제주지방법원 2025타경8910. 서귀포시 호근동에 위치한 엔알파라디빌 101동 402호, 전용 80.52㎡의 도시형생활주택(단지형연립)입니다. 등기상 현 소유자는 현도현으로, 2023년 4월 13일 370,000,000원에 취득했습니다. 같은 해 5월 11일 국민은행 앞으로 채권최고액 253,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 해당 근저당권의 양수인이 임의경매를 신청했습니다.

권리의 기본 구조는 비교적 단순합니다. 2023년 5월 11일 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 경매개시결정과 제주특별자치도 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차인 신고 내역이 확인되지 않는 것과 실제 점유·임대관계가 존재하지 않는 것은 별개입니다. 감정평가에서도 임대관계를 미상으로 기재했고 내부를 확인하지 못했습니다. 따라서 인수액 0원은 현재 확인된 권리에 근거한 추정입니다.

그리고 이 물건의 결정적 문제는 가격입니다. 소유자의 2023년 취득가격은 370,000,000원이지만, 2026년 최근 거래들은 상당히 낮은 가격대에서 형성되고 있습니다. 현재 최저매각가 368,000,000원은 최근 거래가격과 거리가 큽니다. 과거 취득가격이나 감정가가 현재 시장가격을 보장하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유는 추가 확인

핵심은 을구 6번 국민은행 근저당권입니다. 설정일은 2023년 5월 11일이고 채권최고액은 253,000,000원입니다. 앞서 설정된 제민신용협동조합 및 서귀포수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 경매에서 인수할 선순위 근저당권으로 남아 있지 않습니다. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 말소됐습니다.

2025년 10월 14일 등기된 임의경매개시결정의 채권자는 유케이제십일차유동화전문 유한회사입니다. 등기에는 국민은행 근저당권의 양수인으로 기재되어 있습니다. 이어 2026년 7월 28일 제주특별자치도 명의 압류가 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준 근저당권보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최근 12개월 평균의 161.0%

엔알파라디빌의 전용 80.52㎡ 실거래 내역입니다. 전체 확인 거래는 12건이며, 그중 최근 12개월 거래는 8건입니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올릴 수 있으므로, 이번 분석에서는 최근 12개월 평균과 2026년 9월 최신 거래를 우선적인 가격 비교 기준으로 사용합니다.

최근 실거래 중 특히 주목할 부분은 2026년 8월과 9월의 4층 거래입니다. 같은 전용면적, 같은 층수의 거래가격이 각각 288,000,000원과 275,000,000원입니다. 경매 물건의 최저가인 368,000,000원은 이들 거래보다도 상당히 높습니다. 개별 호수의 향·다락·내부 상태 등에 따라 가격 차이는 발생할 수 있지만, 확인된 거래가격만으로는 현 최저가의 가격 메리트를 뒷받침하기 어렵습니다.

과거 2023년 6월 거래는 342,000,000원~350,000,000원 수준이었지만, 2026년 거래는 187,500,000원~288,000,000원에 분포합니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -34.0%입니다. 전체 평균 267,883,333원에도 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로, 이를 근거로 현재 물건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 368,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 근저당권은 등기상 채권최고액을 기준으로 계산했으며, 실제 배당액은 확정 채권액과 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정액이며, 근저당권 배당액은 채권최고액 253,000,000원을 기준으로 한 계산값입니다. 실제 경매신청 청구금액은 234,305,528원이고 신청인은 국민은행 근저당권의 양수인입니다. 표의 국민은행 근저당 항목은 원등기 명의에 따른 표시로, 실제 배당 수령자 및 확정 채권액을 의미하지 않습니다. 제주특별자치도의 압류와 관련된 세금, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액과 실제 배당순위는 달라질 수 있습니다.

