수원지방법원 2025타경1963. 경기도 군포시 당정동 해든팰리스 가동 5층 502호, 전용 46.71㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 임한나이며, 2022년 8월 18일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 228,000,000원입니다. 이후 양철승 명의의 가압류가 설정되고, 그중 2023년 4월 28일 가압류가 본압류로 이행하면서 강제경매가 개시되었습니다.
등기만 보면 매수인이 직접 떠안을 후순위 등기권리는 없는 것으로 분석됩니다. 그러나 권리가 말소된다는 사실과 실질적인 입찰 위험이 없다는 사실은 다릅니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 압류에 따른 세금 우선순위와 실제 점유 상태도 입찰 전에 검토해야 합니다. 여기에 22세대 소규모 다세대주택이라는 특성을 고려하면, 권리보다 점유 확인과 적정 매입가격 설정이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1963 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 군포시 당정동 995-2 가동 5층 502호 도로명: 경기도 군포시 고산로185번길 5 |
| 건물명 | 해든팰리스 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 46.71㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 5층 · 방 3·주방/식당·거실·현관·화장실·발코니 |
| 사용승인 | 2016.05.31 |
| 단지 규모 | 22세대 |
| 소유자 | 임한나 (2022.08.18 소유권이전 · 거래가액 228,000,000원) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 226,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구액 | 양철승 / 162,709,177원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 가압류
권리관계에서 특히 주목할 사항은 양철승 명의의 가압류가 2건이라는 점입니다. 갑구 6번은 100,000,000원, 갑구 7번은 236,500,000원으로 기재되어 있습니다. 이후 갑구 9번 강제경매개시결정은 갑구 7번 가압류의 본압류로의 이행입니다. 따라서 이를 새로운 독립 채권으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 동일 채권자의 청구가 서로 중복되는지와 실제 배당채권액은 별도 확인이 필요합니다.
한편 2026.01.13 군포시의 압류등기도 존재합니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 세금의 법정기일과 배당상 우선순위는 별개의 문제입니다. 세금 채권의 실제 배당 여부와 규모는 최종 배당결과에 영향을 줄 수 있습니다.
② 시세 비교 — 88.6% 할인처럼 보여도 면적 차이가 핵심
해든팰리스의 확인된 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 234,142,857원입니다. 최근 12개월 평균은 255,000,000원으로, 감정가 226,000,000원은 이 금액의 88.6%에 해당합니다. 최근 거래가 과거 거래군보다 높다는 추세 지표도 +10.5%로 제시되어 있습니다.
하지만 최근 12개월 평균을 구성하는 거래는 2026년 7월의 단 1건이며, 그 거래의 전용면적은 51.29㎡입니다. 이번 경매 대상은 46.71㎡이므로 단순 금액 비교만으로 11.4% 할인된 물건이라고 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 51.29㎡ | 4층 | 255,000,000원 |
| 2025.02 | 46.63㎡ | 5층 | 220,000,000원 |
| 2023.02 | 51.29㎡ | 3층 | 265,000,000원 |
| 2022.06 | 46.71㎡ | 5층 | 228,000,000원 |
| 2022.05 | 43.19㎡ | 5층 | 216,000,000원 |
| 2021.07 | 42.42㎡ | 5층 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 46.63㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 혼재 | 7건 | 234,142,857원 |
| 최근 12개월 평균 | 51.29㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
비교 대상을 좁히면 판단이 달라집니다. 이번 물건과 면적이 매우 비슷한 46.63㎡·5층의 2025년 2월 거래가는 220,000,000원입니다. 따라서 현재 최저매각가 226,000,000원은 이 거래가보다 6,000,000원 높은 수준(약 102.7%)입니다. 반면 정확히 같은 46.71㎡·5층의 2022년 6월 거래가는 228,000,000원이었습니다.
