제주지방법원 2025타경9260. 제주 한림읍 금악리의 토지 660㎡와 철근콘크리트구조 2층 단독주택이 경매에 나왔습니다. 소유자는 강백호이며, 2020년 애월신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 저당권·임차권·압류·가압류와 경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다.

겉으로 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 이후의 등기상 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 임차인의 주민등록도 말소기준보다 늦습니다. 하지만 동일인이 저당권자·임차권자·경매신청채권자로 동시에 등장하는 점, 그리고 그 저당권 채권액이 예상배당에 반영되지 않은 점이 이 물건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 관계인이 복잡하다

말소기준권리는 2020.06.04 애월신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 299,000,000원이며 토지 금악리 249-1을 공동담보로 설정했습니다. 해당 근저당권은 2026.07.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다. 권리 승계가 이루어진 것이므로 배당채권자와 실제 채권잔액을 최신 서류로 확인해야 합니다.

그보다 앞선 제주은행 근저당권 240,000,000원은 이미 말소되었습니다. 2019년 제주특별자치도 압류와 2020년 국가 압류도 각각 해제되어 등기부에서 말소된 상태입니다. 이후 설정된 김봉수 저당권, 임차권등기, 압류, 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

임차인 분석 — 대항력 없음, 배당과 점유는 별도 확인

실제 임차인은 김봉수 1명으로 파악됩니다. 주택 전부에 관해 임차권등기를 마쳤으며, 임대차계약일자는 2023.02.25, 점유개시일은 2023.05.13, 주민등록일은 2023.06.01, 확정일자는 2023.06.07입니다.

한편 2025.08.06 저당권은 금악리 249-1 외에도 금악리 249-120 및 249-122를 공동담보로 기재하고 있습니다. 공동담보의 권리관계와 실제 경매목록에 포함된 필지, 다른 담보물의 처분·배당 여부도 함께 확인할 필요가 있습니다.

② 가격 판단 — 감정가가 곧 시세는 아니다

현재 최저매각가는 686,230,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매각조건상 인수액을 0원으로 전제하면 현재 최저가에 낙찰될 때의 실질취득 기준금액도 686,230,000원입니다. 여기에는 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용이 포함되지 않습니다.

그러나 이 단독주택과 토지의 적정 시세를 확인할 만한 비교 실거래가격이 확정되지 않아, 최저가가 주변 거래가격보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 특히 토지 660㎡에 수영장·태양광설비 등 부대시설이 포함된 개별 단독주택은 대체 가능한 비교물건의 선정이 중요합니다.

회차별 금액은 제시된 매각 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 낙찰을 뜻하지 않습니다. 실질취득 기준은 매각대금과 인수권리만 반영한 금액입니다.

③ 예상배당표 (매각가 686,230,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용과 애월신용협동조합 근저당권 299,000,000원, 하나캐피탈 가압류 16,487,540원을 반영했습니다. 이 계산만 보면 채권 부족액은 0원이고 소유자 교부금이 361,480,160원으로 표시됩니다.

그러나 김봉수 저당권의 등기 원문에는 채권액 400,000,000원이 명시되어 있음에도 예상배당금은 0원입니다. 김봉수의 임차보증금과 국가·국민건강보험공단의 압류 관련 배당액도 확정적으로 반영된 계산이 아닙니다. 따라서 아래 표는 확정 배당예상액이 아닌 제한적인 가계산으로 읽어야 합니다.

