제주지방법원 2025타경8972. 제주시 내도동 315-8에 있는 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 260㎡이고, 건물은 블록조 슬레이트지붕 단층 주택입니다. 등기상 소유자는 장향수이며, 한라새마을금고가 청구액 230,000,000원으로 임의경매를 신청했습니다.

권리분석에서는 2023년 6월 30일 설정된 한라새마을금고 근저당권 채권최고액 276,000,000원이 출발점입니다. 과거에 설정된 여러 근저당권은 이미 등기부상 말소되었고, 현재 남아 있는 후순위 근저당권도 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 이번 사건은 일반적인 집합건물 경매와 다릅니다. 토지와 노후 단독주택, 제시외 건물, 미등기 증축 부분까지 함께 판단해야 하는 물건입니다. 권리의 단순함이 곧바로 물건 상태의 안전성이나 가격 경쟁력으로 이어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 한라새마을금고가 말소기준

권리의 중심은 을구 19번 한라새마을금고 근저당권입니다. 2023년 6월 30일 접수되었고 채권최고액은 276,000,000원입니다. 채무자는 장경심이며, 해당 근저당권에는 내도동 315-8 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다.

같은 날 설정된 김나윤 근저당권 30,000,000원과 2024년 4월 18일 설정된 추민정 근저당권 50,000,000원은 후순위입니다. 한라새마을금고의 경매개시결정과 추민정의 후속 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.

과거 김나윤이 신청했던 2024년 임의경매는 2025년 7월 9일 취하되어 2025년 7월 10일 경매개시결정 등기가 말소되었습니다. 현재 분석 대상은 한라새마을금고가 신청한 2025타경8972 사건입니다. 추민정의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있으므로 입찰 전 사건 진행상태를 함께 확인해야 합니다.

② 건물 현황 — 16.74㎡ 미등기 증축이 핵심

이 물건에서 권리 못지않게 중요한 부분이 바로 건물의 실제 면적과 공부상 면적의 불일치입니다. 매각물건명세서에 따르면 주택 부분은 1997년 11월 4일 16.74㎡가 증축되어 75.88㎡에서 92.62㎡로 확장되었지만, 일반건축물대장 및 건물등기사항전부증명서에는 그 변경사항이 반영되지 않았습니다.

또한 목록에 있는 목조초가지붕 단층창고 8.59㎡는 현재 멸실된 상태입니다. 반면 감정평가서에 표시된 제시외 건물 'ㄱ~ㅁ'은 매각에 포함되며, 감나무·향나무·감귤나무도 토지에 포함하여 평가되었습니다. 현장에서 각 건물의 위치와 상태를 구분하고 매각 범위와 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 검증 없는 신건 감정가

감정가와 최저매각가는 모두 378,283,920원입니다. 현재 0회 유찰된 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 매수인에게 명시적으로 인수되는 금액은 0원이어서, 최저가로 낙찰된다는 가정 아래 권리 인수분을 더한 실질취득액도 378,283,920원입니다. 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·보수비용 등은 별도입니다.

그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액이 주변 매매가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 이번 물건은 대지 260㎡와 단독주택, 제시외 건물, 미등기 증축 부분이 함께 포함되어 있어 단순 주택 면적만으로 가치를 비교하기도 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 378,283,920원 가정)

최저매각가에 매각된다는 가정에서 집행비용 6,095,975원을 공제하고, 근저당권자들에게 총 356,000,000원을 배당하면 소유자에게 16,187,945원이 남는 추정 구조입니다.

배당액은 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 한라새마을금고의 경매 청구액은 230,000,000원으로 채권최고액 276,000,000원과 다릅니다. 실제 채권 잔액과 배당요구, 집행비용, 당해세 등 우선배당 항목에 따라 결과가 바뀔 수 있습니다. 소유자 잔여금 역시 확정 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수액은 0원

유찰로 매각가격이 내려갈수록 근저당권자에게 배당되지 못하는 채권액은 커집니다. 그러나 이 사건의 계산에서는 후순위 근저당권이 매각으로 소멸하므로 그 미배당 채권액을 낙찰자가 인수하지 않습니다. 신건·1회 유찰·2회 유찰 모두 명시 인수액은 0원입니다.

⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 내도동 내도마을회관 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택 등이 주를 이루는 지방도 주변 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지 260㎡, 평지, 사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 개별공시지가 정보는 491,200원/㎡입니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 고도지구(15m 이하)에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.
• 공항 관련 제한. 제3종 구역(다 지구) 및 장애물제한표면구역이 기재되어 있습니다. 공항소음 관련 사항과 건축행위 제한을 확인할 필요가 있습니다.
• 기타 규제. 건축계획심의대상구역, 정비구역, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 및 하수처리구역 등이 기재되어 있습니다.
• 건물 이용. 주택은 주거용으로 이용 중이며, 기본 급배수설비와 위생설비, 보일러에 의한 난방설비가 있습니다. 부속 창고는 멸실되었고 변소는 화장실로 이용 중입니다.
• 환금성. 단독주택과 토지의 일괄매각 물건으로, 개별 건물 상태와 토지의 활용 가능성에 따라 매수자의 가격 판단이 달라질 수 있습니다. 최근 매매사례 비교 없이 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 미등기 증축. 16.74㎡ 증축 부분의 실제 구조와 이용상태, 인허가 이력, 건축물대장 변경 및 등기 가능 여부를 확인하세요.
• 점유·임차관계. 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약, 확정일자 및 보증금 관계를 확인해야 합니다. 대항력이 있는 점유자가 존재하는지 확인 전에는 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
• 제시외 건물. 감정평가서 'ㄱ~ㅁ'에 해당하는 건물을 현장에서 식별하고, 일괄매각 범위에 모두 포함되는지 대조하세요.
• 멸실 창고. 현황 멸실된 8.59㎡ 창고의 공부상 정리 필요 여부를 확인하세요.
• 공동담보 토지. 건물 등기뿐 아니라 내도동 315-8 토지의 등기사항과 공동담보 관계를 함께 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 소로2류 저촉, 고도지구, 공항소음 관련 구역 및 건축계획심의대상구역 여부를 토지이용계획확인서와 관할 행정기관에서 확인하세요.
• 가격 검증. 주변 토지와 단독주택의 최근 실거래, 건물 상태, 증축 부분의 정리 가능성과 비용을 검토한 뒤 응찰 상한을 결정하세요.
• 배당 및 사건 진행. 채권최고액과 실제 청구채권액은 다릅니다. 확정된 채권계산서, 우선배당 항목, 중복 경매 사건의 진행상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지 관련 공부를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순해도, 건물은 단순하지 않다”

제주 내도동 315-8 단독주택은 한라새마을금고 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 매각물건명세서에 별도 인수권리가 기재되지 않은 등기상 비교적 명확한 권리구조를 갖고 있습니다. 배당 시나리오에서도 명시 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 16.74㎡ 미등기 증축, 멸실된 창고, 제시외 건물, 임대관계 미상 및 토지이용 제한을 점검해야 합니다. 여기에 신건 최저매각가 378,283,920원을 주변 실거래와 비교할 근거도 충분하지 않습니다.

따라서 결론은 “권리상 인수는 낮지만, 물건과 가격 검증은 보류”입니다. 등기상 소멸하는 권리가 많다고 해서 곧바로 안전하고 저렴한 물건은 아닙니다. 증축 부분의 법적·물리적 상태와 실제 점유관계가 확인된 이후, 그에 맞는 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.