제주지방법원 2025타경9010. 제주시 조천읍 신흥리 제네시스빌 에이동 303호로, 전용면적 약 67.01㎡의 다세대주택입니다. 감정평가상 연립주택(도시형생활주택)으로 이용되고 있으며, 2019년 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층에 자리합니다.

이 사건은 일반적인 후순위 근저당권 소멸형 경매가 아닙니다. 등기부에 2022.04.12 전세권 210,000,000원이 있고, 동일한 유진숙 명의로 2024.12.27 주택임차권등기가 존재합니다. 전입일도 2022.04.12로 경매개시일보다 앞섭니다. 따라서 매각으로 등기부의 후순위 권리를 정리하는 것과 선순위 임차보증금의 미변제액을 인수하는 문제는 별개입니다.

특히 이 사건의 신청채권자도 유진숙입니다. 전세권·임차권·신청채권자 명의가 동일하므로 보증금 210,000,000원을 권리별로 반복 합산해서는 안 됩니다. 하지만 같은 사람의 여러 권리라고 해서 매수인 인수위험이 사라지는 것도 아닙니다. 핵심은 실제 배당으로 보증금 채권이 얼마만큼 소멸하고 얼마가 남는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 전세권·임차권

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 중복 합산 금지

유진숙의 전입일은 2022.04.12이고 점유개시일은 2022.04.18입니다. 전입과 점유가 모두 강제경매개시보다 앞서며, 대항력 있는 임차인으로 파악됩니다. 확정일자는 없으므로 주택임차권 자체의 우선변제권을 확정적으로 인정해서는 안 됩니다. 다만 2022.04.12 설정된 별도의 전세권이 있고, 현재 회차 예상배당에는 해당 전세권에 대한 배당이 반영되어 있습니다.

전세권에 대한 배당금이 동일 임차보증금 채권에 충당된다는 전제의 계산입니다. 보증금 원금 전체 210,000,000원은 최초 인수위험의 기준금액이며, 예상배당 205,274,000원을 충당한 뒤 다시 원금 전액을 낙찰가에 더하지 않습니다. 실제 인수액은 배당 및 권리관계 확정 결과에 따라 달라집니다.

③ 시세 비교 — 2.14억의 취득원가를 기준으로 판단

제네시스빌에이동의 전용 약 67㎡ 거래표본은 6건이며, 모두 2021년 6월 거래입니다. 평균 거래가는 136,616,666원, 확인되는 최신 거래가격은 134,700,000원입니다. 거래가격을 비교할 때는 최저매각가 209,000,000원이 아니라 예상 실질취득금액 213,726,000원을 적용해야 합니다.

현재 최저매각가 209,000,000원만 비교해도 위 거래평균의 153.0%입니다. 여기에 예상 인수잔액을 포함한 실질취득 213,726,000원은 거래평균의 약 156.4%에 달합니다. 과거 거래평균보다 77,109,334원 높고, 확인되는 최신 거래가격 134,700,000원보다도 79,026,000원 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

집행비용 추정액을 선공제한 예상배당입니다. 전세권 배당액을 동일 임차보증금 원금에 충당하는 경우 잔액 4,726,000원이 매수인 인수대상이 됩니다. 신청채권자와 전세권자가 동일하므로 표시된 청구채권을 서로 독립적인 보증금 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당순위·배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 취득원가 하락은 아니다

선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 매수인에게 넘어오는 미변제 보증금은 증가합니다. 즉 낙찰가만 보고 할인율을 계산하는 것은 이 사건의 위험을 잘못 읽는 방법입니다.

각 회차의 채권자 배당합계가 동일 보증금 채권에 충당된다는 전제의 시뮬레이션입니다. 집행비용 추정액은 회차별로 다르며, 실제 배당순위·청구관계에 따라 결과가 변동할 수 있습니다. 미래 유찰 회차는 확정된 매각 일정이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 함덕고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 해안도로가 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건축. 2019.01.18 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본 위생·급배수설비, 보일러 난방설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 대지·도로. 부정형 평지의 공동주택 부지로, 일부 북측 또는 북동측에 폭 약 6m 아스팔트 포장도로가 접합니다. 토지면적은 918.0㎡이며 공시지가는 289,900원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 제1종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트와 같은 폭넓은 거래시장을 전제하기 어렵습니다. 확인되는 거래는 2021.06에 집중되어 있어 현재 매도수요와 적정 매도가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현재 내부 관리상태와 실제 점유상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 4번 주택임차권등기의 대항력, 존속 여부 및 매각물건명세서의 미배당 잔액 인수 문구를 대조하세요.
• 전세권 배당충당 관계. 을구 3번 전세권의 예상배당 205,274,000원이 임차보증금 원금에 충당되는지, 전세권 말소와 임차권등기 말소가 어떠한 조건으로 이루어지는지 확인하세요.
• 동일인 청구 중복 검증. 유진숙이 임차인·전세권자·신청채권자로 등장합니다. 청구액 224,884,108원에 포함된 원금·이자·기타 청구를 채권계산서와 배당요구서로 확인해야 합니다.
• 임대차 실재 여부. 동일인 명의의 다수 권리가 존재하는 만큼 계약서, 실제 보증금 지급 내역, 점유 및 임차권등기 경위를 확인해야 합니다. 관계인 가능성이나 가장임차 여부를 자료 확인 없이 단정해서는 안 됩니다.
• 매각절차 진행상태. 2026.09.01, 2026.09.07, 2026.09.16에 기각결정정본 송달 내역이 있습니다. 무엇에 대한 기각결정인지, 이 결정이 매각절차에 영향을 미치는지, 2026.10.27 매각기일이 유효한지 법원 기록으로 확인하세요.
• 현재 시세 재검증. 확인되는 실거래 6건이 모두 2021.06 거래이므로 최근 유사 면적·유사 입지의 실제 매매가격과 매도 가능한 수준을 확인하기 전에는 할인 매수로 판단하지 마세요.
• 입찰금액 산정. 낙찰가에 미배당 임차보증금, 취득 관련 비용, 명도비 및 관리비 등을 고려해야 합니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 실질 수익성이 개선된다고 보지 마세요.
• 현장 점유·관리비. 현재 점유자, 실제 사용상태, 인도 가능성, 체납 관리비 및 공용부분 부담을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서, 채권계산서, 신탁 관련 말소 내역 및 사건 진행 내역을 입찰 전에 최종 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 210,000,000원입니다. 감정가와 최저가 모두 209,000,000원인 신건이지만, 대항력 있는 유진숙의 보증금은 경매로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.

현재 예상배당을 기준으로 한 실질취득은 213,726,000원입니다. 2회 유찰을 가정해 낙찰가가 133,760,000원으로 내려가도 예상 실질취득은 212,672,640원으로 거의 달라지지 않습니다. 따라서 최저가의 큰 폭 하락이 곧 투자 수익을 의미하지 않습니다.

확인되는 실거래 평균은 136,616,666원이지만, 모두 2021년 거래여서 현재 시세와 직접 동일시할 수 없습니다. 다만 실질취득금액이 이 과거 거래평균의 약 156.4%인 상태에서 가격 경쟁력까지 인정하기는 어렵습니다. 소규모 다세대주택이라는 환금성 특성과 선순위 권리관계의 불확실성도 함께 고려해야 합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 선순위 임차보증금의 배당충당 및 잔액 인수 구조가 정리되고, 최근 시장가격이 별도로 검증되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 물건입니다. 이 경매의 승부처는 단순 유찰 횟수가 아니라 보증금 잔액 인수 여부와 최종 실질취득원가입니다.