수원지방법원 2025타경101578. 경기도 안양시 동안구 평촌동 초원아파트 704동 911호가 경매로 나왔습니다. 지상 15층 중 9층에 위치한 아파트로, 감정평가상 거실·주방과 방 2개, 화장실 등의 구조입니다.

이 사건의 특징은 2021년 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 600,000,000원으로 감정가보다 크지만, 해당 근저당권이 말소기준권리이며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권최고액이 낙찰자에게 그대로 이전되는 것은 아닙니다.

현재 소유권은 2025년 상속을 원인으로 황정미·황정숙·황정환이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 한국주택금융공사가 근저당권 실행을 위한 임의경매를 신청한 사건으로, 권리관계 자체보다도 주택연금 관련 특수등기의 처리와 점유 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 특수등기는 확인

말소기준권리는 2021.06.18 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액 600,000,000원, 채무자는 이은자입니다. 이 근저당권과 그 실행에 따른 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

등기부에는 과거 여러 금융기관의 근저당권과 가압류, 경매개시결정 이력이 있지만 대부분 이미 말소되었습니다. 특히 과거 중소기업은행·삼성생명보험 등의 근저당권을 현재 존속하는 선순위 인수권리로 오인하지 않아야 합니다.

임차인 신고는 0명이며, 확인된 임차보증금 인수액은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상이고 점유자가 명확하게 확인된 상태는 아닙니다. 따라서 소유자 점유 또는 완전 공실이라고 단정할 수 없으며, 실제 거주자와 전입세대, 현황조사 내용을 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 실거래 평균의 85.6%

인근 동일 평형 실거래 비교 대상으로 확인되는 단지는 초원부영이며, 총 1,743세대, 사용승인일은 1992.10.15입니다. 비교 표본의 전용면적은 37.85㎡로, 최근 12건 실거래가를 기준으로 가격 수준을 살펴봅니다.

최근 거래의 최저가는 445,000,000원, 최고가는 580,000,000원입니다. 평균은 517,333,333원이며, 가장 최근인 2026년 9월 거래가는 515,000,000원입니다.

이번 경매 최저가는 443,000,000원입니다. 최근 평균과 비교하면 74,333,333원 낮고, 최신 거래가와 비교해도 72,000,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 비율은 85.6%로, 신건 단계에서도 비교적 뚜렷한 가격 차이가 확인됩니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 반복 유찰이 일반적이라는 전제보다는, 신건 자체의 가격 경쟁력과 실제 응찰 경쟁 가능성을 함께 살피는 접근이 적절합니다.

③ 예상배당표 (매각가 443,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 600,000,000원을 기준으로 한 기계적 배당 추정입니다. 실제 확정채권액과 배당 순위, 집행비용 및 조세채권 등에 따라 최종 배당은 달라집니다. 당해세 및 최우선변제 항목은 별도 확인이 필요합니다.

이 추정에서는 매각대금 443,000,000원 중 집행비용 6,830,000원을 제외한 436,170,000원이 한국주택금융공사에 배당되고, 채권최고액 기준 163,830,000원의 미배당이 발생합니다.

다만 실제 경매 신청 청구액은 217,056,600원으로, 채권최고액 600,000,000원과 차이가 있습니다. 채권최고액은 실제 확정채무액과 같지 않으므로 위 예상배당을 확정적인 지급액으로 해석하면 안 됩니다. 채권계산서와 배당요구 내역 확인이 필요합니다.

회차별 배당 시나리오

회차가 내려갈수록 채권자의 미배당 예상액은 증가하지만, 근저당권 소멸 구조가 유지되는 한 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 위 회차별 가격은 실제로 유찰이 발생했다는 뜻이 아니라 향후 가격 변화를 가정한 시나리오입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 본건은 경기도 안양시 동안구 평촌동 소재 동안고등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지여건은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 평촌역이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 지상 15층 아파트이며 본건은 9층입니다. 1992.10.15 사용승인되었고 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 가장형 평지의 아파트 부지로, 북동측 광대로, 북서측 및 남동측 중로, 남서측 보행자도로와 접합니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약에관한허가구역·개발행위허가제한지역 등으로 지정되어 있습니다. 교육환경보호구역 관련 사항도 존재하므로 실제 적용 규제와 경매 취득 시 허가·이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 4,750,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 초원부영은 1,743세대 규모이며, 최근 동일 평형 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 존재하지만 가격 편차가 커, 개별 세대의 상태와 매도 시점에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.06.18 접수 제88370호 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각으로 소멸하는 권리와 이미 말소된 과거 권리를 구별하세요.
• 주택연금 금지사항등기 확인. 갑구 2-3 금지사항등기의 매각 후 처리, 말소 절차, 한국주택금융공사 관련 서류를 확인하세요. 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 실제 점유자를 확인하고 명도 필요 여부를 판단하세요.
• 상속 공유관계. 황정미·황정숙·황정환이 각 3분의 1씩 소유하고 있습니다. 상속등기와 매각 대상 범위, 이해관계인의 권리관계를 확인하세요.
• 실거래 시세 대조. 최저가는 최근 평균의 85.6%이지만 최저 실거래와의 차이는 크지 않습니다. 같은 동·평형의 층별 가격과 내부 상태를 추가로 비교하세요.
• 채권액·배당 확인. 한국주택금융공사 근저당 채권최고액 600,000,000원과 경매 청구액 217,056,600원은 다릅니다. 실제 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 및 개발행위허가제한지역 등의 지정 내용을 관할기관에 확인하고, 경매 취득과 향후 처분에 미치는 영향을 검토하세요.
• 관리비·명도비용. 공용부분 체납관리비, 실제 점유자의 이사 협의, 인도명령 또는 명도소송 필요 여부를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.10.27 매각기일 전에 사건 진행상태, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 내역을 다시 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후 판단”

평촌 초원아파트 704동 911호의 강점은 분명합니다. 최저매각가 443,000,000원은 최근 실거래 평균 517,333,333원의 85.6%입니다. 최신 거래가 515,000,000원과 비교해도 낮아, 신건 단계에서 가격 메리트를 검토할 근거가 있습니다.

권리 측면에서는 임차인 신고가 없고, 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준권리여서 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점이 긍정적입니다. 그러나 주택담보노후연금 관련 금지사항등기는 일반적인 주택담보대출과 다른 확인사항이며, 상속 공유관계와 실제 점유상태도 살펴야 합니다.

단지 평균 유찰 횟수가 0.0회인 만큼 무조건 유찰을 기다리기보다는 현재 가격과 권리 위험을 함께 평가해야 합니다. 특히 최근 거래가의 편차가 커서 평균과 최저매각가의 차액을 곧바로 수익으로 생각해서는 안 됩니다.

종합 판단은 가격 우위가 있는 조건부 관심 물건입니다. 가격 측면에서는 긍정적이지만, 주택연금 관련 등기 정리와 점유관계, 규제사항이 명확해진 뒤 입찰 여부와 응찰 상한을 결정하는 것이 적절합니다.