수원지방법원 2025타경2140. 경기도 안양시 동안구 호계동의 현대제우스타워 1층 103호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이지만, 등기사항증명서상 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 따라서 아파트나 순수 나대지로 판단해서는 안 되며, 상업용 집합건물의 점유·임대수익·환금성을 기준으로 검토해야 합니다.

소유자 안소영은 2022년 9월 6일 신탁재산 처분에 따른 매매로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 1,470,750,000원입니다. 같은 날 주식회사하나은행이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 세금 압류와 가압류가 이어졌으며, 하나은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 권리 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 경제적으로 안전한 매수라는 판단은 별개입니다. 특히 상업용 부동산은 실제 임대차 현황과 가격 적정성을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸

핵심은 2022.09.06 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤에 등기된 세금 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하나은행의 채권최고액은 1,020,000,000원, 경매 신청 청구액은 804,552,481원으로 서로 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유와 배당은 확인

실제 임차인은 박수연 1명입니다. 103호 전부를 임차한 것으로 조사되었으며, 보증금은 50,000,000원, 월 차임은 3,000,000원입니다. 전입신고일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

특히 배당요구를 했다는 사실이 곧바로 점유 종료나 자진 명도를 의미하지는 않습니다. 낙찰 후 기존 점유자와의 인도 협의, 점포 내부 시설 및 영업 관련 사항을 별도로 점검해야 합니다. 임차인의 보증금 인수액 0원과 실제 명도비용 0원은 서로 다른 개념입니다.

③ 가격 판단 — 감정가가 적정한지는 아직 미확인

현재 감정가와 신건 최저매각가는 모두 1,416,000,000원입니다. 소유자가 2022년에 취득할 때 등기된 거래가액은 1,470,750,000원입니다. 다만 이 과거 취득가액은 현재의 실거래 시세를 대신할 수 없으며, 이를 기준으로 신건 가격이 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

이 물건은 1층 근린생활시설로서 주거용 아파트와 평가 기준이 다릅니다. 실제 임대료, 공실 가능성, 점포 접근성, 해당 건물 내 상가 거래 및 주변 유사 근린생활시설의 거래사례를 종합해 가격을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,416,000,000원 가정)

하나은행 배당은 채권최고액 1,020,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 실제 신청 청구액은 804,552,481원으로, 최종 피담보채무와 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 국세·지방세의 우선배당, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

신건 가정에서는 집행비용 16,560,000원을 공제하고, 하나은행에 1,020,000,000원, 베스타이앤씨에 379,440,000원을 배당하는 구조입니다. 베스타이앤씨 청구금액 가운데 일부가 미배당되어 채권자 전체 미배당은 39,949,982원으로 계산됩니다.

이 미배당액은 채권자에게 배당되지 않는 금액이지, 낙찰자가 같은 금액을 별도로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 반면 실제 세금채권의 우선순위가 반영되면 배당 순서와 금액이 바뀔 수 있으므로 이 배당표를 확정배당표로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당

가정된 유찰 회차에서는 최저매각가가 1,132,800,000원, 906,240,000원으로 내려갑니다. 그러나 매각가 하락에 따라 채권 미배당이 증가하더라도, 현재 분석상 매수인의 권리 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다.

따라서 실제 취득 부담은 각 회차의 낙찰가를 중심으로 형성되지만, 취득세·명도비용·관리비 등은 별도입니다. 유찰로 가격이 내려간다는 이유만으로 시장가치보다 싸진다고 단정할 수는 없습니다. 상가의 적정 가격을 독립적으로 검증하는 일이 선행되어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 안양시 동안구 호계동 호계사거리 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설·오피스텔·아파트 등이 혼재하는 노선상가지대로 평가되어 있으며, 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 동측에는 약 50m 폭, 서측에는 약 10m 폭의 포장도로가 접합니다.
• 건물. 2022.04.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 1층 103호입니다. 승강기, 위생·급배수, 화재탐지, 주차시설 등을 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 실제 임대차 신고 내용에는 103호 전부를 점유하는 임차인 박수연이 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·시가지경관지구 등에 해당하며, 과밀억제권역 및 도시교통정비지역 등 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 지정내용은 대상자·용도별로 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지 현황. 토지면적 1,239.6㎡, 지목 대, 상업용 토지이며 평탄한 사다리형입니다. 공시지가는 5,833,000원/㎡로 기재되어 있으나 이는 해당 103호의 단독 토지면적이나 개별 상가 시세를 뜻하지 않습니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 도로 접근성이 있는 1층 근린생활시설이라는 특성은 있으나, 구체적인 수요와 매각 용이성은 유사 상가 거래가격 및 공실 상황 검증이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 을구 1번 주식회사하나은행 근저당권(2022.09.06)이 말소기준인지 등기사항증명서 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 세금 압류 4건 검증. 삼성세무서장·경기광주세무서장·강남세무서장·동안구청장 관련 압류의 세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당 요구 상황을 확인하세요.
• 임차인 대항력·배당 확인. 박수연의 전입일 2023.10.23, 배당요구일 2026.03.18, 확정일자 및 소액임차인 관련 요건을 원본으로 대조하세요.
• 실제 점유와 명도. 현재 영업·점유 상태, 임차인과의 인도 협의 가능성, 점포 내부 시설 및 관련 분쟁 가능성을 확인하세요.
• 시세 비교. 현대제우스타워 및 호계동 일대 유사 1층 근린생활시설의 최근 매매사례를 조사하고 감정가 1,416,000,000원의 적정성을 검증하세요.
• 임대수익 검증. 신고된 보증금 50,000,000원, 월 차임 3,000,000원을 실제 계약서와 대조하고 공실·운영비용 등을 고려하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 토지 및 건물 용도 확인. 집합건물 103호의 대지권, 건축물대장상 용도, 실제 영업 현황과 용도별 규제사항을 확인하세요.
• 입찰 공고 재확인. 2026.10.27 매각기일, 입찰보증금, 매각조건, 특별매각조건 및 기일 변경 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 실질취득 비용 계산. 낙찰가와 권리 인수액 외에 취득 관련 세금, 명도비용, 관리비, 점포 정비 비용 등을 별도 고려하세요.

맺으며 — “소멸하는 권리와 남는 투자 위험은 다르다”

현대제우스타워 103호는 등기상 권리 소멸 구조만 보면 비교적 명료한 사건입니다. 2022년 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸하며, 확인된 임차인 박수연 역시 대항력이 없어 매수인 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.

그러나 국세·지방세 압류 4건의 실제 배당관계, 배당요구를 한 임차인의 권리와 점유, 근린생활시설의 임대수익 및 시장가치는 여전히 살펴야 할 부분입니다. 신건 매각가 1,416,000,000원이 현재 시세 대비 유리하다는 근거는 확보되지 않았습니다.

결론은 권리 승계 부담은 낮지만, 가격과 명도·배당 검증을 마치기 전에는 신건 응찰을 보류하는 편이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 승부처는 권리 소멸 여부 자체보다 실제 얼마의 수익을 기대할 수 있고, 얼마에 취득해야 위험을 감당할 수 있는가에 있습니다.