제주지방법원 2025타경9089. 제주시 화북이동 황사평마을회관 남측 인근에 위치한 토지 496㎡와 4층 건물입니다. 등기상 용도는 단독주택이지만 실제 공부와 이용상태를 살펴보면 1층은 제2종근린생활시설(사무소), 2~4층은 다가구주택으로 구성되어 있습니다. 따라서 일반적인 단독주택 한 채를 인도받는 경매와는 접근법이 다릅니다.

소유자는 고연숙과 채승보로 각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2018년 중소기업은행이 설정한 근저당권 576,000,000원이 말소기준이며, 이후 같은 은행의 추가 근저당과 홍주필의 근저당, 여러 압류·가압류가 이어졌습니다. 권리의 숫자는 많아도 말소기준 이후 권리라는 점에서는 정리가 가능한 구조입니다. 다만 그 사실만으로 입찰 가격의 경제성이나 점유자의 인도 가능성을 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행

핵심은 2018.09.03 설정된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 이후 설정된 중소기업은행의 추가 근저당권, 홍주필의 근저당권, 국가 압류, 신용보증기금·수협은행 등 가압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2019년 채승보 지분에 대한 강제경매개시결정은 취하되어 말소되었고, 2022년 제주은행의 120,000,000원 근저당권 역시 2024년에 해지·말소되었습니다. 또한 제주특별자치도의 지분 압류는 2026.02.11 해제되어 등기상 말소된 상태입니다. 이처럼 이미 말소된 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리를 구분해야 중복 계산을 피할 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 보증금 확인이 핵심

조사된 실제 임차인은 6명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 모두 전입 또는 신고일이 2018년 말소기준권리 이후이며, 현재 권리분석상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자 기재가 없는 임차인이 많고, 상가 임차인에 대해서는 사업자등록·점유·임대차 관계를 추가 확인해야 합니다.

대항력 판단은 기재된 전입·신고일과 2018.09.03 말소기준권리의 선후관계를 반영한 것입니다. 확정일자는 확인되지 않았으며, 우선변제권의 최종 인정 여부와 금액은 별도 검증이 필요합니다. 상가 임차인의 대항력은 사업자등록 및 건물 인도 등 실제 요건을 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,322,771,880원 가정)

감정가 그대로 낙찰되는 신건 시나리오에서는 집행비용과 선순위 근저당권 배당 후 신용보증기금에 일부가 돌아가지만, 나머지 후순위 채권자는 미배당이 발생합니다. 예상 채권총액은 1,605,653,818원이며, 채권자 배당총액은 1,307,144,161원입니다.

채권최고액 및 청구금액을 이용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 실제 피담보채무액, 공동담보 배당·안분, 조세 법정우선권, 소액임차인 최우선변제와 배당요구의 적법성 등을 반영한 확정 배당표가 아닙니다. 채권최고액 전액이 실제 채권액이라는 뜻도 아닙니다.

④ 유찰 시뮬레이션 — 가격 하락과 배당 부족

비교 실거래가가 확인되지 않는 상황에서 유찰에 따른 최저매각가 하락만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 아래 금액은 제공된 회차별 배당 시뮬레이션을 그대로 적용한 것으로, 실제 향후 매각기일과 최저매각가는 법원의 진행 결과에 따라 확인해야 합니다.

각 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 후순위 등기권리와 조사상 대항력 없는 임차인의 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되지 않는다는 전제에 따른 것입니다. 유찰되면 매각대금은 낮아지지만 채권자 미배당은 증가합니다. 가격이 낮아진다는 사실과 투자 가치가 높아진다는 결론은 별개입니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 1,322,771,880원을 검증해야 한다

이번 물건은 시세와 비교할 실거래 표본이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저매각가가 주변 거래가격보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 부족합니다. 감정가가 곧 시장에서 거래될 가격이라고 볼 수 없으며, 유찰 시 80% 또는 64%로 낮아지는 시나리오 역시 그 자체로 할인 매력을 입증하지 않습니다.

