수원지방법원 2025타경101674. 경기도 의왕시 학의동 백운호수해링턴플레이스5단지 503동 202호, 전용 114.9717㎡의 아파트입니다. 2019년 준공된 586세대 단지로, 해당 호실은 15층 건물의 2층에 있습니다. 소유자 윤석준은 2016년 11월 10일 매매를 원인으로 2019년 6월 10일 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 542,877,000원입니다.

등기부에는 하나은행, 에스비아이저축은행, 비엔케이캐피탈의 근저당권이 확인됩니다. 최초 말소기준인 하나은행 근저당권 이후 설정된 담보권은 경매 매각으로 소멸할 예정입니다. 기존 국세·지방세 압류 역시 각 말소등기가 확인됩니다. 다만 금융기관의 담보권과 실제 점유관계는 서로 다른 문제입니다. 등기상 인수할 담보권이 없다는 사실만으로 명도 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 신중히 검토해야 합니다. 전체 실거래 8건 평균은 1,273,125,000원으로, 최저가가 그 평균의 99.0%입니다. 그러나 여기에는 2021년 거래와 면적이 다른 120.72㎡ 거래까지 포함되어 있습니다. 실제로 가장 최근인 2026년 5월의 114.97㎡ 거래는 1,150,000,000원으로, 신건 최저가가 이를 웃돕니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행

권리분석의 기준점은 2019년 6월 10일 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 572,000,000원이었지만, 2025년 7월 7일 변경등기로 562,100,000원으로 조정됐습니다. 근저당권의 순위는 최초 설정일을 기준으로 유지되며, 이 권리가 말소기준으로 작용합니다.

압류 이력도 살펴볼 필요가 있습니다. 의왕시, 국가, 고양시, 국민건강보험공단 등의 압류가 과거 등기됐으나 각 말소등기가 확인됩니다. 특히 2024년 4월 19일 의왕시 압류도 2025년 7월 7일 해제됐습니다. 따라서 과거 압류 건수를 현재 존속하는 압류 건수와 동일하게 해석하면 안 됩니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다

백운호수해링턴플레이스5단지의 비교 대상 전용면적은 약 114.97㎡입니다. 확인된 실거래 8건은 거래 시점과 층, 면적이 서로 다르며, 특히 120.72㎡ 거래와 과거 고가 거래가 전체 평균을 높이는 효과가 있습니다.

전체 평균 1,273,125,000원은 신건 최저가보다 높지만, 최근 12개월 실거래 평균은 1,150,000,000원입니다. 따라서 실제 가격 경쟁력을 평가할 때 전체 평균 대비 99.0%라는 수치만 적용해서는 안 됩니다.

특히 최근 거래가격 추세가 -10.9%로 나타납니다. 이는 과거 거래 수준보다 최근 가격이 낮아졌다는 의미이므로, 과거 고가 거래를 근거로 현재 감정가가 유리하다고 평가하는 것은 위험합니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,260,000,000원 가정)

위 표는 집행비용 15,000,000원과 근저당권 채권최고액을 사용한 예시 배당입니다. 하나은행 배당은 최초 채권최고액 572,000,000원을 적용했으나, 등기상 채권최고액은 2025.07.07에 562,100,000원으로 변경됐습니다. 실제 배당에서는 변경 후 한도와 확정 채권액을 확인해야 합니다. 당해세·우선변제채권은 미반영되어 있으며 예상배당 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 배당·자금 시나리오

1회 유찰 시 최저가가 1,008,000,000원, 2회 유찰 시 806,400,000원으로 조정되는 시나리오입니다. 금액이 낮아지면 후순위 채권자의 미배당액이 커지지만, 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이러한 미배당액이 매수인에게 자동 이전되지는 않습니다.

