수원지방법원 2025타경101660. 안양시 만안구 안양동 미담채 5층 503호, 전용 32.48㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 얼핏 보면 감정가 236,000,000원의 신건이고, 유찰을 기다리면 입찰가격이 내려갈 것으로 기대하기 쉽습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가가 아니라 임차보증금을 먼저 봐야 하는 사건입니다. 박경민의 전입일은 2020.09.18, 확정일자는 2020.08.04로, 말소기준권리인 2023.05.16 수원시 압류보다 앞섭니다. 임차권등기와 배당요구도 확인되며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 부족분을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.
가격 측면의 부담도 큽니다. 미담채 최근 12개월 실거래 평균은 173,150,000원, 최신 거래가는 161,300,000원입니다. 신건 최저가 자체가 최근 평균의 136.3%인데, 인수액을 더한 실질취득은 약 142.1%입니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 25.0% 낮아진 추세까지 고려하면 가격 경쟁력은 더욱 취약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경101660 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안양시 만안구 안양동 695-90 미담채 5층 503호 도로명: 경기도 안양시 만안구 안양로343번길 18-1 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) |
| 전용면적 | 32.48㎡ · 5층 건물 중 5층 503호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 경사지붕 · 다락방 조사됨 |
| 소유자 | 김대성 (2020.10.08 소유권 이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 박경민 / 242,000,000원 |
| 임차인 / 보증금 | 박경민 1명 / 242,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.16 수원시 압류 (갑구 5번) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 인수되는 보증금을 구분하라
가장 먼저 볼 부분은 2023.05.16 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 과거 수협은행 근저당은 2020.08.05 이미 말소됐고, 2022년 국세 관련 압류 역시 2022.08.23 말소됐습니다. 이후의 수원시 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 박경민의 임차보증금은 다릅니다. 전입 및 점유개시가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자와 배당요구가 있으며, 매각물건명세서에도 미변제 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다. 임차권등기가 매각 절차에서 정리되는 것과 보증금 잔액에 대한 매수인 책임이 없어지는 것은 같은 의미가 아닙니다.
임차인 분석 — 보증금 242,000,000원 인수형
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
| 박경민 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 242,000,000원 | 전입·점유: 2020.09.18 확정일자: 2020.08.04 임차권등기·배당요구: 2024.01.02 | 대항력 있음 우선변제권 있음 승계신고 아님 배당 부족분 매수인 인수 |
주택도시보증공사는 별도의 가압류 채권자로 등장하지만, 이를 추가 임차인이나 보증금 승계신고자로 계산하지 않습니다. 실제 확인되는 임차인은 박경민 1명이며, 같은 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 3,906,000,000원과 임차보증금의 관계는 원본 채권관계 서류를 통해 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최신 거래는 1.61억, 실질취득은 약 2.46억
미담채는 2019.11.18 준공된 16세대 규모의 주택입니다. 인근 비교 거래는 전용 29.43~30.03㎡로, 본건 전용 32.48㎡와 면적 차이가 있습니다. 따라서 개별 면적·층·다락방 조건을 감안해야 하지만, 최근 거래 수준과 감정가 사이의 차이가 상당하다는 점은 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 (최신) | 29.43㎡ | 4 | 161,300,000원 |
| 2025.11 | 29.78㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2022.08 | 30.03㎡ | 5 | 250,000,000원 |
| 2021.11 | 29.60㎡ | 4 | 212,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 173,150,000원 |
| 전체 거래 평균 | — | 4건 | 202,075,000원 |
전체 거래 평균은 202,075,000원이지만, 여기에 2022년의 250,000,000원 거래와 2021년의 212,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 이를 현재 시세처럼 적용하면 가격을 높게 평가할 위험이 있습니다. 실제 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 173,150,000원과 2026.07 최신 거래 161,300,000원을 우선해야 합니다.
