수원지방법원 안양지원 2025타경1581. 경기도 군포시 당정동 신세기프라자 2층 202호가 경매로 나왔습니다. 현재 소유자는 손대수이며, 2023년 7월 24일 매매계약을 원인으로 2023년 8월 9일 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 군포농업협동조합에 채권최고액 288,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 우리카드 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌습니다.
표면적으로 권리관계는 단순합니다. 말소기준권리는 2023년 8월 9일 설정된 군포농업협동조합 근저당권이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 군포시 압류도 2026년 6월 18일 말소됐습니다. 다만 말소되는 등기와 낙찰자가 인수할 수 있는 임대차보증금은 별개이므로 임차인 신고 내용을 따로 살펴봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 안양지원 2025타경1581 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당정동 980-3 신세기프라자 2층 202호 |
| 등기부 표시 | 당정동 980-3, 980-4 신세기프라자 · 도로명주소 경기도 군포시 고산로151번길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 사건 용도 대지 · 감정평가상 근린생활시설(힐링풋샵) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 손대수 · 2023.08.09 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 | 342,000,000원 |
| 최저매각가 | 342,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 예상 실질취득액 | 342,002,000원 (최저매각가 + 예상 인수 보증금) |
| 신청채권자 | 군포농업협동조합 |
| 청구금액 | 247,539,154원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.09 을구 6번 군포농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 288,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 토지 관련 사항 | 제2종일반주거지역 · 지목 대 · 공시지가 3,284,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 등기는 소멸
말소기준은 2023년 8월 9일 군포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이고, 채무자는 현 소유자인 손대수입니다. 이보다 후순위인 우리카드 가압류 6,028,084원과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
종전 소유자 한경옥 명의 당시 설정됐던 군포농업협동조합 근저당권과 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 또한 2026년 3월 20일 군포시 압류는 2026년 6월 18일 해제를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 이 압류를 현재 존속하는 매수인 인수 권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 동일인 신고가 핵심 변수
임차인으로 신고된 인물은 손대수입니다. 그런데 등기부상 현 소유자이자 근저당권 채무자 역시 손대수입니다. 2016년 5월 10일 전입신고 내역은 말소기준일보다 앞서고, 임차인 조사에서는 대항력이 있는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 실제 임대차관계가 성립했는지는 별도 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손대수 소유자·채무자와 동일인 |
전부 2016.05.10 |
2,000원 | 전입 선행 대항력 표시 · 실체 확인 필요 |
미확인 확정일자 미상 · 예상배당 0원 |
해당 없음 |
현황조사·매각물건명세서에 기재된 임차인 신고 1건입니다. 보증금은 기재금액 그대로 2,000원으로 계산했습니다. 임차권의 실재와 법률상 대항력은 별도로 확인해야 합니다.
여기에 한 가지 더 중요한 사정이 있습니다. 해당 호실은 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 전입신고가 근저당권보다 빠르다는 사실만으로 주택임대차보호법상 대항력을 확정할 수는 없습니다. 실제 주거 여부, 영업장 사용 형태, 임대차계약 및 점유의 법적 성격을 함께 검토해야 합니다.
| 전입신고 | 2016.05.10 |
|---|---|
| 말소기준일 | 2023.08.09 |
| 전입 선후관계 | 말소기준권리보다 선행 |
| 신고 보증금 | 2,000원 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 예상 임차인 배당 | 0원 |
| 예상 매수인 인수 | 2,000원 |
| 실질 판단 | 동일인 관계 및 근린생활시설의 실제 이용상태 확인 필요 |
③ 가격과 회차별 배당 — 신건 342,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 342,000,000원입니다. 2023년 소유권이전 당시 거래가액은 300,000,000원이지만, 이는 해당 호실의 과거 거래가격일 뿐 현재 시장가격을 대표하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격에 근거한 가격 메리트는 확인되지 않았습니다.
그러므로 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다. 특히 근린생활시설은 개별 호실의 임대수익, 공실 여부, 위치, 영업 용도 및 내부시설 상태에 따라 매매가격이 달라질 수 있어 실질취득액을 기준으로 별도의 상업용 호실 시세 검증이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 342,000,000원 | 2,000원 | 342,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 273,600,000원 | 2,000원 | 273,602,000원 | 25,058,484원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 218,880,000원 | 2,000원 | 218,882,000원 | 79,012,404원 |
유찰 회차는 제공된 매각 시나리오에 따른 가정입니다. 실질취득액은 매각가와 예상 보증금 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용·기타 거래비용은 포함하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인이 별도로 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 342,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,588,000원 |
| 임차인 손대수 · 보증금 인수 | 2,000원 | 0원 |
| 1. 을구 6번 근저당 · 군포농업협동조합 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 주식회사우리카드 | 6,028,084원 | 6,028,084원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 42,383,916원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용 5,588,000원을 공제한 뒤 군포농업협동조합에 288,000,000원, 우리카드에 6,028,084원이 배당되고, 소유자에게 42,383,916원이 남는 것으로 계산됩니다.
