수원지방법원 2025타경101401. 경기도 안양시 만안구 석수동에 위치한 동신벨로스 11층 1104호 아파트입니다. 감정평가상 전용면적은 82.298㎡이며, 방 3개·욕실 2개·발코니 4개·거실·주방 및 식당으로 이용 중인 주택입니다.
현재 소유자는 김종찬으로, 2017년 5월 25일 소유권이전등기를 마쳤으며 등기상 당시 거래가액은 301,000,000원입니다. 같은 날 국민은행 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 추가 근저당권과 가압류가 발생했습니다. 2024년에는 회생절차가 개시됐으나 2025년 8월 폐지됐고 관련 보전처분 및 회생절차개시등기도 말소됐습니다.
매각으로 소멸하는 권리의 범위는 비교적 명확합니다. 반면 입찰가격은 신중해야 합니다. 신건 최저가가 최근 실거래 평균보다 54,666,667원 높고, 최근 거래 흐름도 하락 방향입니다. 권리분석과 가격분석의 결론을 분리해서 볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101401 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 석수동 297-1 동신벨로스 11층 1104호 |
| 도로명주소 | 경기도 안양시 만안구 안양로455번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.298㎡ |
| 층수 / 구조 | 지하 2층·지상 18층 중 11층 · 철근콘크리트구조 |
| 내부 이용상태 | 방 3 · 발코니 4 · 욕실 2 · 거실 · 주방 및 식당 |
| 소유자 | 김종찬 · 2017.05.25 소유권이전 · 당시 거래가액 301,000,000원 |
| 감정가 | 518,000,000원 |
| 최저매각가 | 518,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 경매개시 채권자 | 더블유케이2406유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 199,444,303원 |
| 말소기준권리 | 2017.05.25 국민은행 근저당권 (을구 4번) |
| 임대관계 | 임차인 등재 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (임차관계 확인 전 추정) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
권리분석의 출발점은 2017.05.25 설정된 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 237,240,000원으로 등기됐으며, 2020.03.19 접수된 근저당권 변경등기에는 채권최고액 206,800,000원이 기재돼 있습니다.
이 말소기준권리 이후에 설정된 국민은행의 추가 근저당권 12,000,000원, 오케이저축은행 근저당권 212,400,000원, 신용보증기금 가압류 12,203,989원, 하나캐피탈 가압류 21,889,600원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 경매개시결정등기도 매각에 따라 정리되는 구조입니다.
② 임차관계 — 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상
현재 확인되는 임차인 등재 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 “임대관계는 미상임”이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 직접 점유나 임차인 부존재를 확정할 수는 없습니다.
특히 법원 현황조사서 및 매각물건명세서의 임차관계와 실제 현장 점유상태를 확인해야 예상 인수액 0원이라는 판단을 최종적으로 적용할 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 실거래보다 11.8% 높은 신건
전용면적 82.3㎡대의 실거래 내역은 총 6건이며, 그중 최근 12개월 거래 3건의 평균은 463,333,333원입니다. 전체 거래 평균은 468,333,333원이지만, 과거 거래가격이 섞인 전체 평균보다 최근 거래 평균과 최신 거래가격을 우선해 판단합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 82.3㎡ | 3 | 465,000,000원 |
| 2026.07 | 82.3㎡ | 3 | 465,000,000원 |
| 2026.06 | 82.3㎡ | 12 | 460,000,000원 |
| 2025.05 | 82.3㎡ | 11 | 450,000,000원 |
| 2023.03 | 82.3㎡ | 12 | 470,000,000원 |
| 2022.02 | 82.3㎡ | 2 | 500,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.3㎡대 | 3건 | 463,333,333원 |
| 전체 평균 | 82.3㎡대 | 6건 | 468,333,333원 |
2026.07의 465,000,000원 거래는 동일한 월·면적·층·금액으로 두 차례 수록돼 있습니다. 별개 계약인지 중복 기록인지 확인이 필요합니다. 최근 평균은 제시된 3건 기준 수치를 그대로 사용했습니다.
신건 최저가 518,000,000원은 최근 12개월 평균 463,333,333원의 111.8%입니다. 최근 평균보다 54,666,667원 높습니다. 가장 최근 거래가격인 465,000,000원과 비교해도 53,000,000원 높습니다.
더 중요한 지표는 최근 거래 추세 -2.1%입니다. 최근 거래가격이 과거 거래군보다 낮은 방향이라는 의미이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 기준으로 신건의 가격 경쟁력을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 권리·시세 재확인
현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 회차별 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 최저가는 414,400,000원, 2회 유찰 시 331,520,000원으로 설정돼 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 최근 시세 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 518,000,000원 | 111.8% | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 414,400,000원 | 89.4% | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 331,520,000원 | 71.6% | 0원 |
시세 대비 비율은 최근 12개월 평균 463,333,333원을 기준으로 계산했습니다. 유찰 후 가격은 가정된 최저매각가이며 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다. 인수액 0원 역시 현재 파악된 권리관계와 임차관계 확인을 전제로 한 추정입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 518,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 7,580,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 (을구 4번) | 237,240,000원 | 237,240,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 (을구 6번) | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 오케이저축은행 | 212,400,000원 | 212,400,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 12,203,989원 | 12,203,989원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 21,889,600원 | 21,889,600원 |
| 채권자 배당 합계 | 495,733,589원 | 495,733,589원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 14,686,411원 |
배당액은 제공된 채권최고액·청구금액 기준의 기계적 추정치입니다. 국민은행 을구 4번의 변경된 채권최고액 206,800,000원이 반영되지 않았고, 집행비용은 추정이며 당해세·최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당순위·배당금·소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
현재 신건 매각가를 가정한 예상배당에서는 채권자 배당 합계가 495,733,589원, 채권자 미배당액이 0원, 소유자 잔여금이 14,686,411원으로 계산됩니다.