또한 해든팰리스는 22세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트처럼 동일 면적·동일 조건의 거래가 반복해서 발생하는 구조가 아니므로, 가격을 결정할 때에는 평균값보다 실제 경쟁 물건과 유사 면적의 최근 거래가 더 중요합니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있어 반복 유찰을 전제로 한 가격 하락을 확정적으로 예상할 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 청구금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,964,000원 |
| 1. 갑구 6번 가압류 · 양철승 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 양철승 | 236,500,000원 | 122,036,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 국민건강보험공단 | 31,501,510원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 강제경매개시결정 · 양철승 7번 가압류의 본압류 이행 |
별도 산정 없음 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 368,001,510원 | 222,036,000원 |
위 표는 제시된 추정 배당금액을 표시한 것으로 실제 법정 배당순위나 배당액의 확정이 아닙니다. 가압류 채권 사이의 배당 안분, 동일 채권자 청구의 중복 여부, 군포시 압류 관련 조세채권, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
매각가 226,000,000원을 기준으로 집행비용 3,964,000원을 제외하면 채권자에게 돌아가는 추정 배당액은 222,036,000원입니다. 총 청구액 368,001,510원 중 145,965,510원이 미배당으로 남는 계산입니다. 다만 미배당 채권이 존재한다는 이유만으로 그 금액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 현 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
유찰 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 추정 | 매수인 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 226,000,000원 | 145,965,510원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 180,800,000원 | 190,532,710원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 144,640,000원 | 226,186,470원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저매각가는 낮아지지만 채권자의 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 확인된 권리관계를 전제로 할 때 매수인 인수 추정액은 모든 회차에서 0원입니다. 이는 실제 점유·임차관계에서 새로운 인수 위험이 확인되지 않는다는 전제입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 군포시 당정동 소재 한세대학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 공원 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근 도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 남서측 인근에 지하철 1호선 당정역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2016.05.31 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 지상 6층 중 5층에 위치하며 도시가스 개별난방, 승강기, 위생·급배수설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 약 12m 폭의 포장도로에 접하며, 토지는 평탄한 가로장방형으로 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경 보호 관련 구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 이력과 적용 대상 여부는 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 공부·건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 22세대 규모로 거래 표본이 제한적입니다. 7건의 실거래는 215,000,000원에서 265,000,000원까지 분포하지만 전용면적이 서로 다릅니다. 매도 시 수요와 가격 형성에 대한 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.04.25 양철승 가압류가 기준입니다. 기존 신한은행 근저당은 2022.08.19 이미 말소되었으므로 현존 권리로 혼동하지 마세요.
- 실제 점유·임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자, 전입세대, 확정일자, 임차권등기 여부 등을 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
- 채권 중복 확인. 양철승의 가압류 2건과 갑구 7번의 본압류 이행 관계를 확인하고, 동일 채권의 중복 산입 여부 및 배당요구 내용을 점검하세요.
- 군포시 압류. 2026.01.13 압류 관련 체납액과 조세의 법정기일을 확인하세요. 등기말소 여부와 세금의 배당 우선순위는 구분해야 합니다.
- 실거래 면적 비교. 최근 255,000,000원 거래는 51.29㎡입니다. 실제 입찰 상한은 경매 대상 46.71㎡와 근접한 면적의 거래가격 및 개별 상태를 중심으로 결정하세요.
- 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원으로 계산됩니다. 다만 실제 유찰 여부와 다음 매각조건은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유 상태에 따른 명도 비용을 확인하세요. 인수 추정액이 0원이어도 취득 관련 부대비용이 모두 0원이라는 뜻은 아닙니다.
- 토지거래허가·규제. 관련 구역의 지정 이력, 현행 유효 여부, 매수인에게 적용되는 요건을 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “88.6%라는 숫자만으로 싼 물건은 아니다”
이 물건은 권리 구조 자체는 비교적 명료한 강제경매입니다. 2023년 가압류가 말소기준이고, 현존하는 후순위 등기권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 예상 배당에서 채권자 미배당액이 크게 발생하더라도 현재 추정 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있고, 신건 가격이 충분히 저렴한지도 확실하지 않습니다. 최근 거래 255,000,000원은 더 넓은 51.29㎡ 물건이고, 면적이 비슷한 46.63㎡·5층 거래는 220,000,000원이었습니다. 22세대의 소규모 다세대주택이라는 점까지 고려하면, 전체 평균이나 최근 거래 1건의 가격만으로 높은 점수를 주기는 어렵습니다.
결론은 '등기상 인수 위험은 낮지만, 임대관계 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건'입니다. 현재 최저매각가 226,000,000원에 무리하게 응찰하기보다, 점유·채권·조세관계를 확인하고 유사 면적 거래를 기준으로 안전마진이 확보되는 입찰가를 정하는 것이 중요합니다. 신건 입찰과 유찰 후 접근 중 어느 쪽이 유리한지는 그 검증 결과에 따라 판단해야 합니다.