다만 군포농업협동조합의 실제 경매 청구금액은 247,539,154원이고, 위 배당표의 근저당 배당액은 채권최고액 288,000,000원을 사용한 추정치입니다. 실제 확정 채권액, 집행비용, 우선배당 조세 및 임차인 관련 권리 판단에 따라 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 군포시 당정동 소재 당정초등학교 북측 인근입니다. 주변에 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주거지역 배후수요가 있는 상업시설 입지로 볼 수 있지만, 해당 호실의 영업 수요나 수익성은 별도 검토가 필요합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 당정역이 소재하며, 감정평가에서는 대중교통 여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층 202호입니다. 위생·급배수, 승강기, 소화전 및 전기설비가 있습니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감됐고 내부에는 인테리어 마감이 적용돼 있습니다.
- 이용상태. 근린생활시설인 힐링풋샵으로 이용 중입니다. 향후 사용할 업종에 따라 내부시설 활용 가능성, 영업 관련 인허가 및 원상복구 부담을 확인해야 합니다.
- 토지·도로. 신세기프라자 부지는 인접도로와 등고 평탄한 2필지 일단의 토지이며 서측으로 중로에 접합니다. 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 규제. 과밀억제권역·과밀억제지역·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 표시에는 2026.08.25까지의 지정기간이 기재돼 있으므로 매각기일 현재의 지정 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 사항. 감정평가에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 여부도 부정적으로 표시돼 있습니다. 다만 실제 내부 이용 및 영업시설의 적법성까지 이 사실만으로 확정할 수는 없습니다.
- 환금성. 공동주택이 아닌 개별 근린생활시설 호실입니다. 임대수요, 공실, 관리비, 업종 적합성 및 현금흐름에 따라 매수자층이 달라질 수 있습니다. 매각가격과 별도로 임대수익성과 향후 재매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 사건 용도는 대지로 표시되지만 실제 등기·평가 대상은 신세기프라자 202호 집합건물입니다. 건물 전유부분, 대지권 및 매각 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 동일인 임차신고 확인. 손대수가 소유자·채무자·신고 임차인으로 모두 등장합니다. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 점유 경위와 실제 계약 당사자 관계를 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 2016.05.10 전입신고는 말소기준권리보다 앞서지만, 근린생활시설이라는 이용상태를 함께 고려해야 합니다. 실제 주거 여부와 적용 법률을 검토한 뒤 임차권의 효력을 판단하세요.
- 보증금 2,000원 확인. 예상배당에서는 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 신고 금액 및 법률상 인수 여부를 원본으로 확인하고, 보증금 인수와 명도비용은 분리해서 계산하세요.
- 실제 점유와 명도. 힐링풋샵 영업장으로 이용 중인 호실이므로 실제 운영자, 시설 소유권, 잔존물 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당액 검증. 신청채권자의 청구금액은 247,539,154원이고 근저당권 채권최고액은 288,000,000원입니다. 실제 채권확정액과 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 상업용 시세 검증. 최저가 342,000,000원이 현재 시세에 부합하는지 동일 건물 또는 유사 입지의 근린생활시설 거래와 비교하세요. 과거 취득가격이나 감정가만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 관리비·영업비용. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도요금, 영업시설 원상복구 비용 및 장기 공실 가능성을 확인하세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 단순하지만, 점유의 실체는 단순하지 않다”
군포 신세기프라자 202호의 권리 구조는 겉으로 보면 어렵지 않습니다. 2023년 군포농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현 회차 예상배당에서도 채권자들이 전액 배당받는 구조이며, 매수인의 예상 보증금 인수액은 2,000원입니다.
그러나 소유자와 신고 임차인이 모두 손대수라는 점은 반드시 확인해야 합니다. 여기에 근린생활시설로 이용 중인 집합건물이라는 특성이 겹쳐, 단순한 전입신고 선후관계만으로 임차권의 효력과 명도 난도를 확정하기 어렵습니다.
가격도 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다. 신건 최저가 342,000,000원, 예상 실질취득액 342,002,000원은 현재 거래가격과 비교해 검증돼야 합니다. 과거 동일 호실 거래가액 300,000,000원이 있다는 사실만으로 현재의 가격 수준을 평가해서는 안 됩니다.
결론은 권리 소멸 구조는 비교적 단순, 임차관계·명도·가격 판단은 확인 전 보류입니다. 등기부상 부담이 크지 않다는 이유만으로 입찰을 서두르기보다는, 임차신고의 실체와 실제 점유 관계, 근린생활시설 시세 및 수익성을 확인한 뒤 응찰 여부와 가격 상한을 결정하는 접근이 적절합니다.