다만 경매개시 채권자인 더블유케이2406유동화전문 유한회사의 청구금액은 199,444,303원인데, 회차별 시나리오에는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시됩니다. 해당 채권과 등기상 담보권 사이의 승계관계, 배당순위 및 배당표 반영 여부를 확인하기 전에는 신청채권자의 변제 여부를 확정할 수 없습니다.
⑥ 회차별 배당 부족액 분석
매각가격이 낮아질수록 후순위 채권자에게 돌아가는 배당재원이 줄어듭니다. 현재 가정에서는 신건 배당 부족액이 0원이지만, 1회 및 2회 유찰 가격을 적용하면 채권자 미배당액이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 518,000,000원 | 495,733,589원 | 0원 |
| 1회 유찰 | 414,400,000원 | 407,856,000원 | 87,877,589원 |
| 2회 유찰 | 331,520,000원 | 326,078,720원 | 169,654,869원 |
⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수119안전센터 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입과 주정차가 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치합니다. 정류장까지 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
- 도로. 남동측으로 약 16m 폭의 석수로, 북서측으로 약 8m 폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 18층 건물의 11층에 위치합니다. 도시가스 개별난방, 급배수설비, 승강기, 지하주차장 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역의 평탄한 사다리형 토지이며, 공시지가는 3,377,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 해당 사항이 없는 것으로 파악됩니다. 다만 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 시세자료상 단지는 77세대, 사용승인 관련 기준일은 2007.08.22입니다. 거래 표본은 6건으로 많지 않고 최근 가격 흐름은 -2.1%입니다. 단지명 불일치까지 있어 거래사례의 대표성과 환금성 판단에 유의해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 시세자료 단지명 확인. 등기상 동신벨로스와 실거래 자료상 동산벨로스가 같은 건물에 해당하는지 주소·건축물 정보로 대조하세요. 일치하지 않으면 시세 비교를 다시 해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 518,000,000원은 최근 평균 463,333,333원보다 11.8% 높습니다. 최근 거래 추세도 하락 방향이므로 감정가를 적정 매수가격으로 그대로 받아들이지 마세요.
- 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 가정가 414,400,000원과 2회 유찰 가정가 331,520,000원을 비교하되, 실제 매각 진행 상황과 당시 시세를 다시 확인하세요.
- 점유·임차관계. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 대항력 여부를 확인하세요.
- 근저당권 변경내역. 국민은행 을구 4번의 최초 채권최고액 237,240,000원과 변경된 206,800,000원의 관계를 배당분석에 반영해야 합니다.
- 신청채권자 확인. 경매개시 채권자인 더블유케이2406유동화전문 유한회사의 청구액 199,444,303원과 관련 담보권·채권승계관계를 확인하세요. 신청채권자 배당액 0원이라는 시나리오 표기도 검증이 필요합니다.
- 회생절차 및 말소 확인. 2025.08.13 회생절차폐지 관련 등기와 보전처분·회생절차개시등기 말소 여부를 원본으로 대조하세요.
- 관리비·명도비용. 장기 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분, 실제 점유자의 인도 협의와 명도 비용을 별도 점검하세요.
- 입찰보증금·매각조건. 매각기일 2026.10.27의 법원 공고에서 입찰보증금과 특별매각조건을 확인하세요.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원본을 대조한 후 실제 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 그러나 신건은 비싸다”
이 사건의 강점은 말소기준권리와 후순위 소멸 구조가 명확하다는 점입니다. 국민은행 근저당을 기준으로 추가 담보권과 가압류가 매각으로 소멸하며, 현재 추정되는 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 임대관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인의 존재 여부까지 확인됐다고 볼 수는 없습니다.
가격은 별개입니다. 감정가이자 최저매각가인 518,000,000원은 최근 실거래 평균 463,333,333원의 111.8%입니다. 최근 거래 추세는 -2.1%로 하락 방향이며, 비교 시세자료의 단지명도 확인이 필요합니다.
현재 신건에서는 적극적으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 우선 임차관계와 근저당 변경내역, 비교 단지의 동일성을 검증하고, 유찰 여부와 최신 거래가격을 살펴보는 접근이 합리적입니다. 유찰 후 최저가가 내려가더라도 실제 낙찰가격·권리관계·시장가격을 함께 판단해야 합니다.
결론은 권리 구조 양호, 현재 가격 경쟁력 부족, 확인사항 존재입니다. 신건 즉시 접근보다 검증 후 가격을 판단하는 것이 적절합니다.
