수원지방법원 2026타경50589. 평택역 북동측 인근의 동우자인채센트럴 6층 618호입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가상 집합건축물대장 용도는 도시형생활주택입니다. 전용면적은 17.18㎡, 건물은 17층 중 6층이고, 2018년 준공된 299세대 집합건물입니다. 현 소유자 문중석은 2021년 9월 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가도, 유찰 횟수도 아닙니다. 낙찰 이후에도 남는 임차보증금과 선순위 전세권입니다. 김혜성은 2021년부터 전입·점유한 임차인이면서, 2023년 전세권을 등기한 권리자이고, 현재 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 세 지위가 같은 사람에게 집중되어 있어 각 권리를 별도 보증금으로 중복 계산해서는 안 되지만, 존속하는 등기와 미배당 보증금의 승계 위험은 반드시 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전세권이 남는다

말소기준권리는 2023.11.29 국의 압류입니다. 그러나 김혜성의 전세권설정등기는 2023.09.14로 그보다 먼저 등기되어 있습니다. 임차인으로서의 전입·점유 역시 2021.10.22이고, 확정일자는 2021.10.05입니다. 따라서 말소기준권리보다 앞서는 대항력과 전세권의 존재가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권 모두 존재

③ 시세 비교 — 최저가도 비싼데, 실질취득은 훨씬 높다

비교 대상은 동우자인채센트럴의 동일 면적 전용 17.18㎡ 거래입니다. 총 12건의 전체 실거래 평균은 78,333,333원이지만, 2024년 6월의 110,000,000원 거래처럼 높은 과거 거래가 포함되어 있습니다. 가격 메리트 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 72,666,666원과 최신 거래 69,000,000원을 우선해야 합니다.

현재 최저매각가 79,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%로, 인수금까지 고려하기 전부터 최근 거래가격보다 높습니다. 최신 거래 69,000,000원과 비교해도 최저가가 10,000,000원 높습니다.

문제는 낙찰 이후입니다. 예상 보증금 인수액을 더한 실질취득 99,822,000원은 최근 평균의 137.4%, 최신 거래의 144.7% 수준입니다. 이 정도 차이라면 단순히 감정가에서 할인된 금액만 보고 가격 경쟁력이 있다고 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

예상배당액의 합계는 집행비용 1,822,000원과 임차인 배당 77,178,000원으로 79,000,000원입니다. 인수금 20,822,000원은 배당금이 아니라 매수인이 추가 부담할 것으로 추정되는 보증금 잔액입니다. 전세권·임차권·경매신청채권은 동일 권리자에 관련되어 있어 채권액을 서로 독립된 보증금으로 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 떨어져도 총부담은 거의 그대로

일반 경매에서는 유찰로 최저매각가가 낮아지면 투자자의 취득원가도 크게 낮아질 수 있습니다. 그러나 이 물건은 보증금 98,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 배당금도 줄고, 매수인이 떠안을 미배당 보증금은 오히려 증가합니다.

더구나 위 실질취득 추정액에는 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용, 미납 관리비 등 낙찰 후 발생할 수 있는 별도 비용이 포함되어 있지 않습니다. 실제 총지출은 이보다 커질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 거래현황 기준)

• 입지. 평택역 북동측 인근, 아파트·오피스텔·근린생활시설·공원이 혼재하는 구시가지 상업지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2018.05.08 준공, 총 299세대. 철근콘크리트구조 17층 건물의 6층 618호입니다. 급·배수, 승강기, 소화전, 도시가스, 난방 및 지하주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 건축물대장 이용상태는 도시형생활주택입니다. 실제 건축물 용도와 주거 사용 가능 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역입니다. 토지 공시지가는 2,561,000원/㎡로 기재되어 있으며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 토지거래허가 관련. 감정자료상 외국인의 주택 취득과 관련한 허가구역 표기가 있고, 기재기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 기준 적용 여부는 최신 공고 대조가 필요합니다.
• 환금성. 전용 17.18㎡의 소형 주거형 상품입니다. 동일 면적 실거래가 확인되지만 최근 거래가격은 하락 추세(-13.5%)입니다. 일반적인 대형 아파트와 같은 환금성을 전제해서는 안 되며, 매도 시 매수층과 거래가격 변동을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최선순위 전세권 인수 확인. 을구 3번 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 조건입니다. 전세권 존속 범위와 말소·해지 가능 조건을 반드시 확인해야 합니다.
• 배당 후 미반환 보증금. 현 회차 예상배당 77,178,000원과 부족분 20,822,000원의 계산을 검토하고, 실제 배당순위·집행비용·당해세에 따른 변동 가능성을 반영해야 합니다.
• 김혜성 권리관계 검증. 임차인, 전세권자, 신청채권자가 동일인입니다. 임대차계약·전세권설정계약·임차권등기·배당요구의 관계와 실제 채권 잔액을 대조해야 합니다.
• 기존 경매 취하 이력. 2024년 강제경매가 2025년 취하된 후 2026년에 다시 개시되었습니다. 취하 경위 및 현재 채권관계를 확인해야 합니다.
• 유찰만으로 가격 메리트 판단 금지. 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 99,310,080원입니다. 낙찰가보다 보증금 인수를 포함한 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 실거래 기준 재설정. 전체 거래 평균 78,333,333원보다 최근 평균 72,666,666원과 최신 거래 69,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 하락 추세 -13.5%도 반영해야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 근린시설 표기와 도시형생활주택 이용상태를 대조하고 실제 건축물대장·전유부분·용도 적법성을 확인해야 합니다.
• 점유·명도 조건. 임차권등기와 과거 점유개시 사실만으로 현재 실제 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 인도 가능 시점과 보증금 반환 조건을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·집행비용. 공용 관리비 체납, 당해세, 배당순위 변동 및 취득 부대비용을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 2026.10.27 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 감정평가서를 직접 확인하고 권리분석을 재검증해야 합니다.

맺으며 — “7,900만원에 낙찰받아도 7,900만원짜리가 아니다”

이 사건은 최저매각가만 보고 판단하면 위험한 선순위 전세권·대항력 임차인 인수형 경매입니다. 최저가 79,000,000원에 낙찰되어도 예상 미배당 보증금 20,822,000원을 부담하면 실질취득은 99,822,000원에 이릅니다.

최근 12개월 실거래 평균 72,666,666원과 비교하면 37.4% 높은 수준입니다. 최신 거래는 69,000,000원이고, 최근 가격 추세도 -13.5%입니다. 게다가 유찰되더라도 보증금 인수액이 증가하므로 실질취득은 계속 약 9,900만원대에 머뭅니다.

여기에 말소되지 않는 선순위 전세권, 동일인의 임차권·전세권·경매신청채권 관계, 용도 표기 차이와 소형 상품의 환금성까지 고려하면 가격과 권리 양쪽에서 부담이 큰 사건입니다.