이 발생합니다. 신청채권자 정제윤은 청구액 25,040,000원 중 7,088,000원만 배당받는 시나리오입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 미배당이 먼저 늘어난다

현재 회차는 감정가 100%인 신건입니다. 이후 유찰을 가정한 가격은 감정가 80%, 64%이며, 각 회차의 예상 미배당액은 다음과 같습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가격은 내려가지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 특히 1회 유찰과 2회 유찰 시나리오에서 신청채권자 정제윤의 예상배당은 모두 0원입니다. 다만 이것이 낙찰자의 채무인수로 이어진다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 포승읍 석정리 소재 포승중학교 북측 인근입니다. 주위에는 농경지, 농가주택, 다세대주택 등이 혼재합니다. 아파트 밀집 주거지와는 입지 특성이 다릅니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 서측으로 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 4층 다세대주택으로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내부는 벽지·타일 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생 급·배수시설과 승강기설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 주거용 건부지이며, 토지면적은 727.0㎡, 공시지가는 319,400원/㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 경매 호실의 전유면적이나 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다. 토지거래허가 관련 사항은 외국인 등의 주택 취득에 관한 조건으로 기재돼 있으므로 입찰자별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 농경지와 농가주택이 혼재하는 지역의 다세대주택이므로, 실제 매매 수요와 유사 물건 거래사례를 별도 확인해야 합니다. 특히 등기·현황 특정 문제가 미해결인 상태에서는 향후 매각과 금융 이용의 불확실성까지 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 건물 동일성 확인이 최우선. 공부상 제가동 제402호와 현황 제103동 제401호가 동일한 구분건물인지 법원 기록, 등기부, 집합건축물대장과 건축물현황도로 확인해야 합니다.
• 현장 호수 대조. 제102동과 제103동의 실제 위치, 층별 호수 배치 및 출입구 표시를 대조하고 감정평가 대상 공간이 정확히 어느 호실인지 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 비고 확인. 호실 특정 문제에 대한 법원의 추가 설명이나 보완 기록이 있는지 확인해야 합니다. 호수 불일치를 단순 오기라고 가정해서는 안 됩니다.
• 점유자·임차인 조사. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자, 전입 여부, 임대차계약, 확정일자 및 대항력 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 기존 권리 말소 확인. 우리은행 근저당권 55,000,000원과 오춘호 근저당권 20,000,000원의 말소 구조, 과거 근저당권들의 기존 말소 사실을 최신 등기부로 재확인해야 합니다.
• 시세·자금 계획. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래, 개별 호실 상태, 대출 가능 여부, 취득 부대비용과 점유자 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 미납 비용 확인. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 문제가 될 수 있는 비용을 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리가 말소돼도, 물건이 다르면 소용없다”

이 사건의 권리관계만 보면 말소기준 근저당권과 후순위 근저당권, 경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조입니다. 신건 매각가를 기준으로 채권자 미배당이 17,952,000원 발생하지만 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 그보다 더 중요한 것은 무엇을 낙찰받는가입니다. 공부상 제가동 제402호를 특정하지 못해 현황 제103동 제401호를 감정평가했다는 사실은 입찰자가 직접 해소해야 할 중대한 문제입니다. 임차관계도 확정되지 않았고 현재 시세를 판단할 비교 거래 근거도 충분하지 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 경매 대상 구분건물과 감정평가 현황 호실의 동일성을 공적 자료와 현장 확인으로 입증하고, 점유관계와 시장가격까지 확인한 뒤에야 적정 입찰가격을 검토할 수 있습니다. 권리 말소는 긍정적이지만, 부동산 특정 문제의 해소가 모든 가격 판단보다 우선합니다.