신건 최저가 236,000,000원은 최근 평균의 136.3%입니다. 여기에 인수보증금까지 반영한 실질취득 246,104,000원은 최근 평균의 약 142.1% 수준입니다. 최신 실거래가와 비교하면 그 격차는 더 큽니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 25.0% 하락한 추세이므로, 과거 고가 거래를 근거로 현재 신건 가격을 정당화하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 박경민 보증금 우선변제 | 242,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 갑구 6번 가압류 | 3,906,000,000원 | 0원 |
| 3. 박경민 강제경매개시결정 관련 청구 | 242,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
236,000,000원 + 10,104,000원 = 246,104,000원
이는 보증금 242,000,000원에 추정 집행비용 4,104,000원이 더해진 수준입니다. 취득세·등기비용 등 기타 매수 비용은 별도입니다.위 배당은 집행비용 추정치와 임차인 우선변제를 반영한 계산입니다. 실제 배당은 조세채권, 배당순위, 채권확정, 법원 배당표 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 수원시 압류와 관련한 세금의 성격 및 법정기일을 확인해야 합니다. 박경민의 임차보증금과 강제경매 청구액을 서로 독립적인 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어져도 실질취득은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 236,000,000원 | 231,896,000원 | 10,104,000원 | 246,104,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 188,800,000원 | 185,356,800원 | 56,643,200원 | 245,443,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 151,040,000원 | 148,125,440원 | 93,874,560원 | 244,914,560원 |
여기가 이 사건의 핵심입니다. 2회 유찰을 가정하면 낙찰가는 151,040,000원으로 내려갑니다. 이 금액만 보면 최근 시세 173,150,000원보다 낮습니다. 하지만 매수인이 인수하는 미배당 보증금은 93,874,560원으로 증가합니다. 결국 실질취득은 244,914,560원으로, 여전히 최근 실거래 평균을 크게 웃돕니다.
즉, 유찰로 낮아진 낙찰가격만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금이 유지되고 배당 부족분을 인수하는 이상, 총취득 부담은 사실상 보증금 수준으로 고정됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안양여고사거리 남서측 인근에 위치합니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 주변 환경은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 근거리에 버스정류장 및 지하철 1호선 안양역이 있어 대중교통 이용 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다. 다락방이 있는 것으로 조사됐으므로 실제 이용상태와 감정평가서 내부구조도를 대조해야 합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·도시교통정비지역·상대보호구역 등 제한이 있습니다. 공시지가는 2,461,000원/㎡이고, 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 현재 적용 여부와 허가 대상은 별도 확인이 필요합니다.
- 도로·상태. 동측 약 6m 포장도로에 접하고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 16세대 규모이며 확인되는 실거래는 4건입니다. 거래 표본이 적고 최근 하락 추세가 뚜렷합니다. 경매 통계상 평균 유찰 8.1회와 낙찰률 0.0% 역시 환금성에 불리한 지표입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 확정. 매각물건명세서상 임차인 박경민의 미배당 보증금 인수 조항을 반드시 재확인하세요. 낙찰가와 별개로 인수금액을 계산해야 합니다.
- 배당액 재검증. 신건 기준 예상 인수 10,104,000원은 추정 배당표에 따른 금액입니다. 조세채권과 실제 배당순위에 따라 금액이 바뀔 수 있습니다.
- 임대차 실질 확인. 박경민의 임대차계약서, 보증금 지급증빙, 전입·점유내역, 임차권등기 및 강제경매 신청서류를 대조하세요. 동일인의 중복 권리행사 여부도 확인해야 합니다.
- 권리관계 확인. 수원시 압류의 조세채권 내용, 주택도시보증공사 가압류의 청구원인, 실제 배당요구 관계를 확인하세요.
- 시세 착시 경계. 과거 250,000,000원 거래보다 최근 173,150,000원 평균과 161,300,000원 최신 거래를 우선 적용하세요. 비교 거래와 본건의 면적 차이도 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 낙찰가 188,800,000원 또는 151,040,000원만 보고 저가매수로 판단하면 안 됩니다. 각 회차의 보증금 인수액을 반드시 합산하세요.
- 현장·관리비. 다락방의 상태, 실제 점유자, 공용부분 관리비 체납, 건물 유지관리 상태를 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 최신 실거래 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 싸져도, 실질취득은 싸지지 않는다”
이 물건의 핵심은 단순합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 242,000,000원이 신건 최저가 236,000,000원보다 큽니다. 배당에서 부족한 금액은 매수인이 인수하므로, 최저가가 낮아질수록 인수액이 늘어납니다.
현재 실질취득은 약 246,104,000원, 2회 유찰을 가정해도 약 244,914,560원입니다. 반면 최근 12개월 실거래 평균은 173,150,000원, 최신 거래는 161,300,000원입니다. 최근 가격 흐름까지 하락세인 만큼, 단순히 낙찰가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
임차인과 경매신청채권자가 동일한 점, 조세 압류 및 거액의 가압류가 존재하는 점, 소규모 주택의 낮은 경매 낙찰률까지 고려하면 권리 검증과 처분 가능성 모두 신중한 접근이 필요합니다. 임차보증금 인수 구조가 실질적으로 해소된다는 확실한 근거가 없는 한, 현재 조건에서는 입찰보다 위험 회피가 합리적인 판단입니다.
결론: 인수 부담 큼 · 최근 시세보다 비쌈 · 유찰에 따른 실질 가격 개선 제한적. 종합 D등급.
