수원지방법원 2025타경101254. 경기 군포시 산본동 우방목련아파트 1233동 1301호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 건물은 15층 중 13층이며 방 3개, 거실, 주방·식당, 욕실 2개 구조입니다. 현재 소유자는 박시문·박시원·박신애 3명으로 각각 3분의 1 지분을 갖고 있습니다. 이 소유권은 2024년 12월 23일 상속을 원인으로 2025년 10월 24일 이전됐습니다.

이번 경매는 한국주택금융공사가 청구액 533,406,672원으로 신청한 임의경매입니다. 2007년 9월 5일 설정된 한국주택금융공사 근저당이 관련돼 있으며, 채권최고액은 최초 385,000,000원에서 2017년 12월 19일 2,082,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 반면 최초 근저당 기록은 이미 말소된 것으로 표시돼 있어, 해당 근저당의 현재 효력과 정확한 말소기준을 원본으로 대조해야 합니다.

시세는 다른 이야기를 합니다. 같은 면적의 최근 거래는 628,000,000원부터 730,000,000원까지 형성됐고, 가장 최근인 2026년 9월 거래가격은 710,000,000원입니다. 최저가 592,000,000원은 이 거래가격들과 최근 평균 모두보다 낮습니다. 다만 가격상 할인과 법률상 취득 안전성은 별개의 판단입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당의 효력을 확인하라

1994년 국민은행 근저당(채권최고액 24,000,000원)은 2003년 3월 18일 말소된 기록이 있어 현재 부담할 근저당으로 보지 않습니다. 핵심은 이후 설정된 한국주택금융공사 근저당입니다. 근저당을 기초로 한 임의경매가 정상적으로 진행돼 매각으로 소멸하는 구조라면 해당 담보권을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 그러나 이 사건에서는 등기상 말소 여부와 변경등기의 관계가 우선 명확해져야 합니다.

② 임차인·점유 — 확인된 임차인 0명, 실제 점유는 미상

확인된 임차인은 0명입니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 누가 점유하는지, 별도 임대차가 존재하는지, 전입 및 확정일자가 있는지까지 모두 확인됐다는 의미는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 실거래보다 낮다

우방,한국공영목련 단지의 동일 전용면적 84.97㎡ 최근 실거래 12건입니다. 2026년 3월부터 9월까지의 거래이며, 층수에 따라 가격 차이가 나타납니다.

같은 면적 최근 12건 평균은 663,916,666원, 최저 거래는 628,000,000원, 최고 거래는 730,000,000원입니다. 이 물건의 최저매각가 592,000,000원은 최근 평균의 89.2%이며, 최근 거래 중 가장 낮은 가격보다도 낮습니다. 이는 신건의 가격 경쟁력을 뒷받침하는 직접적인 근거입니다.

특히 2026년 9월에는 동일 면적이 각각 710,000,000원과 730,000,000원에 거래됐습니다. 다만 해당 거래는 8층과 5층이고 경매 물건은 13층입니다. 층수만으로 개별 호수의 가격 우위를 단정할 수 없으며, 향·수리 상태·내부 하자 등에 대한 별도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 592,000,000원 가정)

현재 산정된 배당내역은 집행비용을 제외한 대부분을 소유자 잔여로 표시합니다. 그러나 이 계산은 한국주택금융공사의 경매 신청 청구액을 배당에 반영하지 않아 실제 배당 가능 금액을 나타내는 것으로 볼 수 없습니다.

583,680,000원은 신청채권자 배당이 빠진 계산상 잔여액이며, 실제 소유자에게 교부될 금액으로 사용할 수 없습니다. 집행비용 8,320,000원은 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 가격 시나리오

유찰 이후 금액은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 차기 매각가격을 보장하지 않습니다. 표의 계산상 소유자 잔여는 신청채권자 배당 누락으로 신뢰할 수 없습니다. 인수액 0원 또한 현재 산정 결과로서 권리·임차관계 확인이 전제됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 군포시 산본동 산본중학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 각급 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정요항표상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물의 13층 1301호입니다. 급배수·위생설비, 지역난방, 승강기, 화재경보·옥내소화전, 지상·지하주차장을 갖추고 있습니다.
• 단지. 우방,한국공영목련 792세대이며 1994.10.08 준공됐습니다. 건물 노후도와 내부 수리 상태를 감안한 개별 가격 판단이 필요합니다.
• 토지·도로. 제3종일반주거지역이며 단지 내부도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다. 토지 공시지가 자료는 2,805,000원/㎡입니다.
• 토지이용규제. 지구단위계획구역·개발행위허가제한지역· 과밀억제권역 등에 해당하고, 학교 관련 보호구역에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내역도 확인돼 적용 기간과 대상 여부를 재확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 현장 하자 여부까지 보증하는 내용은 아닙니다.
• 환금성. 동일 전용 84.97㎡ 최근 거래가 12건 확인되며 거래가격은 628,000,000원에서 730,000,000원까지 분포합니다. 거래 표본은 존재하지만 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2007년 근저당 원본 대조. 한국주택금융공사의 2007.09.05 근저당과 2017.12.19 채권최고액 변경등기, 말소 표시의 정확한 관계를 확인하세요.
• 말소기준 최종 확정. 2025.12.23 경매개시결정이 말소기준으로 표시된 근거와 그보다 앞선 담보권의 실제 효력을 검증해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 2007.09.05 등기된 한국주택금융공사 동의 관련 제한사항의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
• 배당표 재작성. 신청채권자 청구액 533,406,672원이 예상배당에 반영되지 않은 문제를 해결하고 실제 채권액과 우선순위를 대조하세요.
• 임차관계·점유 확인. 확인된 임차인은 0명이지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서와 현장 점유를 대조하세요.
• 실거래 비교. 최근 평균 663,916,666원과 2026년 9월 거래가격 710,000,000원을 참고하되, 개별 호수의 향·내부 상태·수리비 등을 반영해 응찰가를 결정하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분을 포함한 미납 관리비와 실제 승계 가능 범위를 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 허가구역 지정 및 개발행위 제한 등의 실제 적용 여부를 매각기일 기준으로 확인하세요.
• 입찰 전 원본 검증. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 채권계산서 및 사건 기록을 직접 대조하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리는 확인 중”

군포 우방목련 1301호는 신건 최저가 5.92억이 동일 면적 최근 실거래 평균 약 6.64억에 못 미치는 가격 경쟁력 있는 아파트 경매물건입니다. 최근 거래 최저가격 6.28억보다도 낮기 때문에 단순히 감정가만 높게 책정된 물건으로 볼 수 없습니다.

하지만 권리 측면에서는 결론을 서두르기 어렵습니다. 2007년 한국주택금융공사 근저당의 말소 여부와 변경등기가 충돌하고, 배당 시뮬레이션에서는 실제 경매를 신청한 채권자의 청구액이 누락돼 있습니다. 임차인 역시 확인된 인원은 없지만 임대관계가 미상이라 점유관계 조사가 남아 있습니다.

종합 판단은 B등급(69점)으로, 가격 매력은 인정하되 권리·배당 검증 완료 전 입찰은 보류하는 것이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 더 낮은 유찰 가격을 기다리는 것보다 먼저 근저당과 실제 배당구조를 명확히 하는 데 있습니다. 그 불확실성이 해소돼야 시세 대비 낮은 최저가를 실질적인 투자 기회로 평가할 수 있습니다.