특히 이 물건은 토지 496㎡와 근린생활시설·다가구주택이 결합된 형태입니다. 단순한 아파트 평당가 비교보다 토지 가치, 건물 상태, 합법적인 이용 가능성, 실제 임대수익, 공실 및 명도비용을 함께 검토해야 합니다. 확인된 임대료는 주식회사시크릿아일랜드의 월 700,000원뿐이며, 나머지 임차인의 임대료와 대부분의 보증금이 확인되지 않아 건물 전체의 수익률도 산정할 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 제주시 화북이동 황사평마을회관 남측 인근. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 등 제반 교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 면적 496㎡, 지목 대, 평지·부정형. 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 326,800원/㎡가 기재되어 있으나 개별 토지의 실거래가를 의미하지는 않습니다.
• 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구. 가축사육제한구역, 하수처리구역, 토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다. 이용계획과 허가 대상 여부를 검토해야 합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로, 외벽은 스타코·치장벽돌·징크판넬 등으로 마감되어 있습니다. 승강기·시스템 냉난방·가스보일러 난방 및 태양광설비 등이 기재되어 있습니다.
• 매각 포함시설. 토지상의 담장·조경수는 토지에 포함 평가되며, 건물 4층 상부 다락과 지붕 태양광설비는 건물에 포함 평가됩니다. 토지·건물은 일괄매각 대상입니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 단, 건물 등기상 명칭과 일반건축물대장상 세부 용도는 구분하여 확인해야 합니다.
• 환금성. 주거·근린시설 복합 이용형 건물로서 입찰자는 임대수익과 자체 이용 가능성을 함께 평가해야 합니다. 비교 거래가 확인되지 않아 실제 매각·재매각 용이성은 현재 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 확인할 사항

• 말소기준권리 재확인. 2018.09.03 중소기업은행 근저당을 기준으로 건물뿐 아니라 공동담보 토지 등기사항도 확인하세요.
• 임차인 6명 실사. 201호·202호·301호·302호·1층 점유의 실제 계약관계와 퇴거 가능성을 확인하세요. 특히 202호 두 명의 관계는 별도 점검이 필요합니다.
• 미상 보증금·확정일자. 김혜영의 130,000,000원 외 보증금과 확정일자 기재가 부족합니다. 계약서 및 매각물건명세서 원본으로 검증하세요.
• 법인 임차인. 주식회사시크릿아일랜드의 사업자등록, 실제 사무실 이용, 임대차계약과 소유자·과거 채무자 관계를 확인하세요.
• 명도 비용. 인수권리 0원 예상과 명도 비용 0원은 다릅니다. 여러 점유자의 인도명령·퇴거 협의 및 예상 소요 비용을 검토하세요.
• 조세 및 최우선변제. 국가 압류와 과거 지방세 압류 이력이 있습니다. 조세 법정기일·우선순위 및 최우선변제 가능성을 반영한 배당표를 재산정하세요.
• 중복경매 확인. 2025타경9089와 2026타경10887의 진행관계, 매각범위, 기일 변경 여부를 확인하세요.
• 토지거래 허가·용도 검토. 토지거래계약에관한허가구역 및 자연녹지지역 규제를 확인하고, 취득 방식에 따른 허가·예외 적용 여부도 검토하세요.
• 건물·설비 상태. 승강기, 태양광설비, 다락, 냉난방설비의 상태와 유지관리 비용을 확인하세요.
• 시세 및 수익성. 유사 토지·근린생활시설·다가구주택의 최근 거래가와 실제 임대료·공실을 조사한 뒤 응찰가 상한을 산정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 낙찰”은 다르다

이 물건의 긍정적인 부분은 분명합니다. 2018년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 주요 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 별도의 인수권리가 기재되어 있지 않습니다. 따라서 현재 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 동시에 실제 임차인 6명, 다수의 미상 보증금, 같은 호실의 복수 임차인, 법인 관계인 가능성, 별도 경매개시결정, 채권자 미배당 298,509,657원이라는 확인 요소가 있습니다. 이 중 채권자 미배당은 자동 승계 위험이 아니라 배당 부족을 나타내지만, 임차관계와 명도는 실질적인 취득 비용에 영향을 줄 수 있습니다.

더 중요한 것은 가격입니다. 신건 최저매각가 1,322,771,880원이 시장에서 합리적인지 판단할 실거래 근거가 확보되지 않았습니다. 현재는 감정가 대비 할인이라는 논리로 접근하기보다, 시세·임대수익·명도 비용을 먼저 확인하는 편이 타당합니다.

결론은 권리 말소 구조는 양호하나, 임차관계와 가격 검증은 보류입니다. 명세서상 인수권리 없음만으로 높은 평가를 내리기 어렵습니다. 실제 점유 관계와 실거래 시세를 검증한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 종합 C등급의 신중검토 물건입니다.