제주지방법원 2025타경8901. 제주특별자치도 제주시 내도동 836-1에 위치한 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지 면적은 1,001.0㎡이고, 감정평가상 건물은 기호(2)와 기호(3) 모두 단독주택으로 이용 중입니다. 등기부상 현재 소유자는 상속으로 소유권을 취득한 강여월입니다.

등기부의 말소기준권리는 2025.01.31 설정된 제주양돈축산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 756,000,000원이며, 이후 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 근저당권과 후순위 가압류들은 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 근저당권보다 앞선 전입자가 있다는 점에서 등기상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수 여부는 별개 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

과거 제주시농업협동조합, 참조은새마을금고, 제주은행, 동제주새마을금고의 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.01.31 설정된 을구 12번 근저당권입니다.

이 근저당권의 채권최고액은 756,000,000원이며, 채무자는 김현성입니다. 공동담보에는 내도동 836-1 토지와 나동 건물이 기재되어 있습니다. 2026.05.21 확정채권양도로 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전된 점도 권리관계 확인 시 반영해야 합니다.

후순위 가압류는 농협은행 주식회사, 신용보증기금, 제주시농업협동조합, 제이비우리캐피탈 주식회사, 주식회사 신한은행의 5건입니다. 모두 말소기준권리 이후 접수되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 경매개시결정등기도 소멸 대상입니다.

② 임차인 분석 — 배당요구가 있어도 인수액은 미확정

현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 임차 관련 인물은 박미자 1명입니다. 소재지는 제시 건물 나동입니다.

배당요구가 접수됐다는 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 낙찰자의 인수의무가 없어지는 것은 아닙니다. 특히 선순위 대항력을 갖춘 임차인에게 미배당 보증금이 남으면 그 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다.

③ 가격 분석 — 최저가보다 실질취득액 확인이 우선

신건 감정가와 최저매각가는 모두 1,368,581,400원입니다. 유찰 이력이 없어 감정가 대비 100%에서 출발합니다. 다만 동일 조건의 확인된 실거래 비교가격이 없어 이 최저가가 지역 시장에서 높은지 낮은지 단정할 수 없습니다.

또한 단독주택·토지는 토지 면적, 건물 구성, 사용 상태, 공법상 제한과 점유관계가 개별 가격에 영향을 미칩니다. 따라서 감정가 할인 여부만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 이 사건은 특히 임차보증금 인수 가능성이 있어 낙찰가가 아니라 실제 인수액을 더한 총취득 부담을 기준으로 시장가치를 판단해야 합니다.

채권 미배당은 제공된 채권배당 시뮬레이션 수치입니다. 임차인의 미배당 보증금이나 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 유찰 시나리오는 가격별 가정이며 실제 후속 매각조건을 확정하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,368,581,400원 가정)

아래는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 작성된 가정 배당표입니다. 선순위 임차인의 실제 보증금·우선변제 여부와 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 이 표의 잔여금과 인수 0원 가정은 확정된 배당결과가 아닙니다.

신건 기준 채권자 예상배당 합계는 981,339,474원, 소유자 예상 잔여금은 371,156,112원입니다. 근저당 배당은 채권최고액 756,000,000원 기준의 추정이며, 해당 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 실제 채권액·채권자 배당순위·임차보증금·세금에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 외도이동 외도초등학교 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 단독주택과 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통노선이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적은 1,001.0㎡입니다. 토지이용상황은 단독, 지형은 평지, 형상은 자루형이며, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 자연녹지지역 및 자연취락지구입니다. 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 하수처리구역 등에도 해당합니다.
• 공항 관련 규제. 장애물제한표면구역 및 제3종 구역(다 지구)에 해당합니다. 공항소음 및 건축 관련 제한을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 348,100원/㎡입니다. 공시지가를 건물 포함 매매시세와 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
• 건물 구성. 기호(2)는 일반목구조 지상 2층 단독주택으로 2015.10.14 사용승인, 2019.06.10 증축 사항이 있습니다. 기호(3)는 일반목구조 단층 단독주택으로 2016.03.23 사용승인되었습니다.
• 건물 설비. 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비와 보일러 난방설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 건물 상태. 외벽은 치장벽돌 등, 내벽은 목재 루바와 벽지, 바닥은 강마루 등으로 마감되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없는 것으로 확인됩니다.
• 환금성. 단독주택과 대지의 일괄매각 물건으로, 토지 규모·건물 상태·임차관계·공법상 제한을 함께 고려해야 합니다. 비교 실거래가격이 확인되지 않아 실제 시장에서의 처분가격과 환금성을 정량적으로 판단하기는 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 박미자 임차보증금 확인. 실제 계약서와 보증금 액수, 임대차의 대상 범위, 임대차계약 당사자를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 대항력 성립 확인. 2025.01.14 전입일이 2025.01.31 말소기준보다 앞섭니다. 실제 점유 개시, 주민등록과 건물의 일치 여부 등 대항력 성립 요건을 확인해야 합니다.
• 확정일자·배당요구 확인. 2025.12.10 배당요구가 접수됐지만, 확정일자는 미상입니다. 우선변제권의 성립과 실제 배당 가능 금액을 확인해야 합니다.
• 배당 후 미회수액 계산. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 남는 구조인지 검토하고, 낙찰가와 인수액을 합산하여 실질취득액을 산정해야 합니다.
• 가동·나동 점유관계 확인. 임차인은 나동으로 표시됩니다. 각 건물의 실제 점유자, 사용 범위, 출입 관계와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 매각 포함·제외 물건 확인. 제시외 건물 목록 2-1은 포함되지만, 목조 창고 2.2㎡와 이동형창고 2.1㎡는 제외됩니다. 물리적 경계와 이용관계를 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권양도 확인. 제주양돈축산업협동조합 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전되었습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 관련 사항을 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 지역의 비교 가능한 단독주택과 토지 거래를 확인하고, 건물 상태·토지 면적·도로 조건·규제 차이를 반영해야 합니다. 감정가만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
• 토지이용 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구, 공항소음 관련 구역과 장애물제한표면구역의 실제 이용·증개축 제한을 검토해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 소멸해도, 보증금은 남을 수 있다”

이 사건의 등기상 권리 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2025.01.31 제주양돈축산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이기 때문입니다. 그러나 이것만으로 권리분석을 끝낼 수는 없습니다.

핵심은 2025.01.14 전입한 박미자입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력 성립 및 실제 미배당 보증금 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 배당모형의 인수액 0원은 이 위험을 해소해 주는 근거가 되지 않습니다.

가격 역시 신건 최저가 1,368,581,400원이 적정한 수준인지 비교할 만한 실거래가격이 확인되지 않습니다. 유찰되더라도 보증금 인수형 구조라면 총취득 부담이 낙찰가만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.

결론은 입찰 보류·임차관계 우선 확인입니다. 박미자의 실제 보증금, 대항력·우선변제 성립, 예상 배당액 및 미배당 인수 여부를 먼저 확정하고, 그 결과로 산출한 실질취득액을 단독주택·토지의 시장가격과 비교하는 순서가 필요합니다. 이 물건의 승부처는 단순한 감정가 할인율이 아니라 선순위 임차인 위험을 얼마나 명확하게 해소할 수 있느냐에 있습니다.