근저당권은 채권최고액 기준으로 반영되어 있습니다. 김봉수 저당권 400,000,000원은 등기상 채권액이며, 임차보증금 400,000,000원과 동일한 경제적 채권인지 불명확합니다. 두 금액을 독립 채권으로 합산한 배당은 산정하지 않았습니다. 당해세, 압류채권, 임차보증금의 실제 배당액 등에 따라 잔여금은 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금악초등학교 북동측 원거리에 위치합니다. 주변은 농지·임야·주택 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하지만 인근 버스정류장 등이 미비합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통여건을 보통으로 판단했습니다. 대중교통 의존 수요보다는 차량 이용 여건을 함께 검토해야 합니다.
• 토지. 면적 660㎡, 지목 대, 평지, 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)이며 공시지가는 96,900원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 단독주택입니다. 외벽은 라임스톤 등으로 마감되어 있고, 창호는 샷시창호 등입니다.
• 부대시설. 냉난방·급배수·위생·전기설비와 확장형 발코니, 중이층구조물, 태양광발전설비, 수영장, 데크, 담장 등이 평가에 반영되었습니다. 유지관리 상태와 실제 사용 가능 여부가 중요합니다.
• 토지이용규제. 계획관리지역이며 경관보전지구5등급, 생태계보전지구4-2등급, 지하수자원보전4등급 등에 해당합니다. 건축계획심의대상구역에 저촉되므로 증축·용도변경 등 향후 활용 계획을 검토할 때 관련 제한을 확인해야 합니다.
• 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물·수목의 정확한 경계와 소유권은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 토지와 부대시설을 갖춘 개별 단독주택으로, 일반적인 공동주택과 달리 동일 조건의 거래 비교가 쉽지 않습니다. 입지·시설 관리부담·토지 규제에 따른 수요 차이가 발생할 수 있어 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 김봉수 400,000,000원 저당권 검증. 저당권의 실제 채권잔액, 발생 경위, 배당순위, 배당요구 및 채권계산서를 확인해야 합니다. 예상배당에서 0원으로 처리된 이유가 가장 중요합니다.
• 동일인 임차권·저당권 중첩 확인. 김봉수의 임차보증금 400,000,000원과 저당권 채권액 400,000,000원이 동일 채권인지 별개 채권인지 확인하고, 임대차계약의 실제 성립과 금전수수 관계를 검증해야 합니다.
• 2020년 근저당권 양수인 확인. 애월신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 채권자, 실제 채권잔액 및 배당채권자 지위를 확인해야 합니다.
• 경매개시결정 중첩 확인. 김봉수의 2025.12.24 임의경매개시결정과 애월신용협동조합의 2026.04.17 임의경매개시결정이 함께 존재합니다. 각 사건의 청구채권과 경매 진행 관계를 대조해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 김봉수는 선순위 근저당권에 대한 대항력이 없는 것으로 파악되지만, 실제 점유 여부와 현재 점유자, 인도 절차 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 보증금 인수 0원과 명도비용 0원은 같은 뜻이 아닙니다.
• 세금·압류채권 확인. 제주세무서장 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 등 실제 배당순위에 영향을 줄 수 있는 채권을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물·수목·시설 확인. ㄱ~ㄷ 건물, 수목, 전기차 충전기, 수영장, 태양광발전설비 등의 매각 포함 범위, 소유권과 관리상태를 실사해야 합니다.
• 공동담보 토지 확인. 금악리 249-1 외에 저당권 공동담보로 기재된 249-120, 249-122의 권리와 경매범위를 확인하고, 실제 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 주변 단독주택 및 토지의 최근 거래가격과 개별 시설의 유지관리비용, 매각 가능성을 확인해야 합니다. 신건 최저가 686,230,000원을 곧바로 적정 가격으로 보아서는 안 됩니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권계산서, 매각목록을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 없지만, 검증 없이 들어갈 물건도 아니다”

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 임차인에게 선순위 대항력이 없다는 점입니다. 매각물건명세서에 인수권리가 없고 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시되어 있으므로, 등기상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.

그러나 4억 원 저당권과 4억 원 임차권이 동일인에게 집중되어 있는 복잡한 채권관계는 분명한 검증 대상입니다. 특히 저당권의 채권액이 등기에 명시되어 있는데도 배당에서 제외된 가계산은 소유자 잔여금과 채권별 회수 가능성을 왜곡할 수 있습니다. 보증금 인수 위험이 낮다는 판단과 배당관계가 명확하다는 판단은 전혀 다릅니다.

가격도 마찬가지입니다. 감정가 686,230,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거는 아직 확인되지 않았습니다. 개별 단독주택의 환금성, 제시외물건의 소유관계, 토지이용규제와 부대시설의 관리부담을 고려해야 합니다.

결론은 권리 인수 위험은 제한적이나, 채권관계·배당순위·가격 적정성 검증 전에는 입찰 보류입니다. 핵심은 최저가가 아니라 김봉수의 저당권과 임차권이 실제로 어떤 채권관계에 기초하는지, 그리고 이 단독주택과 토지가 시장에서 얼마에 거래될 수 있는지입니다.