다만 2회 유찰 시 에스비아이저축은행 예상배당액은 223,936,000원으로, 신청 청구액 274,113,125원을 충족하지 못하는 시나리오입니다. 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 권리 인수는 구분해야 합니다. 배당 결과가 달라지더라도 실제 점유, 임차관계, 조세채권은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 의왕시 학의동 백운호수초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 및 임야가 혼재하는 아파트지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입과 주정차가 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북서측으로 백운중앙로에 접하며 단지 내 도로가 개설되어 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준입니다.
• 건물·설비. 2019년 준공된 철근콘크리트 건물이며, 열병합 지역난방, 급배수설비, 승강기, 지하주차장, 소화전 및 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
• 실내 구성. 방 3개, 발코니 2개, 욕실 2개, 거실, 주방 및 식당, 드레스룸, 팬트리 등으로 이용 중인 아파트입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 속합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인되므로 실제 입찰 전 적용 범위와 매수자별 허가·이용 의무 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 586세대 아파트단지라는 점은 매수 수요 형성에 참고할 만합니다. 그러나 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 그치고 가격 하락 추세가 나타나므로, 단지 규모만으로 매도 용이성이나 가격 회복을 낙관하기 어렵습니다.
• 층별 경쟁력. 경매 대상은 2층이며 2026년 5월 최신 실거래는 7층입니다. 동일 면적이라도 층, 향, 내부 상태 및 조망에 따른 가격 편차가 존재할 수 있어 직접 비교가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 기준으로 입찰가 산정. 전체 거래 평균 1,273,125,000원보다 2026년 5월 동일 면적 거래 1,150,000,000원과 최근 하락 추세를 우선 반영해야 합니다. 2층이라는 점도 추가 검토 대상입니다.
• 유찰 시나리오 검토. 신건 최저가 1,260,000,000원은 최근 거래보다 높습니다. 1회 유찰 1,008,000,000원, 2회 유찰 806,400,000원 수준에서 가격 경쟁력을 다시 판단하되, 실제 진행 여부와 변경된 매각조건을 확인해야 합니다.
• 하나은행 근저당 변경 확인. 최초 채권최고액 572,000,000원과 변경 후 채권최고액 562,100,000원을 구분하고, 최종 채권계산서 및 배당요구를 대조해야 합니다.
• 중복 경매개시결정 확인. 2025타경101674와 2026타경44의 진행 관계, 병합·중복 사건 처리 및 매각절차 변동 여부를 확인해야 합니다.
• 임차·점유 실사. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 확정일자 부여 현황, 실제 점유자와 보증금 관계를 확인하고 필요 시 명도비용을 고려해야 합니다.
• 조세채권 점검. 과거 압류는 말소됐으나 최종 배당에서 국세·지방세 등 법정 우선채권이 문제 되는지 확인해야 합니다. 배당표의 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.
• 관리비 체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 장기 미납 여부를 확인하고, 취득 후 부담 가능성이 있는 금액을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 지정과 주택 취득 관련 규제, 취득자별 허가 요건 및 실제 적용 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 장점은 권리구조가 비교적 명확하다는 점입니다. 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 담보권이 정리되고, 확인된 권리상 매수인 인수금액은 0원으로 추정됩니다. 다만 실제 임대관계와 점유 상태는 확인이 필요합니다.

문제는 가격입니다. 감정가이자 신건 최저가인 1,260,000,000원은 전체 실거래 평균 1,273,125,000원보다 낮지만, 이 수치만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 최근 12개월 평균이자 최신 실거래가인 1,150,000,000원보다 높은 가격이며, 최근 거래가격 추세도 -10.9%로 하락하고 있습니다.

경매 대상이 최신 비교 거래보다 낮은 2층이라는 점과 실제 점유관계가 미확인이라는 점까지 고려하면, 현재 신건에서 높은 가격을 정당화하기 어렵습니다. 유찰 후 가격이 조정되는 경우에는 실거래와 비교해 재평가할 수 있지만, 가격이 낮아졌다는 이유만으로 명도·세금·규제 확인을 생략해서도 안 됩니다.

결론은 권리조건은 비교적 양호하나, 신건 가격은 보류입니다. 최근 시세 대비 109.6%인 최저가와 하락 추세를 고려할 때 무리한 신건 응찰보다 가격 조정 가능성을 살피는 보수적인 접근이 적절합니다. 투자 매력도는 최근 시세와 실제 점유관계를 확인한 뒤 다시 판단해야 합니다.