회차별 매각·배당 시나리오

2회 유찰 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 21,577,280원이 미배당되지만, 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 그 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 이는 등기상 근저당권에 관한 판단이며, 별도로 확인되지 않은 대항력 임차인의 보증금까지 인수 위험이 없다고 확정하는 의미는 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시 호근동 서호초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·숙박시설과 전·과수원이 혼재합니다. 대규모 아파트 밀집지역과는 다른 주거환경입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지방도 1136호선(중산간도로)이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다. 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2019.03.27 사용승인된 48세대 규모 단지로, 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 보일러 난방, 위생·급배수 및 승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 다락. 본건 상부에 다락이 있으며, 감정평가에는 다락을 건물에 포함했습니다. 다락의 실제 상태·사용 가능성·구조와 감정평가상 반영 내용은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지 및 규제. 자연녹지지역·자연취락지구 등의 토지이용 제한이 있으며, 하천구역 저촉 및 소하천구역 접함 등의 사항이 확인됩니다. 공시지가는 298,300원/㎡입니다. 토지이용계획상 제한과 건축물에 미치는 영향은 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 내부 확인이 곤란해 도면과 외부관찰에 따른 통상적인 상태를 전제로 감정평가했습니다. 실제 수선 필요 여부는 확정할 수 없습니다.
• 환금성. 48세대 규모의 다세대·단지형연립으로, 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어렵습니다. 동일 면적 거래가격도 2026년에는 187,500,000원부터 288,000,000원까지 차이가 크며, 거래가격 추세는 -34.0%로 하락했습니다. 향후 매도 시 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 응찰가 재산정. 최저가 368,000,000원과 최근 12개월 평균 228,575,000원의 차이를 우선 확인해야 합니다. 과거 취득가격 370,000,000원을 현재 적정가격의 근거로 사용하는 것은 위험합니다.
• 동일층 실거래 대조. 2026년 8월 4층 288,000,000원, 2026년 9월 4층 275,000,000원의 거래와 비교해 해당 호수의 향·다락·상태 등 가격 차이를 설명할 실질적인 요인이 있는지 확인해야 합니다.
• 임차관계·전입·실제 점유 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이루어지지 않았습니다. 매각물건명세서, 현황조사, 전입세대 및 점유관계를 확인하고 임차인이 발견되면 전입·점유·확정일자·보증금·배당요구 여부를 검토해야 합니다.
• 내부 상태와 다락 실사. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 노후·하자·누수 여부와 상부 다락의 구조, 사용 상태 및 관리상태를 확인해야 합니다.
• 경매채권 양수관계 확인. 등기상 근저당권자는 국민은행이지만 경매신청인은 유케이제십일차유동화전문 유한회사입니다. 채권양도 관계와 실제 확정 채권액, 배당 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
• 제주특별자치도 압류 및 조세 확인. 2026.07.28 등기된 압류는 매각으로 소멸하는 권리이나, 관련 세금의 법정기일·당해세 여부 등에 따라 실제 배당에는 차이가 발생할 수 있습니다.
• 토지이용규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구, 하천구역 저촉 및 소하천구역 접함 내역을 토지이용계획확인서와 관계 도면으로 재확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오도 최근 시세로 검증. 1회 유찰 가정 294,400,000원은 최신 거래보다 높고, 2회 유찰 가정 235,520,000원도 최근 12개월 평균 228,575,000원을 웃돕니다. 단순한 유찰률보다 실제 취득총액과 최신 거래를 비교해야 합니다.
• 명도·관리비·취득 부대비용. 실제 점유자를 확인하고 명도 가능성과 관리비 체납 여부를 조사해야 합니다. 현재의 실질취득 추정액에는 취득 관련 세금, 명도·수리 등 부대비용이 반영되지 않았습니다.
• 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 정보를 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리상 소멸과 가격 매력은 별개다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당 관련 권리와 압류·경매개시결정의 소멸 구조가 명확한 편입니다. 따라서 현재 확인된 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정할 수 있습니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부를 확인하지 못했으므로, 점유와 미확인 임차인 위험을 제거한 상태는 아닙니다.

더 큰 문제는 현재의 가격 수준입니다. 신건 최저매각가 368,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 228,575,000원의 161.0%이며, 최신 거래 275,000,000원보다도 높습니다. 거래가격은 -34.0% 하락 추세이고, 48세대 규모 단지형연립이라는 환금성 특성까지 고려하면 신건 감정가를 정당화할 근거가 충분하지 않습니다.

1회 유찰 가격에서도 최근 평균과 최신 거래보다 비싸고, 2회 유찰 가격 역시 최근 12개월 평균을 웃돕습니다. 결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 현재 가격은 부적합하고 점유·내부 위험도 남아 있다는 것입니다. 입찰을 검토한다면 권리 원본과 실제 점유를 먼저 확인하고, 과거 고가 거래가 아닌 최근 시장가격을 기준으로 취득총액을 보수적으로 산정해야 합니다.