수원지방법원 안양지원 2025타경101609. 경기도 안양시 만안구 안양동의 미목연 2층 202호, 전용 57.48㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 한대산으로, 2021년 8월 매매계약에 따라 310,000,000원에 취득했습니다. 이후 제이비우리캐피탈의 가압류와 국민건강보험공단·안양시의 압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 2023.07.14. 제이비우리캐피탈 가압류입니다.

권리분석에서 중요한 점은 이 말소기준보다 앞서 전태영의 주민등록과 확정일자가 존재한다는 사실입니다. 전태영은 2022.02.22. 전입했으며 확정일자는 2022.02.03.입니다. 따라서 원칙적으로 대항력을 갖춘 선순위 임차인에 해당하고, 보증금 중 배당받지 못한 잔액이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다. 다만 이후 제출된 승계인의 확약서가 그 승계 위험을 해소하는 핵심 자료입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인

등기상 제이비우리캐피탈의 가압류, 국민건강보험공단·안양시의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 신탁등기 및 2023년 강제경매개시결정은 이미 말소된 이력이 있습니다. 다만 압류 관련 조세·공과금의 배당 순위와 매수인 부담 여부는 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 전태영과 김재훈을 분리해서 판단

실제 임차인·점유 관련 기재는 2명입니다. 주택도시보증공사는 전태영 주택임차권의 승계인으로, 보증금을 별도로 더하는 독립적인 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래가를 현재 시세로 믿으면 안 된다

미목연의 확인되는 실거래는 2021.08. 전용 57.48㎡, 2층, 310,000,000원 거래입니다. 대상 호수의 소유권이전 거래와 일치하는 과거 가격입니다. 거래 건수가 1건에 불과하고 시점도 오래되어 이를 2026년 현재의 최근 12개월 시세로 사용할 수 없습니다.

확약이 유효한 경우 실질취득 기준 금액은 308,000,000원으로, 2021년 거래가 310,000,000원의 99.4%입니다. 그러나 5년 전 거래보다 2,000,000원 낮다는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현재 가격 추세나 최근 실거래 수준을 확인할 최신 거래 표본이 부족합니다.

반대로 확약이 없었다면 신건 매각가 308,000,000원에 미배당 보증금 27,112,000원이 추가되어 계산상 실질취득은 335,112,000원입니다. 이는 확인되는 과거 거래가 310,000,000원을 초과합니다. 이 물건에서 가격 비교 전에 확약의 효력부터 확인해야 하는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)

제공된 추정 배당표 기준입니다. 집행비용 5,112,000원을 공제한 302,888,000원이 임차보증금 우선변제에 배정되고, 계산상 부족액은 27,112,000원입니다. 주택도시보증공사의 승계 청구는 전태영 보증금 관련 권리이므로 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 배당은 배당요구·채권승계·당해세·법원 배당순위 확정에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다

대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 확약이 없다면 저가 낙찰이어도 실질취득 총액은 보증금 330,000,000원 부근에 머무릅니다. 반면 확약이 유효하면 전태영 관련 인수액은 회차와 관계없이 0원입니다.

확약 전 인수액은 각 회차별 예상 집행비용을 공제한 배당 부족액에 따른 계산값입니다. 확약 미적용 실질취득에 반영된 차액은 집행비용에 해당하며, 이 금액을 매수인이 별도로 집행비용으로 납부한다는 뜻은 아닙니다. 확약 적용 시 전태영 임차권에 대한 실질취득 기준은 해당 회차의 낙찰가입니다. 취득세·등기비용·명도비·체납 관리비 및 김재훈 관련 미확인 부담은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안양초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 다세대·단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.12.27. 준공된 철근콘크리트 건물의 2층 202호입니다. 도시가스 난방, 승강기, 화재탐지·옥내소화전 및 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 도로. 서남측과 서북측으로 폭 약 6m 포장도로에 접하고, 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역은 지정 대상과 기간을 포함해 별도 확인해야 합니다.
• 공시지가·하자. 공시지가 3,083,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시 없음으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모이고 확인 가능한 실거래가 2021년 1건에 그쳐 현재 거래 유동성 평가가 어렵습니다. 경매 평균 유찰 4.3회 통계도 보수적 접근의 이유입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.15.자 주택도시보증공사 확약서의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 및 적용 범위를 법원 원본과 대조해야 합니다.
• 임차권 승계관계 확인. 전태영의 주택임차권과 주택도시보증공사 승계 범위, 배당요구 및 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 승계 보증금을 중복 계산하면 안 됩니다.
• 김재훈 별도 조사. 2025.03.21. 전입 외에 보증금·확정일자·점유 개시·실제 계약관계가 미상입니다. 명세서 보완과 현장 조사를 통해 독립된 임차관계 또는 인도 장애 여부를 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 2021.08. 거래가 310,000,000원을 2026년 현재 시세로 간주하지 말고 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래, 매물 호가와 실제 거래 가능 가격을 대조해야 합니다.
• 유찰과 입찰가. 평균 유찰 4.3회라는 통계를 참고하되, 다음 회차의 실제 최저가와 매각 진행 여부를 확인한 뒤 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 압류·공과금. 국민건강보험공단 압류와 안양시 압류가 있으므로 당해세, 교부청구, 조세 우선순위 및 미납 관리비를 점검해야 합니다.
• 점유·명도. 등기상 임차권등기의 말소와 실제 점유자의 퇴거는 별개입니다. 현장 점유 상태 및 인도명령·명도 소요 비용을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 호재지만, 신건 입찰의 면죄부는 아니다”

안양 미목연 202호의 핵심은 분명합니다. 330,000,000원 선순위 임차보증금이 최저가 308,000,000원을 초과하지만, 승계인 주택도시보증공사의 2026.09.15. 확약서로 전태영 임차권의 미배당 보증금을 매수인이 부담하지 않도록 정리한 사건입니다. 해당 확약의 효력이 확인된다면 룰상 계산액 27,112,000원은 실제 인수액이 아니며, 전태영 관련 인수는 0원입니다.

하지만 다른 점유자인 김재훈의 권리관계는 여전히 불명확하고, 확인된 과거 거래 310,000,000원은 2021년 가격에 불과합니다. 308,000,000원 신건 최저가가 이보다 0.6% 낮아도 현재 시세에 비해 싸다는 결론은 낼 수 없습니다. 8세대 규모와 평균 유찰 4.3회 통계까지 감안하면 가격 검증과 환금성 확인이 중요합니다.

결론은 권리 조건부 개선, 가격 판단 보류입니다. 주택도시보증공사의 확약 효력을 원본으로 확인하고 김재훈 관련 미상 위험을 해소한 뒤, 실제 최신 시세와 비교하여 유찰 후 접근 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 확약을 확인하지 못한 상태에서는 최저가만 보고 저가 물건으로 평가해서는 안 됩니다.