수원지방법원 2026타경50598. 경기도 평택시 신장동 드림캐슬 105동 406호에 대한 강제경매입니다. 현재 소유자는 손명숙이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 감정가는 163,000,000원, 최저매각가도 같은 신건입니다. 하지만 등기부 을구에는 이은상 명의의 주택임차권등기가 존재하고, 임차보증금은 217,000,000원입니다. 이 임차권은 경매개시결정에 앞서 대항요건을 갖춘 권리로, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수하도록 명세서에 기재되어 있습니다.

게다가 임차보증금은 감정가보다 큽니다. 유찰로 매각대금이 감소하면 임차인의 배당액도 줄어드는 반면 매수인이 떠안는 보증금 잔액은 늘어납니다. 따라서 일반적인 경매처럼 최저매각가가 낮아지는 것만으로 투자 매력이 높아지지 않습니다. 실질취득액과 실제 거래시세를 함께 비교해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 임차권이 핵심

기존 신한은행 근저당권은 2022.06.21 말소되었고, 이한수 명의의 채권최고액 45,000,000원 근저당권도 2026.04.07 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 임차권등기와 강제경매개시결정의 선후관계입니다.

이은상은 2022.06.20 전입·점유를 시작했고, 2022.05.26 확정일자를 받았습니다. 2024.07.02 임차권등기가 이루어졌으며, 2026.04.07 강제경매개시결정 등기보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 217,000,000원의 부담

등기부와 매각물건명세서상 신원이 특정되는 실제 임차인은 이은상 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 기재되어 있으며, 별도의 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

이는 제시된 집행비용과 배당순서를 적용한 추정치입니다. 실제 배당액과 인수액은 집행비용 및 배당순위 확정 등에 따라 달라질 수 있습니다. 임차권 포기나 보증금 인수 해소를 인정할 확약이 확인되지 않은 상태에서는 인수 0원으로 계산할 수 없습니다. 현재 점유관계와 명도·임차권 말소 가능성도 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래 수준을 크게 초과

드림캐슬(105동)의 거래 자료는 2022년과 2024년에 걸쳐 있습니다. 전체 5건 평균은 185,800,000원이지만 2022년의 고가 거래가 포함되어 있습니다. 더 최근에 기록된 2024.07 거래 3건 평균은 159,333,333원이며 이전 거래 구간 대비 가격 추세는 -29.3%입니다.

최저매각가 163,000,000원 자체도 2024.07 평균의 102.3%로 최근 기록된 거래 구간보다 높습니다. 여기에 예상 인수액 57,082,000원을 더하면 실질취득액은 220,082,000원으로 상승하여, 같은 거래 구간 평균의 약 138.1%에 이릅니다.

또한 2024.07 거래 최저액인 158,000,000원과 비교하면 예상 실질취득액은 약 139.3%입니다. 전체 평균 185,800,000원만 사용해 최저가가 평균의 87.7%라고 판단하면, 인수 위험과 과거 고가 거래의 영향을 동시에 놓칠 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 163,000,000원 가정)

매각대금 163,000,000원 중 집행비용 3,082,000원과 임차인 배당 159,918,000원으로 전액 소진되는 추정입니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원이며, 임차인 미배당 보증금 57,082,000원은 매각대금 외 매수인 인수 부담입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동 요인은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가

이 경매는 대항력 있는 보증금이 매각대금을 초과하는 인수형입니다. 유찰이 발생하더라도 보증금 전액이 배당되지 않는 한 미배당액은 매수인 부담으로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 신장동 소재 신장1동행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 단독주택·다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물이며 위생·급배수·승강기·도시가스 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며, 비행안전제5구역(전술)과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함됩니다. 소음과 이용상 제약을 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 외국인의 주택 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 매각기일 기준 지정 연장 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 39세대 규모로, 거래 표본이 많지 않습니다. 2022년 거래가격과 2024년 거래가격의 차이가 크고 최근 기록 구간의 가격 추세도 하락하여, 매도 시 가격과 매수자 확보에 신중한 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 이은상의 보증금 217,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는지 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 계산. 낙찰가에 예상 인수액을 반드시 더하세요. 신건 예상 부담은 220,082,000원이며, 유찰 시에도 보증금 수준의 총부담이 유지됩니다.
• 임차권 말소·명도. 임차인의 실제 점유상태, 보증금 반환 관계, 임차권 말소 조건과 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 관계. 신청채권자 주택도시보증공사와 임차인 이은상의 채권관계 및 실제 보증금 지급·승계 여부를 확인해 중복 계산이나 채권 귀속의 착오를 방지해야 합니다.
• 거래시세 검증. 2024.07 거래 3건 평균 159,333,333원만을 현재 시세로 확정하지 말고, 매각 전 최신 거래와 인근 유사 주택 매물가격을 대조해야 합니다.
• 현장 점검. 건물 상태, 소음, 관리비 체납, 실제 점유자, 등기상 호수와 현장 호수의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·배당관계 원본을 확인하고, 입찰 전 권리 변동을 재점검해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 1.63억보다 인수 포함 2.2억을 보라”

평택 드림캐슬 406호의 문제는 최저매각가가 아닙니다. 임차보증금 217,000,000원과 그 미배당분을 매수인이 떠안는 권리 구조입니다. 신건의 최저매각가는 163,000,000원이지만 예상 인수액을 더한 실질취득액은 220,082,000원입니다.

1회, 2회 유찰되어도 실질취득 부담은 약 2.19억~2.20억 수준으로 유지됩니다. 반면 제공된 최근 거래 구간 평균은 약 1.59억이고, 거래가격 추세는 -29.3%입니다. 39세대 규모의 소규모 주택이라는 점과 거래 자료의 시차도 가격 검증의 불확실성을 높입니다.

결론은 인수위험 높음, 가격 메리트 부족, 입찰 신중입니다. 임차보증금 인수 조건이 법적으로 해소되었다는 명확한 근거가 없다면 최저가 하락만으로 투자 매력을 인정해서는 안 됩니다. 이 물건은 얼마에 낙찰받느냐보다, 얼마를 최종적으로 부담하느냐가 더 중요한 경매입니다.