수원지방법원 2025타경52268. 광주시 쌍령동 월드빌라 2층 202호, 대상면적 82.65㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김아현은 2020.10.30. 거래가액 253,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2021.04.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 말소기준 뒤의 가압류·압류·현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차인입니다. 이상수는 확정일자 2020.10.08., 전입·점유 2020.10.30.로 말소기준보다 앞서 대항력을 갖췄고, 임차보증금은 소유자의 취득 거래가와 같은 253,000,000원입니다. 최저가가 크게 내려가더라도 확약이 없다면 미배당 보증금이 늘어나 총부담이 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 다만 이 사건에는 그 결과를 바꾸는 확약서가 제출돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52268 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 84-20 월드빌라 2층 202호 도로명: 경기도 광주시 중앙로14번길 10-18 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 대상면적 82.65㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 규모 / 사용승인 | 총 6세대 · 2017.03.09. |
| 소유자 | 김아현 (2020.10.30. 소유권이전 · 거래가액 253,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (5회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
등기상 2020.07.31. 설정된 모현농업협동조합 근저당권 72,000,000원은 2020.10.30. 해지로 이미 말소됐습니다. 2021.04.08.과 2021.04.15. 기입된 대한채권관리대부·예스자산대부의 강제경매개시결정도 각각 2022.11.07.과 2022.10.24. 말소돼 현존하는 인수 권리가 아닙니다.
따라서 등기상 말소기준은 2021.04.22. 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 대한채권관리대부, 예스자산대부, 농업협동조합자산관리회사의 가압류와 전주시 압류, 주택도시보증공사의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이상수의 전입·점유는 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 소멸하더라도 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 사용 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 | 결론 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상수 실제 임차인 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 253,000,000원 | 2020.10.30. 2020.10.08. | 대항력 有 우선변제 | 실질 인수 0원* 대항력 포기·말소 확약 |
| 시보증 보증기관 승계 신고 | 이상수 보증금 승계 | 별도 합산 없음 | 2020.10.30. 2020.10.08. | 승계·중복 우선변제 | 실제 임차인 아님 보증금 중복 합산 금지 |
실제 임차인은 이상수 1명입니다. 시보증의 신고는 이상수 보증금에 대한 보증기관의 대위·승계 신고이므로 별도의 임차보증금이나 두 번째 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 배당요구는 이상수 2022.12.05., 시보증 2025.05.21.에 각각 이뤄졌습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 117,110,000원으로 감정가 239,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 확약이 없었다면 현재 회차의 임차보증금 미배당액은 138,329,540원이고, 낙찰가와 합친 룰상 총부담은 255,439,540원입니다. 이는 보증금 253,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담이 거의 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 없을 때 인수 | 룰상 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰·49% | 117,110,000원 | 138,329,540원 | 255,439,540원 | 117,110,000원 |
| 6회 유찰 시 감정가 39% | 93,688,000원 | 161,398,384원 | 255,086,384원 | 93,688,000원 |
| 7회 유찰 시 감정가 31% | 74,950,400원 | 179,798,707원 | 254,749,107원 | 74,950,400원 |
이번 사건은 확약 때문에 실질취득액이 최저가와 같아지지만, 그것만으로 현재 최저가가 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다. 소유자의 2020년 취득 거래가액은 253,000,000원이고 감정가는 239,000,000원이지만, 최근 비교 거래가격은 확인되지 않습니다. 특히 월드빌라의 경매 이력은 평균 5.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타나므로 낮은 최저가는 환금성 위험과 함께 해석해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 1. 임차인 이상수 보증금 | 253,000,000원 | 114,670,460원 |
| 2. 모현농업협동조합 근저당 | 72,000,000원 | 0원 |
| 3. 대한채권관리대부 경매개시결정 | 253,000,000원 | 0원 |
| 4. 예스자산대부 경매개시결정 | 253,000,000원 | 0원 |
| 5. 대한채권관리대부 가압류 | 13,832,449원 | 0원 |
| 6. 예스자산대부 가압류 | 13,373,115원 | 0원 |
| 7. 농업협동조합자산관리회사 가압류 | 20,513,607원 | 0원 |
| 8. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용 2,439,540원을 제외하고 이상수 보증금에 114,670,460원이 배당되는 구조입니다. 원칙상 부족분은 138,329,540원이지만, 2026.04.08. 확약에 따라 이상수·주택도시보증공사 청구분의 실질 인수는 0원*입니다. 모현농업협동조합 근저당과 2021년 경매개시결정 2건은 이미 말소된 등기입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 쌍령동 쌍령1동마을회관 동측 인근으로, 다세대·단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 노선버스정류장의 위치와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕·평지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2017.03.09.이며 기본 위생·급배수·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 사다리형 평지의 다세대주택 부지로, 북서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등에 포함됩니다. 공시지가는 704,600원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 감정평가서상 실제 이용상태는 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.08.자 확약서의 제출 주체, 사건번호, 임차보증금, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 문구를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 승계 범위 확인. 이상수의 보증금 253,000,000원 전부가 주택도시보증공사에 승계됐는지와 확약 적용 범위를 확인하세요.
- 점유 재조사. 확약은 해당 임차인에게만 적용됩니다. 현장 점유자, 전입세대, 외국인체류확인서와 새로운 임대차 여부를 다시 확인하세요.
- 임차권등기 말소 절차. 미배당 상태에서도 주택도시보증공사가 실제 말소서류 제공과 말소등기 절차에 협조하는지 확인하세요.
- 환금성 검토. 총 6세대 다세대주택, 평균 5.0회 유찰, 매각률 0.0%를 반영해 보유기간과 재매각 가능성을 보수적으로 계산하세요.
- 현황·관리비 확인. 실제 이용상태, 내부 상태, 공용부분 관리비와 수도·가스 등 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역을 포함한 토지이용 규제가 실제 취득·이용계획에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 확약으로 풀렸지만, 환금성은 남는다
이 물건은 서류만 단순하게 보면 보증금 253,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가에서 부족분 138,329,540원을 떠안을 수 있는 고위험 인수형입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 확약이 없다면 실질부담은 약 2.55억원으로 거의 변하지 않습니다.
그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 결론이 달라졌습니다. 해당 확약이 유효하게 이행되는 한 매수인 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득은 117,110,000원입니다. 다만 5회 유찰, 총 6세대 다세대주택, 경매 매각률 0.0%라는 지표를 고려하면 권리 해소와 가격·환금성 검증을 분리해야 합니다. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 확약서의 완전한 이행 가능성과 향후 매도 가능성입니다.
* 실질 인수 0원 판단은 주택도시보증공사가 양도 전 임차인 이상수의 보증금에 관해 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 전제로 합니다. 해당 확약 밖의 별도 임차인이나 점유관계가 확인될 경우에는 별도의 인수 위험 분석이 필요합니다.